Преобръщане на недвижими имоти: 8 разкрития, които трябва да направите

Когато продавате имот, от вас се изисква да разкриете информация за неговото състояние, която може да повлияе негативно на стойността му. Ако умишлено прикриете такава информация, можете да бъдете осъдени за измама, в допълнение към това да бъдете съдени. Продажбата на имота „такъв, какъвто е“ няма да ви освободи от тези разкрития.

Тези правила засягат всеки, който продава дом, но е по-вероятно да засегнат плавниците. Ластовете на имотите са по-склонни да се занимават с имоти в лошо състояние. Освен това има незначителни различия между отделните държави в закона, отнасящи се до информация за разкриване. Научете специфичните закони на вашата държава относно необходимите оповестявания от вашия държавен отдел за недвижими имоти и местно планиране. Познаването на видовете информация, която трябва да бъде оповестена, може да ви помогне, докато купувате имоти, а също така може да ви спести от съдебно дело.

(За повече информация относно закупуването на жилище вижте: Ръководство за домашен купувач за първи път. )

1. Смъртта в дома

Някои купувачи може да имат притеснения или суеверия относно закупуването на дом, в който някой е починал, така че е важно да знаете дали държавата ви изисква продавачите да разкрият предишна смърт в дома.

„Всеки щат ще има малко различни изисквания за разкриване“, казва Джим Оленбуш, брокер на тексаски компании за недвижими имоти. „В Тексас, например, смъртните случаи от естествени причини, самоубийства или злополуки, които не са свързани с имота, не трябва да бъдат разкривани.“

„Продавачът е длъжен да разкрие смъртни случаи, свързани със състоянието на собствеността или жестоки престъпления“, казва той. Например, ако детето на предишен обитател се удави в басейна, тъй като нямаше подходящата предпазна ограда, продавачът ще трябва да разкрие смъртта дори след отстраняване на проблема с безопасността, като инсталира подходящо заграждение за басейн. Има обаче обстоятелства, при които продавачите не трябва да разкриват смърт на имота.

„Няма държави, в които има задължение да се разкрие смъртта на човек, който е починал при естествени условия“, казва адвокат Матю Рейшер, изпълнителен директор на LegalAdvice.com. „Някои държави обаче налагат мито върху стигматизирания дом или апартамент, в който е имало самоубийство или убийство. Някои държави дори стигат дотам, че налагат утвърдителен дълг на продавача, ако имат знания, че имотите им са обитавани от мъртви. “

Дори когато разкриването не се изисква - например Грузия не изисква разкриване на убийство или самоубийство - може да искате да сгрешите от страна на уведомяването на купувача за смъртта на имота. „Ако продавачът е загрижен за отговорност, най-добрият съвет е да продължите напред и да разкриете всичко предварително, дори ако това не се изисква от закона“, казва Оленбуш. „Купувачите винаги ще чуят за нещата от съседите и изненадата може да ги накара да се откажат от договора за покупка или да се чудят какво друго продавачът не им казва.“

2. Неприятности на съседството

Неприятност е шум или миризма от източник извън имота, който може да раздразни обитателите на имота. Северна Каролина изисква от продавачите да разкриват шумове, миризми, дим или други неприятности от търговски, промишлени или военни източници, които засягат имота. Мичиган изисква от продавачите да оповестяват ферми, фермерски операции, сметища, летища, стрелбища и други неприятности в близост, но Пенсилвания го оставя на купувача да определи наличието на селскостопански неудобства.

3. Опасности

Ако домът е с повишен риск от повреда от природно бедствие или е известно или потенциално замърсяване на околната среда, може да се наложи да разкриете тази информация на купувача.

Тексаският закон изисква продавачите да разкриват наличието на опасни или токсични отпадъци, азбест, изолация на карбамид-формалдехид, газ от радон, боя на основата на олово и предишна употреба на помещенията за производство на метамфетамин.

Законът за оповестяване на състоянието на имоти в Ню Йорк изисква продавачите да уведомяват купувачите дали имотът се намира в заливна, влажна зона или селскостопански район; дали някога е било сметище; ако някога в имота има резервоари за съхранение на гориво над или под земята; ако и където структурата съдържа азбест; ако има оловен водопровод; дали домът е тестван за радон; и дали някое гориво, масло, опасно или токсично вещество е било разлято или изтичало върху имота.

Държавите могат също така да изискват разкриване на сбиване на рудници, подземни ями, заселване, плъзгане, катаклизъм или други дефекти на земната стабилност. Законът за разкриване на природни опасности в Калифорния изисква продавачите да разкрият дали имотът е в зона на сеизмична опасност и следователно може да бъде обект на втечняване или свлачища след земетресение.

Докато повечето изисквания за разкриване се управляват от щатите, федералното правителство налага едно: разкриването, че боя на основата на олово може да присъства на всяка собственост, построена преди 1978 г.

4. Информация за асоциация на собствениците на жилища

Ако домът се управлява от асоциация на собствениците на жилища (HOA), трябва да разкриете този факт. Също така трябва да знаете за финансовото здраве на HOA и да предоставите тази информация на купувача, за да може той или тя да вземе информирано решение за покупка.

„Купувач, когото познавам, закупи етажна собственост, [и] продавачът погрешно забрави да даде на купувача последните беседи за срещите през последните 12 месеца“, казва Ед Камински, президент и изпълнителен директор на SportStar преместването в Манхатън Бийч, Калифорния. „Седем месеца по-късно купувачът беше оценен на 30 000 долара за подобрения на собствеността. Впоследствие продавачът е съден от купувача за неразгласяване на тези важни бележки. “

5. Ремонт

Какво ремонтирахте и защо? Купувачите трябва да знаят историята на ремонта на дома, за да могат домашният им инспектор да обърне допълнително внимание на проблемните зони и да бъде наясно с вероятните бъдещи проблеми. Законът на Тексас, например, изисква от продавачите да оповестяват предишни строителни или покривни ремонти; депа, утаяване, движение на почвата или разломи; и дефекти или неизправности в стените, покрива, оградите, основата, подовете, тротоарите и всякакви други текущи или предишни проблеми, засягащи структурната цялост на дома. Може да се наложи да разкриете електрически или водопроводни ремонти и всякакви други проблеми, за които бихте искали да знаете, ако смятате да купувате дома и да живеете в него.

6. Увреждане на водата

Когато водата попадне там, където не трябва, тя може да навреди на личните вещи, да подкопае структурата на дома и дори да създаде опасност за здравето, ако насърчи растежа на плесен. Продавачите трябва да разкриват минали или настоящи течове или щети от вода. Мичиган например изисква от продавачите да разкрият доказателства за вода в мазе или обхождащо пространство, течове на покрива, големи щети от наводнения, вид на водопроводната система (напр. Поцинкована, мед и други) и всички известни проблеми с водопроводите. Може да е трудно да разберете за проблемите с водата (и за много други видове проблеми), ако прелиствате дома и го притежавате само за месец или два.

„Има много рискове за ласти или други, които участват в затварянето на къщата, където е необходима известна работа върху имота, който не беше очевиден при разходка, особено през зимата или по време на сухо време“, казва Бил Прайс, бизнес адвокат от Илинойс, „През зимата покривът, който изтича или има много стари керемиди, може да не може да бъде проверен от купувача или от домашния инспектор. По същия начин, сухото заклинание може да скрие проблеми с изтичащото мазе. “В ситуации като тези проверете каква защита предлагат законите на вашата държава от разкриване на информация, която бихте нямали как да знаете.

7. Липсващи елементи

Понякога купувачите на жилища имат толкова много на ума си, че може да не забележат, че в дома липсва основен компонент, докато не се преместят. Законът за разкриване на някои държави се опитва да предотврати този проблем. Тексас и Мичиган например изискват продавачите да оповестяват дали имотът предлага дълъг списък от артикули, включително кухненски уреди, централна климатизация и отопление, дъждовни улуци, вентилатори за изпускане и бойлери.

8. Други възможни оповестявания

Купувачите трябва да знаят дали домът е в специален исторически квартал, тъй като това ще се отрази върху способността им да извършват ремонт и промени, а също така може да увеличи разходите за тези дейности.

Тексаският закон изисква продавачите да разкриват активни термити или други насекоми, унищожаващи дървесина, вредители от термит или гниене, които се нуждаят от ремонт, предишни повреди от термити и предишно третиране с термити. Законът на Мичиган и Северна Каролина също изисква продавачите да разкрият всяка история на заразяване. Консултирайте се със законите на вашата държава, за да проверите дали трябва да разкриете информация за някакви вредители.

Може да се наложи да разкриете проблеми с отводняването или класифицирането, зонирането, висящите съдебни спорове, промените, направени без разрешителни, гранични спорове и сервитути.

Как да разкрием

Някои щати, като Мичиган и Северна Каролина, изискват продавачите да използват конкретна форма за разкриване. Ако не, вашият държавен отдел или комисионна за недвижими имоти или асоциацията на държавните посредници обикновено имат препоръчана форма, която можете да използвате. Формата може да бъде повече или по-малко изчерпателна от това, което изисква държавното законодателство. Ако формулярът не е достатъчно изчерпателен за вашата ситуация, допълнете го със списък на допълнителните елементи, които искате да разкриете. Продавачът трябва да направи всички разкрития пред купувача в писмена форма, а и купувачът, и продавачът трябва да подпишат и датират документа. Не забравяйте да прегледате какво трябва да разкриете и как трябва да се формулира, с адвокат за недвижими имоти.

Долния ред

Дори ако не се изисква конкретно разкриване във вашия район, ако разполагате с информация за къща, която може да направи купувача недоволен, може да искате да го разкриете така или иначе. В допълнение към моралните причини да бъдете честни с бъдещите купувачи - и желанието да избегнете разхода и кавгите на съдебно дело - вие имате репутация да защитите. Ако имате притеснения дали сте разкрили правилно състоянието на имота, свържете се с адвокат по недвижими имоти във вашата държава.