Домашни оценки: Вашият ключ към успешното рефинансиране

Когато рефинансирате ипотеката си, всичко зависи от оценката. Ако стойността на вашия дом е толкова ниска, че сте под вода, не можете да рефинансирате. Ако оценъчната ви стойност на капитала на дома ви е под 20%, ще останете да плащате за частна ипотечна застраховка (PMI) или да внесете пари в масата, за да извършите рефинансиране на пари. Нещо повече, може да не получите най-ниския лихвен процент, тъй като кредиторите считат кредитополучателите с по-малък капитал за по-рискови. Ако мислите за рефинансиране, трябва да разберете основната роля на оценката в процеса.

Какво е домашна оценка?

Оценката е мнение на лицензиран или сертифициран професионалист за стойността на жилището, предоставено от незаинтересовано трето лице. Оценителят получава заплащане за предоставяне на услугата за оценяване на вашия дом, но няма никаква кожа в играта, когато става въпрос за това дали сте в състояние да рефинансирате в резултат на стойността, която пристигат. При рефинансираща сделка, оценката защитава банката, като гарантира, че тя не заема на кредитополучателя повече пари, отколкото стойността на имота. Ако по-късно имотът попадне под възбрана по някаква причина, заемодателят иска да може да препродаде имота и да си върне парите.

Оценител посещава дома ви за между 30 и 45 минути, за да измери размерите му, да проучи неговите удобства и да оцени общото му състояние, както отвътре, така и отвън, като прави снимки на екстериора, гаража и всяка вътрешна стая. След това те изследват записите на имоти, подобни на вашите - в идеалния случай, имоти във вашия квартал, които са продадени наскоро. Въз основа на посещението у дома и тези записи оценителят стига до професионално мнение за това колко би продал имотът ви, ако го пуснете на пазара. Банката използва тази стойност - заедно с вашите доходи, активи и кредитна история - за да определи колко ще ви кредитира.

Ключови заведения

• Собственикът на жилище, който планира да рефинансира ипотека, първо трябва да получи оценка, която обикновено струва от 300 до 500 долара за еднофамилен дом.
• Оценителят, независим професионалист, подробно оценява жилището - лично - и изследва подобни свойства, преди да стигне до оценка за дома.
• Освежаването на задачата за боядисване на дома, премахването на струпването и посочването на скрити функции може да помогне за увеличаване на шансовете за висока оценка.
• Ако оценката е ниска, рефинансирането с парични средства може да ви помогне да достигнете 80% собствен капитал и да избегнете частната ипотечна застраховка. Ако сте под вода, може да се наложи да изчакате стойностите на дома да се повишат.

Домашната оценка: ключ към успешното рефинансиране

Как работят днешните домашни оценки

Два вида транзакции за рефинансиране не изискват преценка - рационалното рефинансиране на Федералната администрация за жилищно настаняване и заема за рефинансиране на лихвения процент за намаляване на лихвите. Всички останали видове транзакции за рефинансиране изискват оценка.

Федералните разпоредби диктуват как кредиторите и оценителите трябва да се държат през целия процес на оценяване. След жилищната криза правителството искаше да увеличи независимостта на оценителя, за да предотврати възможността за отпускане на кредити въз основа на завишени стойности на жилището. Законът на Дод-Франк и Законът за истината в заема сега изискват оценките да бъдат „провеждани независимо и без неподходящо влияние и принуда“.

Тъй като изискванията за независимост на федералния оценител определят тесен обхват от приемливи взаимодействия между оценител и служители по заеми, кредиторите се страхуват, че осъществяването на какъвто и да е контакт с оценители може да се тълкува като нарушаване на закона, като се опитва да повлияе на мнението на оценителя преди приключването на оценяването. Кредиторите грешат от страна на предпазливостта, за да избегнат възможността за тежки дисциплинарни действия. Кредитните служители и брокерите не могат да изберат оценителя, нито кредитополучателят. Кредитополучателите също не могат да представят оценка, извършена за друг кредитор, въпреки че „могат да кажат на банката, че съществува друга оценка и банката може да поиска отчета за оценка директно от другата институция“.

Кредиторът често ще поръчва оценката чрез трета страна, наречена компания за управление на оценка (AMC). „Използването на AMC не е изискване, но това е общият подход към независимостта на оценителя“, казва Джо Парсънс, старши съветник по заеми в Pinnacle Capital Mortgage в Дъблин, Калифорния, регионален банкер и ипотечен брокер.

Много кредитори - особено малки, местни - имат директни реферални връзки с малък панел от оценители и не използват AMC. Или заемодателят може да има вътрешен независим отдел за оценка. Оценителят трябва да има местни познания за областта (наречена пазарна компетентност). Очаква се оценителите да следват Единните стандарти за професионална практика за оценка, издадени от Фондация за оценка, професионална организация, въпреки че тези стандарти не са закон.

Такси за домашна оценка

Таксите за оценка варират в зависимост от държавата, но оценителите трябва да начисляват обичайни и разумни такси за района. Очаквайте да платите от 300 до 500 долара за оценка на стандартно жилище за едно семейство. „По-сложните имоти са по-скъпи, защото проверката отнема повече време“, казва Ерин Бентън, вицепрезидент на Decorum Valuation Services, компания за управление на оценки в град Еликот, Md.

Трябва да платите таксата предварително в момента на оценката, а не при закриването, защото независимо от това дали заемът ви се затваря, оценителят все пак свърши работата. Макар че таксата може да изглежда полезна, ако ви дава възможност да получите условията за рефинансиране, които искате, може да изглежда загуба на пари, ако ниската оценка означава, че не можете да рефинансирате.

Тъй като кредиторите не могат да обсъждат стойността на жилището или очакваната „целева стойност“ с оценител по време на възлагането, собствениците на жилища не могат да получат оценка на оценката на оценителя дали домът им може да оцени достатъчно високо, за да може да рефинансира, преди да плати за услугата, както можеха преди новите наредби. В най-добрия случай можете да търсите скорошни сравнителни продажби на уебсайтове като Zillow и Redfin, но записите им може да са непълни.

Друг вариант е да поискате от агента за недвижими имоти да направи сравнителен анализ на пазара и да ви предостави разпечатки на скорошни сравними продажби от услугата за множествена регистрация, казва Брус Айлион, агент с RE / MAX Greater Atlanta. Попитайте хубаво, тъй като агентът ще ви направи услуга - за разлика от продажбата на жилище, той или тя няма да спечелят комисионна от рефинансирането ви.

Помощ за висококачествена оценка

Стойността, която оценителят дава на вашия дом, до голяма степен зависи от скорошните продажни цени на сравними имоти, но се заблуждавате, ако смятате, че не можете да направите нищо, за да помогнете на вашия дом да влезе в най-високия край на неговата потенциална оценка.

Оценяването на дома ви е подобно на ходенето на първа среща, казва Айлион. Въпреки че нямате представа как партньорът ви ще ви хареса или оценява, това, че сте добре поддържани, значително подобрява шансовете ви да бъдете считани за привлекателни. „Така е и с оценката“, казва той. „Вашият имот трябва да бъде чист и чист, несъкрушен и лесен за проверка. Всички домашни любимци трябва да се съхраняват и да миришат маскирани. Не искате оценителят да бъде прибързан да излезе. “

Ето как сертифицираният оценител на жилища Ралф Дж. Вакари, президент на Vaccari & Associates в Марбълхед, Масачузетс, описва подхода си към работата: „Като цяло не би трябвало да има значение дали вашата тревна площ не е окосена или къщата ви е бъркотия. Важно е обаче да се осъзнае, че мръсното или необезпокоено жилище може да увеличи външния вид на износване извън нормалното и това състояние всъщност може да повлияе на стойността. “

Според Вакари оценителят се грижи за следното:

• Външно и вътрешно състояние
• Общ брой на стаите
• Функционалност, включително дизайн и оформление на интериорното помещение, и функционално остаряване
• Подобрения в кухнята и баните, прозорците, покрива и системите на дома (отопление, електричество и водопровод) през последните 15 години, които правят дома по-актуален, функционален и удобен според съвременните стандарти
• Състояние и възраст на системите на дома
• Външни удобства, като гаражи, палуби и веранди
• местоположение
• Непривлекателни функции, като външен вид, който е несъвместим с останалата част от квартала

Добре е да посочите функции, които може да не са очевидни веднага, които потенциално биха могли да допринесат за оценката на оценката на оценката, казва Парсънс.

Преди да дойде оценителят

Подготовката на дома ви за посещение на оценител обаче е различна от подготовката за бъдещ купувач. „Когато отваряте дома си за потенциален купувач, искате да предизвикате емоционални реакции“, казва Парсънс. „Като продавач искате този купувач да може да си представи колко щастливи и удобни ще бъдат там. Не се прилагат такива субективни съображения при оценката. "

Вакари добавя, че собственик на жилище не би направил промяна, като разкъсване на стар килим, за да разкрие подове от твърда дървесина, за оценка, както би могъл той или тя за продавача. Но освежаването на боята в дома, както отвътре, така и отвън, може да помогне, както и премахването на струпването, за да се осигури пълен достъп и преглед на всички зони на дома, включително и мазето. И накрая, казва Айлион, "Ако данъчните записи са неточни, посочете това."

В противен случай, казва Вакари, отговорността на оценителя е да открива проблеми и да задава въпроси, когато това е оправдано.

Ако си осигурите добра оценка

Поздравления! Завършихте голяма стъпка в рефинансирането на вашата ипотека. Сега е време да преминете през следващата поредица от стъпки с вашия кредитен служител. Ако сте си осигурили благоприятна оценка, използвайте инструмент, като например ипотечния калкулатор на Бюрото за финансова защита на потребителите, за да проучите лихвите по рефинансирана ипотека за жилище на стойност. Ако сте въоръжени с тези цифри, може да ви даде известна преговорна сила, когато се срещнете с кредитора си.

Ако искате да обжалвате ниска оценка, ще имате по-голям шанс за успех, ако предложите силни данни в подкрепа на вашия случай.

Получаване на второ мнение

Понякога стойността на оценителя е не само по-ниска, отколкото бихте искали да бъде, но по-ниска, отколкото смятате, че домът ви струва. „Оценката е само мнението на един човек“, казва Айлион. „Въпреки че това е подготвено и образовано мнение, както при всички професии, има добри и лоши практикуващи.“

Имайки предвид строгите федерални разпоредби, уреждащи процеса, може ли да направите нещо за ниска оценка? „Ако собственикът на жилището не харесва стойността на оценката, той може да напише апелативно писмо до заемодателя или AMC, но шансът оценител да промени мнението си е много малък, освен ако собственикът на дома няма прекомерни доказателства, че стойността е - казва Бентън.

Обжалването ви ще успее само ако покажете, че оценителят е допуснал значителна грешка, като например неправилно изброяване на квадратните кадри или броя на стаите; пренебрегване на важна улеснение, като басейн или спа; или пренебрегване на съпоставима продажба, която може да поддържа по-висока стойност, докато „бране на череши“ по-малко подходяща съпоставима, която би посочила по-ниска стойност, казва Парсънс.

Възможно е също да направите дело, казва Айлион, като посочва, че използваните съпоставители са в по-нисък училищен квартал или по-низше подразделение, което няма асоциация на собствениците на жилища с плувни басейни и тенис кортове, че всички съпоставими са били в затруднено положение или недвижими имоти собственост на продажбите или че имат други отрицателни външни влияния, влияещи върху стойността, като например да сте на оживена улица. „Обяснете защо са различни и не са равни на вашите. Трябва да докажете, че нещо е в грешка с избраните съпоставими ”, казва Айлион.

Вашите възможности, когато оценката е ниска

Ако не можете успешно да оспорите ниска оценка, как гарантирате, че рефинансирането преминава? Ако оценката ви постави под 80% собствен капитал, няма да постигнете необходимото съотношение между 80% заем и стойност и ще трябва да плащате PMI, освен ако не решите да извършите рефинансиране с кеш.

Ако оценката ви постави капитал под 80%, можете да направите рефинансиране на парични средства, като добавите достатъчно пари при затварянето, за да стигнете до това вълшебно 80% съотношение заем към стойност и да избегнете PMI.

Можете да изберете да платите PMI за сега. Ако стойностите на дома продължават да се покачват, можете да предоставите съпоставими продажби на вашия ипотечен сервиз и да го помолите да премахне PMI, дори ако все още не сте платили голяма част от главницата си. Ако оценката разкрие, че сте под вода, всичко, което можете да направите, е да изчакате пазарът да се подобри, освен ако не се класирате за програма като High LTV Refinance Option от Fannie Mae или FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Home Affordable Refinance Program), която предложи държавна помощ на собствениците на жилища, които са под вода, изтече в края на 2018 г.

Домашни оценки: Долната линия

Разбирането как работи процесът на оценяване ще ви даде най-добрия шанс да получите оценител, който да присвои възможно най-високата стойност на вашия имот. Оценките не винаги стигат до ценностите, на които се надяват кредитополучателите, а те са човешки процес със пространство за субективност и грешки. Можете да обжалвате ниска оценка, но ще успеете само със силни данни, които да ви подкрепят.