Превръщане спрямо наемите на доходите от наем: Каква е разликата?

Въпросът дали флип или купуването и държането е най-добрата стратегия за инвестиране в недвижими имоти няма един верен отговор. По-скоро решението за избор на един метод над друг трябва да бъде част от изричен стратегически план, който отчита общите инвестиционни цели на инвеститора. Съображенията ще включват и възможностите, представени от съществуващия пазар.

Защо да инвестираме в недвижими имоти?

Собствеността на жилищни имоти придобива все по-голям интерес от инвеститорите на дребно поради много от следните причини:

• Недвижимите имоти осигуряват по-предвидима възвръщаемост от акциите и облигациите.
• Недвижимите имоти предлагат хеджиране на инфлацията, защото наемните ставки и паричните потоци от инвестиции обикновено се повишават поне толкова, колкото инфлацията.
• Недвижимите имоти осигуряват отлично място за капитал във времена, когато инвеститорите не са сигурни в перспективите на пазарите на акции и облигации или когато инвеститорите очакват дългосрочната възвръщаемост на акции, дългови инструменти и други активи да е недостатъчна.
• Капиталът, създаден в инвестиция в недвижими имоти, предоставя отлична база за финансиране на други инвестиционни възможности. Вместо да заемат, за да накарат капитала да инвестира (т.е. закупуване на акции на марж), инвеститорите могат да заемат срещу собствения си капитал за финансиране на други проекти. Относителната лекота на заемане срещу инвестиция в недвижими имоти, съчетана с приспадимост на ипотечния лихвен дял, прави тази опция по-малко скъп метод за финансиране на други възможности за инвеститори, които са удобни да поемат допълнителния финансов риск.
• В допълнение към осигуряването на паричен поток за собствениците, жилищните недвижими имоти могат да се използват и като дом или за някаква друга цел (очевидно, не едновременно).

Влиянието на пазарните фактори

За да се очертаят последиците от решението за обръщане или задържане, трябва да се разберат въпросите, присъщи на всяка от стратегиите. В сравнение с акциите и облигациите, недвижимите имоти са сравнително неефективен пазар, характеризиращ се с нисък обем на сделките и данни за имотите и пазара, който често не е много прозрачен. Трудността при намирането на възможности за недвижими имоти в комбинация с неликвидността на пазара правят сделките с недвижими имоти по-трудни и скъпи за изпълнение от сделките с акции и облигации.

От плюс, колебанията в стойностите на недвижимите имоти се случват по-бавно. Жилищните недвижими имоти се оценяват по метода на оценката, а не чрез непрекъсната търговия, което води до възвръщаемост на инвестициите, които са по-предвидими и по-малко променливи от възвръщаемостта на акциите и облигациите. Тъй като търсенето на недвижими имоти се влияе от дългосрочните икономически тенденции, като растеж на местното население, работни места и общата икономика, недвижимите имоти имат продължителни периоди на високи и ниски стойности и обем на сделките.

Пазарите на недвижими имоти с продължителна възходяща тенденция се характеризират с увеличено търсене и периоди, в които инвеститорите "правят сено, докато слънцето грее", докато надолу пазарите са склонни да показват ограничени сделки, като инвеститорите поемат хартиени загуби, докато пазарът се съживи и те отново могат да реализират печалби.

За да демонстрирате сравнително високата цена на инвестициите в недвижими имоти по отношение на цялостните инвестиционни стратегии, сравнете разликата между инвестиция в акции на стойност 200 000 долара и равна инвестиция в имоти. Когато предприеме голяма експозиция на собствен капитал, инвеститор може незабавно да продаде част от инвестицията с печалба и да задържи баланса до средна стойност на долара, докато чакат бъдещи потенциални печалби или да заеме дългосрочна позиция в тази индустрия или компания, Позицията в имот на стойност 200 000 долара може да бъде всичко - от еднофамилно жилище до няколко малки имота.

С изключение на секюритизираните инвестиции в недвижими имоти, като например инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs), един проблем на жилищните имоти е, че той не се подразделя лесно. При други видове инвестиции, като например акции, ако инвеститорът се чувства неудобно с определена експозиция, той или тя може да „освободи“ експозицията с деривати или чрез продажба на част от инвестицията. При недвижимите имоти, ако инвеститорът има еднолична собственост, единственият практичен начин за намаляване на експозицията е продажба на дялове на партньорство в имота, което може да доведе до контролни, юридически и управленски проблеми.

Плюсовете и минусите на обръщането

Най-очевидното предимство на обръщането на инвестиции в собственост е възможността незабавно да се реализират печалби и да се обвърже капитал за възможно най-малко време. Също така, за разлика от фондовия пазар, който може да се превърне в средата на деня, пазарите на недвижими имоти се прогнозират по-лесно и могат да произведат продължителни периоди, които компенсират инвеститорите за прелистване на имоти. В този смисъл обръщането на имотите може да се счита за по-безопасна инвестиционна стратегия, тъй като има за цел да задържи капитала в риск за минимален период от време и защото му липсват рисковете за управление и лизинг, присъщи на притежаването на недвижими имоти.

Два основни типа имоти могат да бъдат използвани в подход за покупка / продажба на инвестиции в недвижими имоти. Първият е къщи или апартаменти, които могат да бъдат закупени под текущата пазарна стойност, тъй като са във финансово затруднение. Втората е фиксиращата горна част, свойство със структурни, дизайнерски проблеми или проблеми със състоянието, които могат да бъдат преодолени за създаване на стойност.

Инвеститорите, които се фокусират върху затруднените имоти, правят това, като идентифицират собствениците на жилища, които вече не могат да управляват или поддържат имотите си, или като намерят имоти, които са надвишени и имат риск да изпаднат в неизпълнение. Тези, които предпочитат фиксатори, от друга страна, ще прекроят или подобрят имот, така че да работи по-добре за собствениците на жилища или да бъде по-ефективен за наемателите на апартаменти.

Използвайки тази тактика, купувачът на фиксиращ агент разчита на инвестирания капитал, за да увеличи стойностите, а не просто да купува имоти на ниска основа, за да създаде висока възвръщаемост на инвестициите. Разбира се, възможно е също така да се комбинират тези две стратегии при прелистване на имоти и много инвеститори правят точно това.

Въпреки това обръщането на имоти може да създаде проблеми с разходите и данъците, с които човек не се сблъсква с дългосрочни инвестиции. Разходите, свързани с обръщането, могат да изискват много пари, което води до проблеми с паричния поток. Тъй като транзакционните разходи са много високи както за покупката, така и за продажбата, те могат да повлияят значително на печалбите. Бързото преобръщане на имотите (а скоростта е всичко при успешни обръщащи се сделки) може да създаде промени в доходите, които могат да увеличат данъчните сметки - особено ако нещата се движат твърде бързо, за да се възползват от дългосрочните правила за данъчна печалба.

Освен това намирането на тези възможности може да бъде трудно за продължителен и последователен период от време. За повечето инвеститори преобличащите имоти трябва да се считат повече за тактическа стратегия, отколкото за дългосрочен инвестиционен план.

Плюсовете и минусите на холдинга

Всеизвестен факт е, че купуването и държането на недвижими имоти е рецепта за натрупване на голямо богатство. Повечето "стари пари" в САЩ и в чужбина бяха натрупани чрез собственост върху земята. Въпреки периодите на намаляване на цените, стойностите на земята почти винаги се възстановяват в дългосрочен план, тъй като има ограничено предлагане на земя.

Въпреки това, дългосрочната собственост върху недвижими имоти носи множество управленски и правни проблеми, с които инвеститорите в акции и облигации никога не трябва да се борят. Собствеността върху недвижими имоти е усилено за управление начинание, което е извън набора от умения на много инвеститори.

Инвеститорите в акции трябва да имат уменията да анализират конкретен пазар, конкретна компания и способността на ръководството да изпълнява своите бизнес стратегии. Дългосрочният инвеститор в недвижими имоти се нуждае от същите умения, но има допълнителна отговорност за създаването и прилагането на тези бизнес стратегии за своите имоти.

Много инвеститори, особено собствениците на имоти за първи път под наем, са недобре подготвени или недобре оборудвани да се справят с отговорностите, които произтичат от това, че са наемодател. Процесът на намиране на качествени наематели и обслужването на техните нужди, заедно с обслужването и поддържането на имота, може да бъде стресиращо и трудоемко начинание, но успешното управление на собствеността е необходимо за осигуряване на текущи парични потоци от нечия инвестиция.

Рисковете, присъщи на дългосрочната собственост върху недвижими имоти, са големи, но ако бъдат смекчени, инвеститорът е добре компенсиран за поемането им. Повечето от тези рискове, които включват транзакционните рискове от покупка и продажба на имоти, рисковете за благосъстоянието на имота и рисковете от намирането и обслужването на наематели се считат за несистематични рискове или инвестиционни рискове, които могат да бъдат диверсифицирани, ако е подходящ брой от инвестициите се купуват в добре изработен портфейл. Проблемът за повечето инвеститори е, че недвижимите имоти са капиталоемки. Сумата, необходима за закупуване на достатъчно имущество за смекчаване на тези рискове, е извън техните възможности или способности.

Избор на стратегия

За да решите дали обръщането на свойствата или задържането им в дългосрочен план е най-подходящата стратегия, трябва да се отговори на няколко критични въпроса. Инвеститорът трябва да реши дали разпределението на капитала е постоянно или преходно и дали то е основна част от цялостната инвестиционна стратегия или средство за повишаване на възвръщаемостта. Необходимо е също така да се определи какво съотношение на риск и възвръщаемост е подходящо за тази част от техните инвестиционни портфейли и дали инвеститорът има съответната толерантност и умения да поеме управленските отговорности, които вървят заедно с двата вида инвестиции.

Ако капиталът не е на разположение за закупуване на диверсифициран портфейл, бъдещият инвеститор трябва да бъде готов да поеме несистематичен риск, включително индивидуални имуществени рискове и потенциална липса на търсене на имота, независимо от собствениците на жилища или наематели. Взимайки решение да вземе стратегия за купуване и продажба, инвеститорът трябва също да определи дали той или тя има умението да разкрива затруднените имоти за продажба или коректори. В тази транзакционна стратегия е важно да се определи дали капиталът може да бъде обърнат достатъчно пъти в рамките на даден инвестиционен период, за да се преодолеят транзакционните разходи както от страна на покупката, така и от продажбата, включително посредничество, финансиране и такси за закриване.

Долния ред

Въпреки че изборът между двете разглеждани стратегии зависи от конкретното финансово състояние и инвестиционните цели, дългосрочната стратегия за държане като цяло е по-подходяща за тези, които използват недвижими имоти като основна част от общите си инвестиционни портфейли; свойства за обръщане са по-подходящи, когато недвижимите имоти се използват като добавка или тактика за повишаване на възвръщаемостта.

Инвеститорите, които искат да натрупат богатство и да получат приходи от своите инвестиции в недвижими имоти, трябва да обмислят да притежават недвижими имоти в дългосрочен план, като използват собствения капитал, вграден в портфейла, за финансиране на други възможности за инвестиции, с потенциал евентуалната им продажба в един супермаркет. Собствените свойства са тактика, която е най-подходяща за периоди, когато перспективите на пазарите на акции и облигации са ниски или за инвеститорите, които желаят да реализират краткосрочни капиталови печалби толкова дълго, колкото настоящият пазар позволява.