Несъответстваща ипотека
Несъответстващата ипотека не отговаря на указанията на спонсорираните от правителството предприятия (GSE) като Fannie Mae и Freddie Mac. Следователно той не може да бъде продаден на Fannie Mae или Freddie Mac. Насоките на GSE се състоят от максимална сума на заема, подходящи имоти, изисквания за авансово плащане и изисквания за кредит, сред другите фактори.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ несъответстваща ипотека
Несъответстващите ипотеки не са лоши заеми в смисъл, че са рискови. Финансовите институции обаче не ги харесват, защото по-трудно се продават. Поради тази причина банките обикновено командват по-висок лихвен процент.
Въпреки че първоначално частните банки пишат повечето ипотеки, те често се оказват в портфейлите на Fannie Mae и Freddie Mac. Тези две спонсорирани от държавата предприятия (GSE) купуват заеми от банки и след това ги пакетират в обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS), които се продават на вторичния пазар. MBS е вид обезпечена с активи ценна книга, обезпечена от колекция от ипотеки, произхождаща от регулирана и упълномощена финансова институция. Докато има частни финансови компании, които ще купуват, пакетират и препродават MBS, Fannie и Freddie са двамата най-големи купувачи.
Банките използват парите от продажбите на ипотеки, за да инвестират в предлагане на нови заеми, при текущата лихва. Но Fannie Mae и Freddie Mac не могат да купят само ипотечен продукт. Двата GSE имат федерални правила за ограничаване на закупуването на заеми, които се считат за относително безрискови. Тези заеми отговарят на ипотечните кредити и банките ги харесват именно защото лесно ще продават.
За разлика от тях ипотечните кредити, които Fannie Mae и Freddie Mac не могат да купят, по своята същност са по-рискови за банките да пишат. Тези заеми, които не могат да се продават, трябва или да останат в портфейла на банката, или да се продават на предприятия, специализирани на вторичния пазар за несъответстващи заеми.
Видове несъответстващи ипотеки
Има различни ситуации на кредитополучатели и видове заеми, които Фани и Фреди считат за несъответстващи.
- Най-често срещаната несъответстваща ипотека е това, което често се нарича джъмбо ипотека. Ипотечните кредити Jumbo са заеми, изписани за сума, по-съществена от лимитите Fannie Mae и Freddie Mac. През 2018 г. този лимит в повечето окръзи в САЩ беше 453 100 долара, но в някои райони с високи разходи той може да достигне 679 650 долара.
- Но ипотеките не трябва да бъдат джамбо, за да не отговарят на изискванията. Ниско авансово плащане може да предизвика несъответстващ статус. Прагът варира, но може да бъде 10 процента при конвенционална ипотека или едва 3 процента при заем от FHA.
- Фактор е и съотношението дълг / доход на купувача (DTI), което обикновено трябва да бъде по-ниско от 42%, за да се квалифицира като подходящ заем. Обикновено се изисква и кредитна оценка над 630-650.
- Видът на имота също може да определи дали ипотеката не отговаря на изискванията. Например, купувачите на апартаменти често се задействат, когато научат, че мечтаната им ваканционна единица е несъответстваща, тъй като комплексът се счита за неоправдан. Това включва condo асоциации, при които едно цяло, като разработчика, притежава повече от 10% от дяловете. Други клопки включват, ако по-голямата част от единиците не са заети от собственици, ако повече от 25 процента от квадратните кадри са търговски или ако асоциацията на собствениците на жилища (HOA) е в съдебни спорове.