Средства от операции (FFO)

Какво означава средства от операции?

Средства от операции (FFO) се отнася до цифрата, използвана от тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) за определяне на паричния поток от техните операции.

FFO се изчислява чрез добавяне на амортизация и амортизация към печалбата и след това изваждане на всички печалби от продажби. Понякога се котира на база на акция. Коефициентът на FFO на акция трябва да се използва вместо печалбата на акция (EPS) при оценяване на АДСИЦ и други подобни инвестиционни тръстове.

01:10

Средства от операции (FFO)

Разбиране на средства от операции (FFO)

FFO е мярка за парите, генерирани от REIT; компаниите за недвижими имоти използват FFO като показател за оперативна ефективност. Първоначално Националната асоциация на тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (NAREIT) въведе тази цифра, което е мярка, която не е GAAP.

Формулата за FFO е:

FFO = Нетни приходи + Амортизация + Амортизация - печалби от продажби на имоти .

Всички компоненти на изчислението на FFO са посочени в отчета за доходите на REIT. Ако например REIT имаше амортизация на $ 20 000, печалби от продажби на имоти от $ 40 000 и чиста печалба от $ 100 000, FFO щеше да бъде $ 80 000. Всички АДСИЦ са задължени да показват своите изчисления на FFO в публичните финансови отчети. Те обикновено оповестяват мярката като бележка под линия в отчета за приходите.

FFO не трябва да се бърка с паричния поток от REIT от операции, който се отчита в отчета за паричните потоци на фирмата и вместо това измерва нетната сума на пари и еквиваленти, която се влива в предприятие от редовни, текущи бизнес дейности. FFO не трябва да се разглежда като алтернатива на паричния поток като мярка за ликвидност.

Защо FFO е добра мярка за изпълнение на REIT

FFO компенсира методите за отчитане на разходите, които могат неточно да съобщят истинското изпълнение на REIT. Счетоводството на GAAP изисква всички АДСИЦ да амортизират своите инвестиционни свойства във времето, използвайки един от стандартните методи за амортизация. Въпреки това много инвестиционни имоти в действителност се увеличават с времето, което прави амортизацията неточна при описанието на стойността на АДСИЦ. Амортизацията и амортизацията трябва да бъдат добавени обратно към нетния доход, за да се съгласува този проблем.

FFO също изважда всички печалби от продажби на имоти, тъй като тези видове продажби се считат за непостоянни. REITs трябва да изплаща 90% от целия облагаем доход под формата на дивиденти. Печалбите от продажби на имоти не добавят към облагаемия доход на REIT и следователно не трябва да се включват в измерване на стойността и резултатите.

Както беше споменато, понякога FFO на акция се предоставя от фирмите като допълнение към фигурата им в EPS поради посочените по-горе причини. По подобен начин много анализатори и инвеститори оценяват съотношението цена-FFO на REIT като допълнение към съотношението цена-печалба.

Коригирани средства от операции

Все по-често анализаторите на недвижими имоти също изчисляват коригираните средства на REIT от операции (AFFO). Това изчисление взема FFO на REIT и изважда всички текущи разходи, които се капитализират и след това се амортизират, както и всякакви прави линейни наеми. Тези повтарящи се капиталови разходи могат да включват разходи за поддръжка като проекти за боядисване или подмяна на покриви. AFFO спечели сцеплението като по-точна оценка на потенциала на печалба на REIT.

Мярката AFFO беше разработена, за да осигури по-добра мярка за генерирането на средства от REIT или за изплащане на дивиденти. В допълнение към AFFO, тази алтернативна мярка понякога се нарича средства, достъпни за дистрибуция или налични пари за разпространение.

Пример за FFO на REIT

Популярният мол REIT Simon Property Group отчете средства от операции по отчета за приходите от 2017 г. в размер на 4 милиарда долара, което е 6% повече от 2016 г. Нетният доход на фирмата междувременно възлиза на 2, 2 милиарда долара. За да достигне до FFO, фирмата добави обратно амортизацията и амортизацията от около 1, 8 милиарда долара и допълнително коригирана за други по-малки цифри - включително намаление от 5, 3 милиона долара за изплащане на предпочитани разпределения и дивиденти и част от неконтролиращите лихви част от амортизацията и амортизацията, които доведоха до с допълнително намаление от 17, 1 милиона долара. Саймън допълнително съобщи за разредена цифра на FFO на акция от 11, 21 долара в сравнение с разредена цифра на EPS от 6, 24 долара.

Сравнете инвестиционни сметки Име на доставчика Описание Разкриване на рекламодатели × Офертите, които се появяват в тази таблица, са от партньорства, от които Investopedia получава компенсация.

Свързани условия

Защо трябва да използвате CAD (а не FFO), когато анализирате REITs Паричните налични средства за дистрибуция (CAD) са паричните средства за инвестиции в недвижими имоти (REIT), които могат да се разпределят като дивиденти на акционери. Стойността се изчислява чрез намиране на средствата от операции (FFO) и изваждане на периодичните капиталови разходи. повече Коригирани средства от операции (AFFO) Коригираните средства от операции са мярка за финансова ефективност, използвана предимно при анализа на тръстовите доходи на недвижими имоти (REITs). повече налични средства за дистрибуция (FAD) Средствата, достъпни за дистрибуция, са вътрешна мярка, която не е GAAP за размера на капитала, който е на разположение за REITS да плаща на инвеститорите. повече фондове от операции на акция (FFOPS) Фондове от операции на акция (FFOPS) улавя ръста на печалбата на доверие за инвестиции в недвижими имоти, подобно на печалбата на акция на публичните компании. повече Какво представляват средствата от операцията (FFO) към общото съотношение на дълга от операции (FFO) към общия дълг е съотношението на ливъридж, което агенция за кредитен рейтинг или инвеститор използва, за да прецени финансовия риск на компанията. повече Инфраструктурният доверие Инфраструктурният тръст е вид доверие за доходи за финансиране, изграждане, собственост, експлоатация и поддържане на различни инфраструктурни проекти в даден регион. повече партньорски връзки