Как работят ипотеките само за лихви?

Ако искате месечно плащане по ипотеката си, което е по-ниско от това, което можете да получите при заем с фиксирана лихва, може да бъдете привлечени от ипотека само за лихва. Като не извършвате главни плащания в продължение на няколко години в началото на срока на заема, ще имате по-добър месечен паричен поток.

Но какво се случва, когато периодът, който е само за лихви, изтича? Кой предлага тези заеми? И кога има смисъл да се сдобиете с такъв? Ето кратко ръководство за този вид ипотека.

Как са структурирани само ипотечните ипотеки

Най-основната ипотека само за лихва е тази, при която извършвате лихвени плащания само през първите няколко години - обикновено пет или десет - и след като този период приключи, започвате да плащате както главница, така и лихва. Ако искате да извършвате главни плащания през периода само за лихви, можете, но това не е изискване на заема.

Обикновено ще видите заеми само за лихви, структурирани като 3/1, 5/1, 7/1 или 10/1 ипотеки с регулируема лихва (ARM). Кредиторите казват, че изборите 7/1 и 10/1 са най-популярни сред кредитополучателите. Като цяло периодът само за лихви е равен на периода с фиксирана лихва за заеми с регулируема лихва. Това означава, че ако имате например 10/1 ARM, бихте плащали лихва само за първите десет години.

При ARM, който е само за лихва, след края на въвеждащия период лихвеният процент ще се коригира веднъж годишно (оттам идва „1“) въз основа на референтен лихвен процент като LIBOR плюс марж, определен от кредитора. Банковият лихвен процент се променя с промяната на пазара, но маржът е предварително определен в момента на вземане на заема.

Ограничаване на лимита на лихвените проценти Промени в лихвения процент. Това важи за всички ARM, а не само за ARM. Първоначалният лихвен лимит за 3/1 ARM и 5/1 ARMS обикновено е два, казва Кейси Флеминг, кредитен служител с C2 Financial Corp в Сан Диего и автор на „Ръководството за заем: Как да получите най-добрата възможна ипотека“. Това означава, че ако началният ви лихвен процент е три процента, след като периодът, който е само за лихвата, приключва през четвърта или шеста година, новият ви лихвен процент няма да бъде по-висок от пет процента. При 7/1 ARM и 10/1 ARM първоначалната максимална скорост е пет.

След това увеличението на ставките обикновено е ограничено до два процента годишно, независимо от това какъв беше въвеждащият период на ARM. Пожизнените ограничения почти винаги са с пет процента над началната лихва по кредита, казва Флеминг. Така че, ако началната ви ставка е три процента, тя може да нарасне до пет процента през година осма, седем процента през девет година и максимум до осем процента през година десет.

След като приключи периодът само за лихви, ще трябва да започнете да изплащате главницата през останалата част от срока на заема - при напълно амортизирана основа, по отношение на кредитора. Днешните заеми само за лихви нямат балонни плащания; обикновено те не са разрешени по закон, казва Флеминг. Така че, ако пълният срок на 7/1 ARM е 30 години, а периодът само за лихви е седем години, през осма година, месечното ви плащане ще бъде преизчислено въз основа на две неща: първо, новата лихва и второ, погасяване на главницата през останалите 23 години.

Заеми само с лихва с фиксирана лихва

Ипотеките с фиксиран лихвен процент не са толкова често срещани. С 30-годишен заем с фиксирана лихва, можете да платите лихва само за десет години, след това да плащате лихва плюс главница за останалите 20 години. Ако приемем, че не залагате нищо на главницата през първите десет години, месечното ви плащане ще скочи значително през 11-та година, не само защото ще започнете да изплащате главницата, но и защото ще изплащате главницата само за 20 години, вместо за 30 години. Тъй като не плащате главница по време на единствения лихвен период, когато лихвата се възстановява, новото ви лихвено плащане се основава на цялата сума на заема. Заемът на стойност 100 000 долара с 3, 5 процента лихва би струвал едва 291, 67 долара на месец през първите десет години, но 579, 96 долара на месец през останалите 20 години (почти двойно).

За 30 години заемът от 100 000 долара ще ви струва $ 174 190 90 - изчислено като ($ 291, 67 х 120 плащания) + (579, 96 х 240 плащания). Ако сте взели 30-годишен заем с фиксиран лихвен процент при същия лихвен процент от 3, 5 процента (както беше споменато по-горе), общата ви стойност за период от 30 години ще бъде 161 656, 09 долара. Това е $ 12, 534.71 повече в размер на лихвата, която е само за лихви, и че допълнителните лихвени разходи са причината да не искате да държите заем само за лихви за целия си срок. Вашият действителен лихвен разход обаче ще бъде по-малък, ако вземете приспадане на ипотечния лихвен данък.

Широко достъпни ли са тези видове кредити?

Тъй като толкова много кредитополучатели изпаднаха в затруднение с кредитите само за лихви през балонните години, банките се колебаят да предлагат продукта днес, казва Яел Ишакис, вицепрезидент на FM Home Loans в Бруклин, Ню Йорк, и автор на „Пълното ръководство за закупуване дом."

Флеминг казва, че повечето са заеми с променлива лихва с фиксиран период от пет, седем или десет години. Заем с джъмбо е вид несъответстващ заем. За разлика от отговарящите на заем заеми, които не отговарят на изискванията, обикновено не могат да се продават на спонсорирани от държавата предприятия, Fannie Mae и Freddie Mac - най-големите купувачи на съответни ипотеки и причина, поради която тези кредити са толкова широко достъпни.

Когато Фани и Фреди купуват заеми от ипотечни кредитори, те предоставят повече пари на заемодателите за издаване на допълнителни заеми. Несъответстващите заеми като заеми само за лихви имат ограничен вторичен пазар на ипотечни кредити, така че е по-трудно да се намери инвеститор, който иска да ги купи. Повече заемодатели задържат тези заеми и ги обслужват вътрешно, което означава, че имат по-малко пари за отпускане на допълнителни заеми. Следователно заемите само за лихви не са толкова широко достъпни. Дори ако заемът, който е само за лихва, не е джъмбо заем, той все още се счита за несъответстващ.

Тъй като заемите, които са само за лихви, не са толкова широко достъпни, както, да речем, 30-годишните заеми с фиксирана лихва, „най-добрият начин да намерите добър кредитор само за лихва е чрез уважаван брокер с добра мрежа, защото ще са необходими някои сериозно пазаруване, за да намерите и сравните оферти “, казва Флеминг.

Сравняване на разходите

„Увеличението на лихвите за функцията само за лихви варира според кредитора и деня, но имайте предвид, че ще платите поне 0, 25 процента премия в лихвения процент“, казва Флеминг.

По подобен начин Уитни Фейт, президент на жилищните кредити на Angel Oak Home в Атланта, казва, че лихвата по ипотека само за лихва е приблизително с 0, 125 до 0, 375 процента по-висока от ставката за амортизиращ заем с фиксиран лихвен процент или ARM, в зависимост от данните.

Ето как биха изглеждали месечните ви плащания с заем само за лихва от 100 000 долара в сравнение с заем с фиксирана лихва или напълно амортизиращ ARM, всеки с типична ставка за този вид заем:

• 7-годишен, ARM само за лихви, 3, 125 процента: 260, 42 долара месечно плащане
• 30-годишен конвенционален заем с фиксирана лихва (не само за лихви), 3.625 процента: 456.05 долара месечно плащане
• 7-годишен, напълно амортизиращ ARM (30-годишна амортизация), 2, 875 процента: 414, 89 долара месечно плащане

При тези лихвени проценти в кратък срок ARM само за лихви ще ви струва 195, 63 долара по-малко на месец на 100 000 долара, заети за първите седем години в сравнение с 30-годишен заем с фиксиран лихвен процент и 154, 47 долара по-малко на месец в сравнение с напълно амортизиращ 7/1 ARM.

Невъзможно е да се изчисли действителната стойност на живота на заем с коригираща лихва само когато го вземете, тъй като не можете да знаете предварително какъв лихвен процент ще се нулира всяка година. Флеминг казва, че няма начин да се определят разходите, въпреки че можете да определите максималния лихвен процент за живота и дъното от договора си. Това ще ви позволи да изчислите минималните и максималните разходи за целия живот и да знаете, че действителната ви цена ще падне някъде между тях. „Все пак това ще бъде огромен обхват“, казва Флеминг.

Долния ред

Ипотеките само за лихви могат да бъдат трудни за разбиране и плащанията ви ще се увеличат значително след приключване на периода, който е само за лихви. Ако заемът ви само за лихви е ARM, плащанията ви ще се увеличат още повече, ако лихвите се увеличат, което е сигурен залог в днешната нискотарифна среда. Тези заеми са най-подходящи за сложни кредитополучатели, които напълно разбират как работят и какви рискове поемат.