Собственици на жилища, пазете се от тези измами!
Поради непрекъснато нарастващия натиск върху изпълнението на ипотечните кредитори, притесненията на кредитните пазари и противоречията относно кредитирането с предимство, все по-голям брой ипотечни брокери и хищни кредитори прибягват до измамни практики за увеличаване на обема на производството на заем. Тези практики варират от убеждаване на кредитополучателите да действат срещу здравия разум до измамни или незаконни ипотечни измами.
ВИЖТЕ: Спрете измамите в техните следи
Тези измами обикновено са фокусирани върху хора, които се опитват да рефинансират съществуващите ипотечни кредити, въпреки че няколко измами са предназначени да плячкат за първи път кредитополучатели и продавачи. Въпреки че има твърде много, за да се обърнете към всички тях, очертаването на някои от по-разпространените капани може да ви помогне да идентифицирате практики, за които да сте наясно, когато се занимавате с пазара на заеми. В допълнение към разбирането на тези практики, има няколко начина, по които кредитополучателите и продавачите могат да се изолират от хищнически практики и да намалят риска от поемане от някоя от тези измами.
Нелоялно кредитиране
Финансовите институции, извършващи действия, които се считат за несправедливи спрямо кредитополучателите, не са нови за пазара на ипотечни кредити. Различни закони, като Закон за равните възможности за кредит, Законът за справедливото жилищно настаняване, Законът за отчитане на справедливи кредити, Законът за отпускане на истина, Законът за процедурите за уреждане на недвижими имоти, Законът за защита на собствеността и собствения капитал и Законът на Федералната търговска комисия, за да назовем няколко, бяха приети за защита на потребителите. Тези актове позволяват на потребителите да правят информиран избор, насърчават конкуренцията между заемодателите и увеличават максимално ползите от търговията.
Наред с този регламент са и органите, които ги прилагат, като Федералната търговска комисия (FTC), която разкрива и прилага законодателство, забраняващо нелоялни или измамни действия или практики или засягащи ипотечното кредитиране. Новината е изпълнена с много големи случаи на кредитори, които рекламират неамортизиращи заеми като евтини, убеждават кредитополучателите да използват дългосрочни заеми за дялов капитал за изплащане на краткосрочен дълг или не успяват да информират кредитополучателите за тънкостите на регулируемите -ипотечни ипотеки (ARM) и други въвеждащи цени.
В жилищен бум хищните кредитори използват измама, за да спечелят по-голям дял от ипотечния тръбопровод. Обратно, в условията на кредитна криза, нечестните практики се използват за заобикаляне на по-строги указания за подписване. Това позволява на кредиторите да отделят колкото е възможно повече капитал за ипотеки, така че да не се получава незадоволителна възвръщаемост, като остават в брой.
Но дори и заемодателите да провеждат практики, които се считат за несправедливи, кредитополучателите не са напълно виновни. Кредитополучателите трябва да могат да се изолират от тези практики, като изследват структурата на предложените заеми и някои от тези неподправени тактики.
Измами, съсредоточени върху заемополучателите
Голяма част от измамна дейност е насочена към хората, които вече са изградили собствен капитал в домовете си и имат капитал за достъп. Това важи особено за хората, които се озовават във финансови затруднения и се отчайват да намерят метод за облекчаване на краткосрочните си дългове, като кредитни карти и кредитни линии. Триковете, фокусирани върху кредитополучателите за първи път, обикновено се въртят около представянето на определени видове заеми, без да се разкриват всички факти. В други случаи тези тактики включват обещания, които всъщност не се спазват. Някои от най-често срещаните трикове, играни на тези кредитополучатели, са:
Стръв и превключвател, стръв и запомняне и заем
Примамка и превключвател, което също е често срещано в магазините за търговия на дребно, се отнася до това, когато ипотечна компания рекламира заем с условия, които изглеждат твърде добри, за да е истина, и тогава, когато кредитополучателят се опита да вземе заема, открива, че той не е наличен. Вместо това на кредитополучателя се предлага друг заем с по-ниски условия.
Примамка и не забравяйте, че кредиторът измамно забравя таксите за заем или други значими условия за заем, докато кредитополучателят не е твърде далеч в процеса, за да отстъпи, и завършва със скъп или проблем заем. Друга тактика е да се обещае фиксирана ставка за предварително определен период, но по-късно не успеят да я осигурят. Кредитополучателите също трябва да внимават към кредиторите, които се опитват да убедят кредитополучателите да плават лихвата и да поемат лихвен риск, докато заемът е в производство.
Управлението на кредита се отнася до случаите, когато хищнически кредитор или ипотечен брокер уведомява квалифициран кредитополучател, че той / тя не може да се класира за конкретен заем поради доходи, кредит или множество други причини (или това, че по този начин може да наруши законите за справедливо кредитиране) и по това време насочвайте кредитополучателя към други заеми, които са по-изгодни за заемодателя.
ARMs, лихвени заеми и отрицателни амортизационни заеми
Ипотеките с регулируема ставка в никакъв случай не са незаконни заеми. При продажбата на ARM обаче кредиторите трябва да информират кредитополучателите за това колко може да бъде коригиран процентът на заема в бъдеще. Кредитополучателите трябва да са наясно с какво потенциално да се откажат в бъдеще, за да получат това, което днес може да се счита за страхотна въвеждаща цена.
Това важи и за заемите, които са само за лихви, които всъщност са ARM, за които не се изисква главно плащане през началния период на заема. Въпреки че кредитополучателите спестяват през първоначалния период, те потенциално дължат същата сума, както и когато първоначално са взели заема.
Отрицателните амортизационни заеми (понякога наричани "1% ипотеки") са незаконни в повечето държави. Тези заеми обикновено се рекламират като позволяващи на кредитополучателите да заемат повече от 100% от стойността на домовете си. Този вид заем не трябва да се бърка с заем за рехабилитация (този, при който постъпленията се реинвестират в имота), при който кредиторите позволяват заемане на по-голяма от стойността на имота, ако допълнителният капитал се използва за подобряване на имота и увеличаване на неговата стойност, При заем с отрицателна амортизация кредитополучателят е длъжен да плаща по-малко от дължимата сума всеки месец; салдото се придържа към главницата, в крайна сметка става дължимо като „плащане с балон“. Хищните заемодатели все още се разминават с продажбата на тези заеми на неинформирани кредитополучатели с малък риск от наказателно преследване.
Рефинансиране на парични средства, кредитиране с твърди пари и събличане на собствен капитал
Тези практики за отпускане на заеми са насочени към хора със собствен капитал в домовете си, които обикновено са във финансови затруднения. Въпреки че рефинансирането на парични средства може да има смисъл при най-тежките обстоятелства, в повечето случаи се рекламира на хора, които са се увеличили с краткосрочен дълг. Продаване на опции за рефинансиране или собствени линии, които позволяват на собствениците да имат достъп до част от собствения капитал в домовете си, търгувайки дългосрочен дълг за покриване на краткосрочен кредит. Кредитополучателите могат лесно да се заблудят да вземат тези заеми, тъй като новите месечни разходи са толкова по-малки от месечните разходи за всичките им кредитни карти, автокредити, кредит на дребно и друг краткосрочен дълг Много кредитополучатели не осъзнават, независимо от разходите и такси за отпускане на заема, че чрез удължаване на плащанията (до 30 години) действителните разходи за финансиране са много по-големи от първоначалните им задължения.
ВИЖТЕ: Кога (и кога не) да рефинансирате ипотеката си
Кредиторите на твърди пари предоставят заеми до пределен процент на стойност (съотношение заем / стойност до 50%), тъй като тяхното намерение е да бъдат възбрани върху имота. Те намират каквато и да е причина и бързо се възползват, като джобовете на капитала на кредитополучателя са като печалба. Всеки, който има финансови затруднения или иска да финансира малка част от стойността на дома за достъп до собствен капитал, трябва да бъде много избирателен при избора на кредитор.
Отнемане на собствен капитал или фантомна помощ се случва, когато на кредитополучателя, който изпитва финансови затруднения, се предлага нежелана помощ, което след това води до значителни разходи и никаква помощ за услуги, които кредитополучателят би могъл да извърши без помощта. Ето как работи в най-лошите случаи: Някой спечели доверието на кредитополучателя и временно прехвърли правото на собственик на кредитополучателя под прикритието да помогне на кредитополучателя да се класира за заем или да продаде къщата евтино и след това да я отдаде под наем при опция за обратно изкупуване. Проблемът е в предаването обратно на първоначалния собственик - ако това не се случи, собственикът губи собствеността върху дома. В случаите, когато отговорността за ипотеката се прехвърли изцяло, първоначалният собственик може да загуби жилището и пак да продължи да дължи първоначалната ипотека.
Измами, съсредоточени върху собствениците и продавачите
Няколко измами, които са фокусирани върху собствениците на жилища, варират от убеждаването им да извършват ненужен или дефектен ремонт на домовете си до извършване на измама.
Измами за подобряване на дома
В тези измами, нищо неподозиращият индивид изисква някакъв вид големи ремонтни дейности в дома или иска да направи голям проект за рехабилитация. „Изпълнител“ иска и убеждава собственика на жилището да остави изпълнителя да свърши работата и да осигури финансиране. Финансирането, обикновено се извършва при неблагоприятни условия, но в размер, равен или по-голям от необходимото за проекта, се завършва и се продава на хищнически заемодател. Често трудната и скъпа работа е завършена точно преди стандартния тридневен период на намаляване, преди заемът да може да бъде „върнат“ обратно на заемодателя. Кредитополучателят не осъзнава по-ниската работа, докато не бъде платена и не е късно да се направи нещо по отношение на долния заем.
Изхвърляне на милион долара
При тази измама измамникът, използвайки невярна идентификация, се съгласява да купи жилище от желаещ продавач със съгласие на малка услуга. Купувачът разкрива, че се нуждае от по-голяма ипотека, отколкото може да бъде квалифициран при съществуващата пазарна цена. Така че, вярвайки, че купувачът планира да надстрои имота, собственикът се съгласява да препише жилището на няколко кратни от първоначалната стойност, за да може купувачът да получи по-голяма ипотека. Сделката е извършена, продавачът плати на първоначалната цена, а измамникът джобове остатъка. Къщата обикновено влиза в затваряне и първоначалният собственик е застрашен да бъде осъден за измама - и продавачът не получава нищо повече от това, ако беше продал жилището на законна перспектива.
Списъкът с тези измами продължава и продължава. Във всички тях неволната марка се дава обещание за някаква изключителна печалба от гледна точка на постъпленията или в някои случаи, само в условия на заем. Както в повечето от тези случаи, ако изглежда твърде добре, за да е истина, вероятно е така.
Изолирайте се от ипотечни измами
Най-добрият начин да се намали рискът да бъдете предприети от някаква измама е да сте запознати с измамни практики и да правите изследвания на всеки, с когото очаквате да правите бизнес. Що се отнася до финансирането на измами, основните правила, които трябва да се следват са:
- Никога не подписвайте договорни документи без правен преглед
- Никога не правете никакво прехвърляне на собствеността, без също да бъдете освободени от каквато и да е ипотека или финансова отговорност.
Повишеното старание е оправдано при финансови затруднения или по време на заплахата от възбрана. Хищните заемодатели и мошеници имат способността да определят онези, които са лесно манипулирани или уязвими поради тежка ситуация. В допълнение към поставянето на подозрително око на всяко обещание или оферта, което изглежда твърде добро, вие също трябва да бъдете предпазливи за всеки свръхгрешен или свръхгресивен в предлагането на решения за проблеми с кредита или ипотеката. Нежеланите оферти или телефонни обаждания трябва първоначално да се разглеждат с повишено внимание и всеки, който не приеме първоначален отговор „не“ на предложението им, трябва да бъде отхвърлен.
Ако имате нужда от спасяване, започнете разговори с настоящите кредитори или кредитори, преди да обмислите какъвто и да е сценарий за спасяване. Никога не се забърквайте с никого, който дори намеква за извършване на незаконно или неправилно действие, дори ако има предложена полза. Тази полза, дори и да се реализира, несъмнено ще доведе до последствия и безгранични рискове.
ВИЖТЕ: Избягвайте измами с възбрана