Ръководство за частна ипотечна застраховка (PMI)

Мит е, че трябва да заложите 20% от покупната цена на жилището, за да получите ипотека. Кредиторите предлагат множество програми за заем с по-ниски изисквания за плащане, за да отговарят на различни бюджети и нужди на купувачите. Ако отидете по този маршрут обаче, очаквайте да платите за частна ипотечна застраховка (PMI). Този допълнителен разход може да увеличи разходите за месечните ви ипотечни плащания и като цяло заема заема по-скъп. Въпреки това е почти неизбежно, ако нямате спестени 20% или повече авансово плащане.

Частна ипотечна застраховка (PMI)

Какво е PMI?

PMI е вид ипотечна застраховка, от която купувачите обикновено се изисква да плащат за конвенционален заем, когато правят авансово плащане, което е по-малко от 20% от покупната цена на жилището. Много кредитори предлагат програми за ниско плащане, което ви позволява да отложите само 3%. Цената на тази гъвкавост е PMI, която защитава инвестицията на кредитора, в случай че не успеете да погасите ипотеката си, известна като неизпълнение. С други думи, PMI застрахова кредитора, а не вие.

PMI помага на кредиторите да възстановят повече от парите си по подразбиране. Причината, поради която кредиторите изискват покритие за авансови плащания под 20% от покупната цена, е защото притежавате по-малък дял в дома си. Кредитополучателите ви отпускат повече пари отпред и, следователно, сте готови да загубите повече, ако по подразбиране в първите години на собственост. Заемите, осигурени от Федералната жилищна администрация или FHA заеми, също изискват ипотечна застраховка, но указанията са различни от тези за конвенционалните заеми (ще покрием това по-късно).

Цената на PMI

Като цяло, вие ще плащате между 40 и 80 долара на месец за всеки 100 000 заем на заем, според Фреди Мак, спонсорирано от правителството предприятие, което купува и продава ипотеки на вторичния ипотечен пазар. Имайте предвид, че тази сума може да варира в зависимост от вашия кредитен рейтинг и съотношението ви заем към стойност - сумата, която сте взели назаем от ипотеката си, в сравнение със стойността на жилището.

В минали години ви беше разрешено да приспадате разходите на PMI от вашите федерални данъци. За 2017 г. и напредването си Конгресът реши да не подновява тази разпоредба, така че вече не можете да приспадате плащанията на PMI от годишните си данъци. (Всъщност те по-късно възстановиха приспадането само за 2017 г. От 2018 г. го няма.)

Плащане за PMI

Имате две възможности за плащане на PMI: еднократна, авансова премия, изплащана при затваряне или месечни премии. В много случаи кредиторите прехвърлят PMI в месечното ви ипотечно плащане като месечна премия. Когато получите вашата оценка на заема и документи за разкриване, вашите PMI суми ще бъдат разписани в раздела Прогнозирани плащания на първата страница на всеки документ.

Друг вариант е да платите за PMI като един от вашите разходи за затваряне. Във формулярите за оценка на заема и затваряне на формуляри за разкриване на информация ще намерите тази премия на страница 2, раздел Б. Въпреки това, недостатъкът на тази опция е вероятно да не бъде възстановена тази сума, ако преместите или рефинансирате ипотеката си. В някои случаи може да плащате както предварителни, така и месечни премии.

Отмяна на покритието на PMI

Добрата новина е, че няма да плащате PMI за целия срок на конвенционален заем.

Федералният закон за защита на собствениците на жилища премахва PMI по един от трите начина:

• инициирано от кредитополучателя отмяна на PMI
• автоматично PMI прекратяване
• окончателно прекратяване на PMI

Можете да поискате отмяна на PMI, след като съотношението между заема и стойността ви - размерът на баланса на вашия кредит, разделен на пазарната стойност на дома - пада под 80% от първоначалната оценена стойност на дома (или по-рано, ако стойността на вашия дом се оценява преди това). Кредиторите изброяват тази планирана дата във формуляра за разкриване на PMI, който вероятно сте получили като част от вашите заключителни документи.

За да отмените PMI, трябва да:

• Направете писмено заявката си.
• Бъдете актуални за месечните си ипотечни плащания.
• Имайте положителна история на плащанията (не повече от едно плащане, което е закъсняло с 30 дни за период от 12 месеца или не повече от едно плащане, което е закъсняло с 60 дни в период от 24 месеца, според Fannie Mae и Freddie Mac).
• Уверете се, че нямате младши права на залог (като втора ипотека).

Автоматично прекратяване на PMI

Друг начин за прекратяване на PMI е известен като автоматично прекратяване на PMI, което започва на очакваната дата, когато оставащият ви ипотечен баланс достигне 78% LTV. По закон кредиторите са длъжни да анулират PMI автоматично до тази дата. Същите условия за инициираното от кредитополучателя PMI отменяне (история на плащанията навреме и няма залог) също важат тук. Ако сте имали забавени плащания, вашият кредитор няма да отмени PMI, докато плащанията ви станат актуални.

Окончателно прекратяване на PMI

И накрая, има нещо, наречено окончателно прекратяване на PMI. Това е, когато кредиторът трябва автоматично да приключи PMI месеца, след като срокът на заема ви достигне средната точка на погасителен план - дори и да не сте достигнали 78% LTV.

Например, ако имате 30-годишен фиксиран заем, средната точка ще бъде след 15-годишната маркировка. Отново трябва да сте в течение на плащанията си, за да отговаряте на изискванията. Този тип анулиране на PMI обикновено се прилага за заеми със специални характеристики, като плащания с балон, период само за лихва или главно отклонение.

Начало стойност и PMI

Вашата годност да отмените PMI също се влияе от това дали стойността на вашия дом се е поскъпнала или обезценила с течение на времето. Ако тя се увеличи, можете да отмените PMI по-рано от очакваното; ако тя намалее, ще чакате по-дълго от очакваното, за да отмените PMI.

Преди да анулирате PMI, кредиторът ще определи текущата пазарна стойност на вашия дом чрез брокера на цената на брокера (извършва се от агент по недвижими имоти, който оценява вашия дом въз основа на стойността на съпоставими жилища във вашия квартал), сертификат за стойност или друг тип оценка на собствеността

Ако стойността на вашия дом е спаднала поради спад на пазара, вашият кредитор вероятно ще откаже вашата заявка за анулиране на PMI, освен ако стойността на вашия дом не се основава на нова оценка и не изплатите остатъка от заема до 80% LTV от новата оценена стойност.

От друга страна, стойността на вашия дом може да се увеличи по-бързо от очакваното, било поради пазарните условия, или защото сте го прекроили, което означава, че може да достигнете прага от 80% LTV рано. В такъв случай можете да поискате отмяна на PMI предварително, а вашият кредитор ще поръча оценка, за да потвърди текущата стойност на дома. (Забележка: Вие носите отговорност за плащането на оценката на имота, която може да струва от $ 300 до $ 400. Тази сума може да варира в зависимост от размера и местоположението на дома.)

Конвенционални заеми без PMI

Някои кредитори предлагат свои собствени конвенционални продукти за заем без изискуеми PMI; Въпреки това, те са склонни да начисляват по-високи лихви, за да се защитят, ако не платите заема си. В дългосрочен план това може да бъде повече или по-малко скъпо от плащането на PMI, в зависимост от това колко дълго оставате в дома си или колко дълго поддържате същата ипотека.

Тук може да помогне сравняването на пазаруването на ипотека. Вижте лихвите, предлагани за не-PMI заеми спрямо тези с PMI. Изчислете разликата между двете, за да видите колко повече ще платите за заем без PMI. Дали тази сума е по-малка от плащанията на PMI, които ще направите, докато не достигнете 80% LTV съотношение за анулиране? Не забравяйте, че домашните стойности могат да се повишат или паднат, което да се отрази на продължителността на времето, което може да платите PMI.

Изисквания за авансово плащане

Намаляването на 20% от покупната цена на дома елиминира PMI, което е идеалният начин да отидете, ако можете да си го позволите. Освен че редовно спестявате за авансово плащане, помислете за закупуване на по-малко скъпо жилище.

По-консервативният бюджет за лов на къщи ще намали сумата, необходима за 20% авансово плащане.

Piggyback ипотеки и PMI

Някои кредитори препоръчват да се използва втора ипотека, за да се избегне PMI. Това може да помогне за намаляване на първоначалните ипотечни разходи, вместо да плаща за PMI. Това работи така: Изтегляте първа ипотека за по-голямата част от покупната цена на дома (минус сумата за авансово плащане). След това изваждате втора, много по-малка ипотека за остатъка от покупната цена на дома, намалена с сумите за първата ипотека и авансовото плащане. В резултат на това избягвате PMI и имате комбинирани плащания, по-малки от разходите за първата ипотека с PMI.

Втората ипотека обаче обикновено има по-висок лихвен процент от първата ипотека. Единственият начин да се отървете от втора ипотека е да изплатите заема изцяло или да го рефинансирате (заедно с първата ипотека) в нова самостоятелна ипотека, вероятно, когато LTV достигне 80% (за да се избегне PMI). Тези заеми обаче могат да бъдат скъпи, особено ако лихвените проценти се увеличат от момента на вземане на първоначалния заем и когато рефинансирате и двата кредита в една ипотека. Не забравяйте, че ще трябва да плащате разходи за затваряне отново, за да рефинансирате двата заема в един заем.

(За повече информация вижте Как да се отървете от частната ипотечна застраховка .)

FHA Mortgage Insurance Premium

Ако не можете да се класирате за конвенционален заем продукт, може да помислите за заем от FHA. Подобно на някои конвенционални заемни продукти, заемите от FHA имат възможност за плащане с по-ниско ниво - едва 3, 5% намаление - и по-спокойни изисквания за кредит.

Кредиторите изискват ипотечна застраховка за всички заеми от FHA, които се изплащат в две части: авансова премия за ипотечно застраховане или UFMIP и годишна премия за ипотечно застраховане или годишна MIP. И двете разходи са посочени на първата страница от вашата оценка на заема и приключване на оповестяването.

Предходна застрахователна премия

Предходната застрахователна премия за ипотека (UFMIP) е 1, 75% от сумата на кредита. Можете да го платите предварително при закриване или може да бъде превърнат във вашата ипотека. Ако решите да включите UFMIP в ипотеката си, месечните ви плащания ще бъдат по-високи, а общите ви разходи за заем ще се повишат.

Годишната премия

В допълнение към UFMIP ще плащате годишен MIP, който се разделя на равни месечни вноски и се разделя на вашите ипотечни плащания. В зависимост от срока и размера на заема, ще платите от 0, 45% до 1, 05% от сумата на заема.

Анулиране на FHA MIP

Ако намалите 10% или повече, годишният MIP може да бъде отменен след първите 11 години от заема. Въпреки това, за разлика от конвенционалните заеми, FHA заемите с авансово плащане под 10% изискват да плащате годишни MIP за целия срок на заема. Ако попаднете в последния лагер, единственият начин да премахнете MIP плащанията е да рефинансирате в конвенционален заем, след като вашият LTV съотношение е достатъчно нисък, за да се класирате за конвенционална ипотека без PMI.

Долния ред

Ако нямате много спестени пари за авансово плащане, плащането на PMI е компромис, който ще направите, за да заемате повече пари. Не сте сами, ако изберете този път. В наши дни повечето купувачи на жилища правят вноски под 20%. През 2017 г. средното авансово плащане за жилище е било 10%, показва проучване на Националната асоциация на брокерите.

Когато кандидатствате за ипотека, погледнете внимателно прогнозите за заем, за да сравните колко ще платите за заем с PMI. Заем, който може да не изисква PMI, но идва с по-висока лихва. С малки изключения, PMI е трудно да се избегне, ако се нуждаете от заем с ниско първоначално плащане, но има светлина в края на тунела: Няма да плащате PMI за живота на заема. (За свързаното четене, вижте "Как да избегнем плащането на частна ипотечна застраховка - PMI")