Намиране на възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти (ROI)

Възвръщаемостта на инвестицията (ROI) е счетоводен термин, който указва процента на инвестираните пари, които са възстановени след приспадане на свързаните с тях разходи. За не-счетоводителя това може да звучи объркващо, но формулата може да бъде просто посочена, както следва:

ROI = печалба - CostCostwhere: печалба = инвестиционна печалбаCost = инвестиционна цена \ започне {подравнена} & \ текст {ROI} = \ frac {\ текст {печалба} - \ текст {разход}} {\ текст {разход}} \\ & \ textbf {където:} \\ & \ текст {печалба} = \ текст {инвестиционна печалба} \\ & \ текст {разход} = \ текст {инвестиционен разход} \\ \ край {подравнен} ROI = разходна стойност - разходи Където: печалба = инвестиционна печалбаCost = инвестиционна цена

Но въпреки че горното уравнение изглежда достатъчно лесно за изчисляване, с недвижими имоти редица променливи, включително разходи за ремонт / поддръжка и методи за фигуриране на лоста - сумата на заетите пари (с лихва) за извършване на първоначалната инвестиция - влизат в игра, която може да повлияе на ROI номера. В много случаи възвръщаемостта на инвестициите ще бъде по-висока, ако цената на инвестицията е по-ниска.

При закупуване на имот условията на финансиране могат да повлияят значително на цената на инвестицията; използването на ресурси като ипотечен калкулатор обаче може да ви помогне да спестите пари от цената на инвестицията, като ви помогне да намерите благоприятни лихвени проценти.

Как да изчислим ROI за инвестиции в недвижими имоти

Усложнения при изчисляване на ROI

Усложнения при изчисляването на възвръщаемостта на инвестициите могат да възникнат при рефинансиране на недвижим имот или изваждане на втора ипотека. Лихвата за втори или рефинансиран заем може да се увеличи и може да се начислят такси за заем, като и двете могат да намалят възвръщаемостта на инвестицията. Възможно е също така да има увеличение на разходите за поддръжка, данъци върху имотите и тарифи за комунални услуги. Всички тези нови номера трябва да бъдат включени и ROI да се преизчисли, ако собственикът на жилищен наем или търговска собственост заплати тези разходи.

Сложни изчисления могат да се изискват и за имоти, закупени с ипотека с регулируема ставка (ARM) с променлива ескалираща ставка, начислявана ежегодно през целия срок на заема.

Нека да разгледаме двата основни метода за изчисляване на възвръщаемостта на инвестициите: методът на разходите и методът на изчерпване на джоба.

Методът на разходите

Методът на разходите изчислява възвръщаемостта на инвестициите чрез разделяне на собствения капитал в даден имот на разходите на този имот.

Като пример, приемете имот, закупен за 100 000 долара. След ремонт и рехабилитация, което струва на инвеститорите допълнителни 50 000 долара, имотът след това се оценява на 200 000 долара, което прави капиталовата позиция на инвеститорите в имота 50 000 долара (200 000 - [100 000 + 50 000]).

Методът на разходите изисква разделянето на позицията на собствения капитал на всички разходи, свързани с покупката, ремонта и рехабилитацията на имота.

В този случай възвръщаемостта на инвестициите е 50 000 ÷ 150 000 долара = 0, 33, или 33%.

Методът за изчерпване на джоба

Методът, който е извън джоба, е предпочитан от инвеститорите в недвижими имоти заради по-високите резултати от възвръщаемост на инвестициите. Използвайки числата от примера по-горе, приемете, че същия имот е закупен на същата цена, но този път покупката е финансирана със заем и първоначално плащане от 20 000 долара. Следователно разходите за джобни са само 20 000 щатски долара плюс 50 000 долара за ремонт и рехабилитация, за общ разход за извън джоба от 70 000 долара. При стойността на имота на 200 000 долара, позицията на собствения капитал е 130 000 долара.

В този случай възвръщаемостта на инвестициите е 130 000 ÷ $ 200 000 = 0, 65, или 65%. Това е почти двойно възвръщаемостта на инвестициите от първия пример. Разликата, разбира се, се дължи на заема: ливъридж като средство за увеличаване на възвръщаемостта на инвестициите.

ROI не се равнява на печалба

Разбира се, преди някоя от цитираните по-горе ROI да бъде реализирана в реални парични печалби, имотите трябва да бъдат продадени. Често имот няма да продава по пазарната си стойност. Често сделката с недвижими имоти ще бъде използвана под първоначалната заявена цена, като се намали окончателното изчисление на възвръщаемостта на инвестициите за този имот. Също така има разходи, свързани с продажбата на недвижим имот: средства, изразходвани за ремонт, боядисване или озеленяване. Разходите за реклама на имота също трябва да се добавят, заедно с разходите за оценка и комисионната на агента за недвижими имоти или брокера.

И разходите за реклама и комисионна могат да бъдат договорени с доставчика на услуги. Разработчиците на недвижими имоти, с повече от един имот за реклама и продажба, са в по-добра позиция да договарят изгодни цени с медийни агенции и брокери. Възвръщаемостта на инвестициите при многобройни продажби обаче, с различни разходи за реклама, комисионна, финансиране и строителство, представляват сложни счетоводни проблеми, които се справят най-добре от професионалист.

Паричен поток на имотите

Инвеститорът може да има 30 000 долара собствен капитал в търговски имот под наем, за който е платил 10 000 долара за възвръщаемост на инвестицията от 300%. Имотът също така дава $ 500 месечно наеми, за общо 6000 долара годишно. Това е 60% възвращаемост на инвестициите в паричния поток на имота - 6000 долара, разделени на 10 000 долара разходи за инвестиция.

Долния ред

Изчисляването на възвръщаемостта на инвестициите в недвижими имоти може да бъде просто или сложно, в зависимост от всички посочени по-горе променливи. В стабилната икономика инвестирането в недвижими имоти, както жилищни, така и търговски, се оказа много печелившо. Дори в рецесионната икономика, когато цените падат и парите са оскъдни, много сделки с недвижими имоти са на разположение за инвеститорите с парите да инвестират. Когато икономиката се възстанови, както неизменно, много инвеститори ще извлекат красива печалба.

За целите на данъка върху дохода или на данъчната печалба обаче се призовава собствениците на недвижими имоти да получат професионални данъчни съвети от надежден източник преди да подадат заявление.