Приспадане на лихвата по втората ви ипотека

Федералното правителство разбира, че жилищните ипотеки са най-голямата финансова тежест, която много американци някога ще поемат през живота си. За да осигури почивка (и вероятно да насърчи хората да участват в пазара на недвижими имоти), Службата за вътрешни приходи (IRS) позволява на данъкоплатците да вземат приспадане на лихвата, платена по ипотеките им.

Но какво ще стане, ако получите ипотека за втори дом? Има ли значение за какво го използвате? Можете ли просто да приспаднете лихва за неопределено време?

Ще разгледаме задълбочено данъчните последици от вземането на втора ипотека, като ще ви покажем как да предприемете изчисляване на приспадането на данъците си, както и да подчертаем различни ограничения и клопки.

Основите

Първо, трябва да разберете какво представлява "квалифициран дом" (този, върху който се прилага приспадане на ипотечен лихвен процент) и как IRS дефинира "ипотечен интерес" и "ипотечен дълг."

Като начало, „квалифициран дом“ се отнася или до вашия основен дом, където обикновено живеете, или до втори дом. Мобилните домове, ремаркета за къщи, апартаментите и лодките отговарят на условията, стига да имат „места за спане, готвене и тоалетни”, както се казва в IRS Publication 936.

Ако имате три или повече имота, можете да заявите само два от тях като съответно вашите първични и втори жилища за дадена година. Ако случайно продадете един от домовете, за които сте поискали през същата година, можете да считате друг имот за ваш основен или втори дом за баланса за тази година.

Ако претендирате за приспадане на жилище, което се удвоява като нещо друго, като например имот под наем или офис, влизат в сила някои нюансирани правила и изчисления, свързани с това колко време заемате помещенията. Можете да се обърнете към спецификата тук, но най-общо казано, ако наемете второ жилище, трябва да живеете там поне 14 дни или повече от 10% от времето, което се наема за една година (което е по-дълго) за да може да се приспадне ипотечната лихва върху нея. (Ако изобщо не живеете там, значи сте наемодател и влезе в сила цял различен набор от правила: вижте Данъчни облекчения за собствениците на имоти под наем ).

Ипотечната лихва се прилага само за лихви, платени по заеми, които използват вашия дом (и) като обезпечение. Това включва:

• Първа ипотека и втора ипотека
• Кредитни линии
• Кредити за собствен капитал

IRS очертава три категории ипотечен дълг. Те варират в зависимост от това, кога сте изтеглили дълга и за какво са били използвани постъпленията:

• Дългосрочният дълг се отнася до ипотеките, които са били обезпечени от дома ви на или преди 13 октомври 1987 г. (след което влизат в сила настоящите данъчни правила).
• Дългът за придобиване на жилище се отнася до ипотеките, взети след 13 октомври 1987 г., които са били използвани за закупуване, изграждане или подобряване на вашия дом (т.е. ремонти, ремонти и др.).
• Дългът или заемът на собствения капитал се отнася до ипотеките, взети след 13 октомври 1987 г., които са били използвани за други цели, които не са свързани с пребиваването, като например за финансиране на обучение в колеж, нова кола, ваканция или почти всичко друго, което не е свързано с закупуване, изграждане или подобряване на дом.

Приспаданията

Това зависи от това какъв дълг вече имате - и колко повече искате да поемете. Ако сте женени и подавате документи заедно, можете да приспаднете лихва само на 1 милион долара или по-малко на дълг за придобиване на жилище и общо 100 000 долара или по-малко на стойност дълг на собствения капитал. Ако сте несемейни или женени и завеждате отделно, тогава вашите лимити стават съответно 500 000 долара за дълг за придобиване на жилище и 50 000 долара дълг за собствения капитал.

С други думи, ако вашата ипотека или ипотека се използват за покупка, изграждане или подобряване на вашия основен и / или втори дом (което го прави дълг за придобиване на жилище) и общо 1 милион долара, можете да приспаднете всичко, което сте платили с лихви. Например, ако имате 4% лихва върху всяка от двете ипотечни кредити, които заедно натрупват до 1 милион долара, можете да приспаднете всичките си годишни лихвени плащания в размер на 40 000 долара.

Ако обаче дългът ви за придобиване на жилище е, да речем, е 2 милиона долара, тогава бихте могли да извадите само половината от общата лихва, която сте платили върху ипотеките на стойност 2 милиона долара през тази година. Ако се прилагат същите тези 4% лихвени проценти, тогава бихте могли да приспаднете само 40 000 щатски долара вместо 80 000 долара, които по презумпция сте платили с лихва през същата година. (Това е нещо, което трябва да се помисли за всеки, който се опитва да финансира седемцифрен имот. Вижте Jumbo Vs. Conventional Iortgages: How Differ .)

Въпреки че този лимит не се прилага за дългосрочен дълг, няма да можете да вземете допълнителни приспадания по нови ипотечни кредити, ако вашият дългогодишен дълг вече надхвърля 1 милион долара. Какво става, ако имате само 900 000 долара дълг? Тогава бихте могли да приспаднете само лихва за допълнителен дълг за придобиване на жилище на стойност 100 000 долара.

Поне това е общото правило. IRS предоставя работен лист за определяне на реалния ви приспадаем лихвен ипотечен интерес.

Документацията

Докато сте платили ипотечна лихва на стойност най-малко 600 долара, ще получите известие от вашия ипотечен притежател или заемодател (обикновено това е формуляр 1098) няколко месеца преди датата на подаване на данъка. Заедно със сумата в долара на вашите годишни плащания, тази декларация за лихвата по ипотека ще покаже и платените ви ипотечни премии и приспадани изплатени точки (ако сте закупили жилище през същата година). След като имате този документ в ръка, ще го използвате за попълване на данъчната декларация, във формуляр 1040, списък A (подредени по приспадане).

С комбинирания дълг за придобиване на жилища и дълг на собствения капитал, технически можете да заемате 1, 1 милиона долара срещу дома си. Ако обаче имате допълнителен дълг, който надвишава този праг, може да сте в състояние да приспаднете лихвите, ако тези постъпления са били използвани за квалифициран разход, като например инвестиция (също отчетена в списък A) или бизнес (списък C или C-EZ).

Рефинансиране, точки и премии

Ако рефинансирате каквато и да е ипотека, включително и втората, можете да поискате новия заем като дълг за придобиване на жилище до главницата на предишния заем. Всичко по-горе ще се третира като дълг на собствения капитал.

Освен това, ако плащате точки по новата ипотека, можете да ги приспадате през целия срок на заема. Ако приемем, че рефинансирате нова 30-годишна ипотека, можете да приспадате 1/30 ^-та от всичко, което сте плащали в точки всяка година. Ако не сте приспаднали всички точки по времето, когато продавате или рефинансирате къщата (отново), тогава можете да приспаднете всички останали наведнъж през тази година. Ще подадете приспадането в списък A, формуляр 1040, ред 12.

Докато коригираният ви брутен доход не надвишава 109 000 щатски долара (или 54 500 щатски долара, ако сте женени и заведете отделно), можете също да приспаднете някои или всички ваши премии за ипотечна застраховка. Това ще попадне в категорията ви „дълг за придобиване на жилище“.

Долния ред

Данъчните правила са сложни, не може да се отрече от това, но ако постъпите правилно, разпоредбите могат да ви спестят хиляди долари годишно. Не забравяйте да се консултирате с квалифициран данъчен специалист, преди да решите да вземете втора ипотека.