Кабриолет ARM
Конвертируема ARM е ипотека с регулируема ставка (ARM), която дава на кредитополучателя възможност да конвертира в ипотека с фиксирана ставка. Конвертируемите ARM се продават като начин да се възползват от намаляващите лихви и обикновено включват специфични условия. Финансовата институция обикновено налага такса за превключване на ARM към ипотека с фиксирана ставка.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛУ кабриолет ARM
Конвертируемите ARMS са хибрид от два типа ипотечни: конвенционалната 30-годишна ипотека с фиксирана лихва и ипотеката с регулируема ставка (ARM). Ипотечните кредити с фиксирана ставка дават на кредитополучателя сигурността да знае, че месечното му плащане никога няма да се промени, дори ако ставките се повишават; с течение на времето плащанията ефективно намаляват спрямо инфлацията. Ипотеката с регулируема ставка започва с много по-ниска въвеждаща ставка „тийзър“, но след определен период (обикновено пет години), процентът се коригира според индекс, като LIBOR плюс марж. Обикновено тарифата се коригира на всеки шест месеца и може да се покачва нагоре или надолу (в граници, посочени в договора).
С конвертируема ARM, ипотеката започва като 30-годишна регулируема ставка - тоест със закачка под пазарната средна стойност. Но в рамките на определен период, често след първата година, но преди петата, кредитополучателят има възможност да конвертира във фиксиран курс. Новият лихвен процент обикновено е най-ниският, предлаган в рамките на седем дни преди да се заключи. По този начин, ако лихвите намаляват, кредитополучателят може да получи по-нисък фиксиран лихвен процент, отколкото би могъл да получи първоначално.
Конвертируемите ARM могат да се чувстват, когато цените са високи
Въведени в началото на 80-те години, конвертируемите ARM влизат на сцената по време на двуцифрени ипотеки с фиксирана ставка. Теорията беше, че тъй като в исторически план лихвените проценти не бяха много по-високи (с изключение на извънредната инфлация), кредитополучателите на конвертируемите ARM могат по същество да залагат на голямата вероятност за по-ниски проценти в бъдеще. Ранните конвертируеми ARM бяха скъпи и съдържаха сериозни ограничения. Но през 1987 г. спонсорираните от правителството ипотечни предприятия Fannie Mae и Freddie Mac започват да купуват конвертируеми ARM на вторичния пазар; тъй като повечето търговски банки продават ипотечните си заеми на вторичния пазар, приемането на конвертируеми ARM от двамата ипотечни гиганти доведе до бързото им разрастване. Конкуренцията от своя страна донесе по-ниски такси и по-малко ограничителни условия.
Надолу
Основният недостатък на конвертируемите ARMS е, че те принуждават кредитополучателя да наблюдава лихвените проценти и да прогнозира бъдещи промени - нещо, което дори експертите не могат да направят надеждно. Освен това лихвените проценти по конвертируемите ARMS - както въвеждащата ставка, така и по-късната фиксирана - обикновено са малко по-високи от пазарните. И докато кредитополучателите не плащат разходи за затваряне при преобразуване на ипотеката, кредиторите начисляват такси. Междувременно, ако лихвите се повишат през въвеждащия период, ползата от конвертируема ARM се губи. И накрая, месечното плащане след конвертиране почти сигурно ще бъде по-високо от това, което собственикът на жилището плащаше под тарифния курс, макар и със сигурността, че ще остане фиксиран.