Определяне на лимита на кредита
Съответстващият лимит на заем е ограничението на долара върху размера на ипотеката, която Федералната национална асоциация по ипотечни кредити (разговорно известна като Fannie Mae) и Федералната корпорация за ипотечни кредити за домашни кредити (известна още като Freddie Mac) ще закупуват или гарантират. Ипотечните кредити, които отговарят на критериите за обезпечение от двете квазиправителствени агенции, са известни като "съответстващи заеми".
Съгласно мандатите на Закона за жилищно и икономическо възстановяване (HERA) от 2008 г., съответният лимит за заем се коригира всяка година, за да отразява промените в средната цена на жилище в САЩ. Годишният лимит се определя от федералния регулатор на Fannie Mae и Freddie Mac, Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) и обявена през ноември. FHFA използва процентното увеличение / намаление на средната цена на жилищата в периода от октомври до октомври, както е посочено в доклада за индекса на цените на жилищата, издаден от Федералния съвет за жилищно финансиране (FHFB), за да коригира съответстващите лимити на кредита за следващата година.
Традиционните кредитори широко предпочитат да работят с ипотечни кредити, които отговарят на съответстващите лимити на заем, защото са застраховани и по-лесно се продават.
Как работи лимитът на съответстващия заем
Съответният лимит на заем се определя от графство. Повечето окръзи получават лимита на заема, отговарящ на основната линия. Възможно е обаче да има промени в съответстващия лимит на заем въз основа на регионални икономически разлики.
Например, в райони, в които 115% от средната стойност на домашната стойност надвишава базовия лимит, отговарящ на лимита на заема, максималният лимит на заема за тази зона ще бъде по-висок. Законът за жилищно и икономическо възстановяване определя максималния лимит на заема за такива райони като кратно на средната домашна стойност на площта. Законодателството също така определя "таван" на лимита от 150% от лимита на основния заем.
Южна Калифорния, Южна Флорида и по-голямата столична зона на Ню Йорк са три примера за региони в съседната част на страната, които отговарят на изискванията за по-високи максимални лимити на заем.
Освен това в закона има специални законови разпоредби, които установяват различни изчисления за лимит на заем за щати Аляска и Хаваи, както и за островните територии на САЩ Гуам и Вирджинските острови на САЩ. Съответстващите лимити за заем за тези райони обикновено са значително по-високи от лимитите за местните САЩ, тъй като те са определени като райони с високи разходи.
За 2019 г. в по-голямата част от САЩ максималният лимит на заем, съответстващ на основната стойност за имотите с една единица, е 484 350 долара, което е увеличение от 453 100 долара през 2018 г. (и до 417 000 долара при първоначалното му въвеждане от Закона за жилищно и икономическо възстановяване през 2008 г.), Новият лимит за заем на таван за имоти с една единица в повечето райони с висока цена е 726 555 долара (150% от 484 350 долара). За Аляска, Хаваи, Гуам и Вирджинските острови на САЩ основният лимит на заема е 726 555 долара за имоти с една единица. При обявяването на новите лимити за заем през ноември, FHFA отбеляза, че максималният лимит на заем ще бъде по-висок през 2019 г. във всички, освен 47 графства.
Специални съображения за лимита на съответстващия заем
Фани Мей и Фреди Мак са основните производители на ипотечни пазари; банките и другите кредитори разчитат на тях да застраховат заемите, които издават, и да купуват заеми, които желаят да продадат. Съответстващите лимити на заеми действат като насоки за ипотечните кредити, които повечето основни кредитори предлагат. Всъщност, някои финансови институции ще се занимават само със съответстващи заеми, които отговарят на критериите на агенциите.
Ипотечните кредити, които надвишават лимита на съответстващия заем, са известни като несъответстващи или джъмбо ипотеки. Лихвеният процент по джъмбо ипотеките може да бъде по-висок от лихвения процент по съответни ипотеки.
Тъй като кредиторите предпочитат съответстващи ипотеки, кредитополучателят, чиято ипотечна сума леко надвишава съответстващия лимит на заем, трябва да анализира икономията на намаляване на размера на заема чрез по-голямо първоначално плащане или използване на вторично финансиране (тоест вземане на два кредита вместо един), за да отговаря на условията съответна ипотека.