Пълното ръководство за финансиране на инвестиционен имот

Недвижимите имоти могат да бъдат хеджиране срещу нестабилността на пазара, когато акциите се разпаднат и има много предимства, свързани със притежаването на инвестиционен имот. Да станеш наемодател е интелигентен начин за генериране на постоянен пасивен поток от доходи, но за да започнеш, е необходимо определено количество пари. Когато нямате огромна банкова сметка, вземането на заем може да бъде единственият начин да запечатате сделката. (За повече информация вижте ръководството: Проучване на инвестиции в недвижими имоти.)

Финансирането на инвестиционни имоти може да бъде под няколко форми и има конкретни критерии, на които кредитополучателите трябва да могат да отговарят. Изборът на грешен вид заем може да повлияе на успеха на вашата инвестиция, така че е жизненоважно да разберете как работят различните алтернативи, преди да се обърнете към кредитор.

Вариант №1: Конвенционални банкови заеми

Ако вече притежавате дом, който е вашето основно местожителство, вероятно сте запознати с конвенционалното финансиране. Конвенционалната ипотека отговаря на указанията, зададени от Fannie Mae или Freddie Mac и за разлика от заем от FHA, VA или USDA, тя не е подкрепена от федералното правителство. При конвенционалното финансиране типичното очакване за авансово плащане е 20% от покупната цена на жилището, но с инвестиционен имот, кредиторът може да изисква авансово плащане по-близо до 30%. Възможно е да се използват надарени средства за авансово плащане, но подаръците трябва да бъдат документирани правилно.

С конвенционален заем личният ви кредитен рейтинг и кредитната история определят способността ви да получите одобрение и какъв лихвен процент се прилага за ипотеката. Кредиторите преглеждат също доходите и активите, а кредитополучателите трябва да могат да си позволят съществуващата ипотека, ако имат такава и месечните плащания по заем върху инвестиционен имот. Бъдещият доход от наем не се включва в изчисленията на дълга към дохода, а повечето кредитори очакват кредитополучателите да разполагат с поне шест месеца парични средства, за да покрият двете ипотечни задължения. (За повече съвети относно финансирането прочетете: Купуване на първата ви инвестиционна собственост? Топ 10 съвета .)

Вариант № 2: Кредити за фиксиране и преливане

Въпреки че е хазяин има своите предимства, той също идва с определени главоболия. За някои инвеститори флипването е по-привлекателната алтернатива, тъй като им позволява да получават печалбите си в еднократна сума, когато къщата се продава, а не да чакат за проверка на наем всеки месец. При този сценарий заемът за фиксиране и завъртане би бил по-подходящ.

Заемът за фиксиране и затваряне е вид краткосрочен заем, който позволява на кредитополучателя да завърши реновирането си, за да може домът да бъде върнат на пазара възможно най-бързо. Кредитите за фиксиране и завъртане по същество са заеми с твърди пари, което означава, че заемът е обезпечен от имота. Кредиторите на твърди пари се специализират в този вид заеми, но някои платформи за финансиране на недвижими имоти предлагат и тях.

Предимството на използването на заем с твърди пари за финансиране на къщата е, че може да бъде по-лесно да се класира в сравнение с конвенционален заем. Докато заемодателите все още разглеждат неща като кредит и доход, основният акцент е върху рентабилността на имота. Прогнозната стойност на дома след ремонт (ARV) се използва за преценка дали ще можете да изплатите заема. Възможно е също така да получите заемно финансиране за няколко дни, а не седмици или месеци на чакане за конвенционално закриване на ипотека. (За повече информация как да поддържате обръщане, вижте: 5 грешки, които правят House Flipping A Flop .)

Най-големият недостатък на използването на заем за фиксиране и завъртане е, че той няма да е евтин. Лихвените проценти за този вид заем могат да достигнат до 18%, в зависимост от заемодателя, а вашият срок за изплащане може да е кратък. Не са редки случаите, когато заемите с твърди пари имат срокове, които траят по-малко от година. Таксите за ориентиране и разходите за затваряне също могат да бъдат по-високи в сравнение с конвенционалното финансиране, което може да се откъсне от печалбите.

Вариант № 3: Докосване до домашния капитал

Привличането на вашия собствен капитал, било чрез заем от собствен капитал, HELOC или рефинансиране на парични средства, е трети начин да осигурите инвестиционен имот за дългосрочно наемане или финансиране на флип. В повечето случаи е възможно да заемете до 80% от стойността на собствения капитал, която да използвате за закупуване на втори дом.

Използването на собствен капитал за финансиране на инвестиция в недвижими имоти има своите плюсове и минуси, в зависимост от вида на заема, който сте избрали. Например с HELOC можете да вземете назаем срещу собствения капитал, както бихте направили с кредитна карта, а месечните плащания често са само за лихва. Обикновено курсът е променлив, но това означава, че може да се увеличи, ако основната ставка се промени.

Рефинансирането на парични средства ще дойде с фиксирана лихва, но може да удължи живота на съществуващата ви ипотека. По-дълъг срок на заема може да означава плащане на повече лихви за основното местожителство. Това трябва да се прецени спрямо очакваната възвръщаемост, която инвестиционният имот би донесъл. (За повече информация дали рефинансирането има смисъл, вижте: 9 неща, които трябва да знаете, преди да рефинансирате ипотеката си .)

Долния ред

Инвестирането в имот под наем или решаването на проект за обръщане на къщи са рискови начинания, но те предлагат потенциал за голямо изплащане. Намирането на парите, за да се възползвате от възможност за инвестиция, не е пречка, ако знаете къде да търсите. Когато сравнявате различни опции за заем, имайте предвид какви са краткосрочните и дългосрочните разходи и как това може да повлияе на дъното на инвестицията.