Купуване на затворена къща: Топ пет клопки

Закупуването на къща за възбрана (FCL) често се рекламира като начин както за собствениците, така и за инвеститорите да получат голяма част от имот. Потенциалните финансови награди обаче не идват без упорит труд. Прочетете, за да научите за проблемите, които тези свойства често срещат, и трудностите, които може да срещнете при закупуването на такъв.

Ключови заведения

• Изкупуването може да бъде страхотна инвестиция или като коректори за поправяне, за да живеете, или за препродажба, но те често идват с багаж, който купувачът трябва да знае.
• Много домове са лошо поддържани, може да имат структурни проблеми или да повредят вода или плесен; някои може да нарушават кодове или други стандарти.
• Имотите могат да бъдат мръсни, включително да има много боклук или лични вещи, оставени от предишни собственици; някои домове може да имат бъгове.
• Вандализмът може да бъде проблем, когато крадците или предишните собственици понякога вземат тела, уреди, прозорци или всичко друго, което могат да препродадат.
• Възможно е да има проблеми с кредиторите, които не искат да финансират закупуването на жилища за възбрана; купуването с всички пари е често срещано явление.

Капките за закупуване на къща, която е затворена

Проблеми със собствеността

Най-важното нещо, което трябва да разберете преди да скочите на пазара на възбрана е, че тези имоти са били отказани от собственици, които вече не могат да си позволят ипотечните плащания. В тези случаи къщата често е лошо поддържана - в края на краищата, ако собственикът не може да извърши плащанията, вероятно ще изостане и при плащането на редовно обслужване.

Също така, някои хора, които са принудени да бъдат възбрани, се възмущават от ситуациите си и изнасят разочарованията си от дома си, преди банката да ги върне обратно. Това често включва премахване на уреди и приспособления, а понякога дори откровен вандализъм. След като обитателите напускат, възбраните остават изоставени, често приканват към престъпна дейност.

Поддръжка и състояние

Поддръжката и състоянието могат да бъдат проблем при затворени имоти поради обстоятелствата, при които предишният собственик се е преместил и времето, през което къщата може да не е била заета. Някои от основните проблеми включват:

• Липса на чистота
  Имотите, собственост на банката, понякога са отвратително мръсни поради времето, прекарано седнало празно, умишлено пренебрегване от предишния собственик или заетост от страна на бродяги. Когато един дом е затворен в продължение на месеци, без да циркулира въздух, натрупаната мръсотия може да предизвика мириса на целия дом.
• Лоши ремонти
  Предишният собственик може да е направил промени в дома, без да получи необходимите разрешения. Често срещан пример е превръщането на гаража в жилищно пространство, за да могат повече хора да живеят в дома. Тези промени могат да бъдат нежелателни за бъдещите собственици или да създадат главоболие за новите собственици с представители на градските власти. Ако предишният собственик започна да подобрява дома, но след това изпадна в тежки времена, може да има частично завършени работи в къщата. Баните могат да бъдат преработени, докато кухнята не е актуализирана след 40 години или може да има нови етажи в хола, докато в спалните все още има древен килим. Освен това, ако е направен някакъв ремонт, те може да са извършени от самия собственик или от нелицензирани специалисти - с други думи, хора, които не е задължително да са извършили работата правилно.
• Без електричество
  Ако никой не живее в дома, токът може да бъде изключен, освен ако банката умишлено не го е включила. Без светлина може да бъде трудно да видите какво купувате в някои стаи, особено мазета и бани без прозорци.
• Повреда от вода
  Малък теч под мивката на кухнята може да доведе до проблем с плесен, а теч на покрива или спукване на тръбата може да доведе до големи щети на водата. Тъй като никой няма да се грижи за проблемите, докато възникнат, малките проблеми могат бързо да се превърнат в големи проблеми, а големите проблеми могат да се превърнат в бедствия.
• Липса на основна поддръжка
  Ако предишният собственик не е могъл да си позволи ипотечните плащания, можете да се обзаложите, че той също не може да си позволи да поправи течове, термитни щети, счупено изхвърляне на боклук или нещо друго.
• Мъртви или обрасли територии
  В зависимост от климата, в който се намира домът, тревата и озеленяването може да са напълно мъртви или изключително обрасли. Банките обикновено не плащат на градинарите да поддържат двора.
• Лична собственост, останала отзад
  Понякога изключените собственици на жилища се заключват от имота, преди да могат да преместят вещите си, а в някои случаи не вземат всичко със себе си. Много имоти, притежавани от недвижими имоти (REO), съдържат мебели, боклук, дрехи и други вещи, които ще носите отговорност за изхвърляне, когато станете собственик на имота.

Вандализъм и пренебрежение

Повредите не са рядкост в имотите за възбрана и могат да бъдат причинени от вандали или бившия собственик.

• Случайният вандализъм
  Понякога, когато даден имот е свободен, особено ако е в зона с умерена до висока престъпност, новите собственици ще трябва да се справят с графити, счупени прозорци и други щети.
• Вандализъм на собственика
  Счупените прозорци могат да бъдат често срещани в REO по няколко причини. Както споменахме по-рано, вандализмът може да бъде причина. Също така, когато банките блокират собствениците, докато владеят имота, бившият собственик може да счупи прозорец или врата за извличане на вещи. Предишните собственици също могат нарочно да нанесат щети за сметка на банката, като поставят дупки в стените и / или откъсват дъските и корнизирането на короната.
• Премахване на ценни вещи
  За да отмъсти на банката и да направи допълнителен долар, предишният собственик на жилище може да премахне ценни предмети, включително уреди, тела, врати, медни тръби и други. Всичко, което собственикът на дома не вземе, може да бъде взето от крадци. Така или иначе в много собствености на банки липсват неща, които обикновено се предлагат със собствености на продавача.

Проблеми с покупката

Въпреки всички тези потенциални проблеми, изключването може да бъде много добра сделка. Ако сте готови да коригирате проблеми, с които повечето хора не искат да се справят, можете да закупите жилище със значителна отстъпка. Въпреки това може да срещнете допълнителни проблеми, когато става въпрос за реално закупуване на имота и подобряване на неговото състояние за придвижване.

8

Броят на поредните години, че националните проценти на възбрана намаляват, тъй като икономиката се възстановява от Голямата рецесия от 2008 г.

Проблеми с кредиторите

Купуването на жилище от кредитор има своите проблеми в резултат на повишеното ниво на бюрокрация и ограничената прозрачност, предоставена на тези, които купуват възбрани.

• финансиране
  Кредиторите няма да ви дадат пари за дом, който смятат за обитаем или който оценява под покупната цена. Ако сте инвеститор, който плаща пари в брой, разбира се, това няма да е проблем.
• Време закъснение с банката на собственика
  Здравият разум казва, че банките трябва да искат да разтоварят REO възможно най-бързо, но в действителност банките понякога влачат петите си при обмисляне на оферти и по време на процеса на дескрипция.
• Без оповестяване на продавача
  Тъй като никой от банката никога не е живял в къщата, е малко вероятно да имат някакви познания за съществуващите проблеми със собствеността. Ще трябва да разкриете всичко сами, по време на домашната инспекция, като питате съседи, или чрез опит, след като станете собственик на дома.
• конкуренция
  Тъй като възбраните могат да бъдат големи сделки, те са привлекателни за инвеститорите, които искат да обърнат имоти или да ги използват като наеми. Тъй като инвеститорите могат да правят оферти за всички пари с по-малко или никакви непредвидени ситуации и бързо затваряне, техните предложения може да са по-привлекателни за банката, отколкото тези от потенциалните обитатели на собственици.

Националните проценти на възбрана паднаха до 13-годишно дъно от 0, 47% през 2018 г., според отраслов доклад на ATTOM Data Solutions; Въпреки това, почти една трета от отделните държави продължават да се борят, като виждат увеличение на възбраните през миналата година.

Долния ред

Има пари, които трябва да бъдат направени при възбрани, но трябва да знаете предизвикателството, което предприемате преди време и да изберете внимателно имота си. Не пренебрегвайте основите, които правят имот желателен само защото покупната цена е изгодна. Трябва също така да проучите задълбочено възможностите за финансиране на домове със затворен достъп

Въпреки че можете да извървите традиционния маршрут на използване на частен кредитор, както бихте направили за конвенционален дом, кредиторите понякога не са склонни да предлагат за финансиране на закрито жилище, така че си струва да разгледате заеми от FHA или Freddie Mac.