Основите на данъка REIT

Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) се утвърдиха като средство за по-малкия инвеститор да участва пряко в по-високата възвръщаемост, генерирана от имоти. В миналото тези тръстове се считаха за незначителни разклонения на тръстови инвестиции в същата категория като енергийни или други секторни тръстове, но когато Глобалният стандарт за класификация на индустрията предостави на АДСИЦ статута на отделен клас активи, правилата промениха се и популярността им скочи.

В тази статия ще обясним как работят REITs и ще разгледаме уникалните данъчни последици и спестявания, които предлагат на редовните инвеститори.

Основни характеристики на АДСИЦ

REITs са съвкупност от имоти и ипотеки, обединени заедно и предлагани като ценна книга под формата на дялове за инвестиции. Всяка единица в REIT представлява пропорционална част от собствеността във всеки от основните имоти. REITs за NYSE притежава пазарна ограничение над 1 трилион долара към март 2019 г. През 2019 г. 226 REIT са търгувани активно на фондовата борса в Ню Йорк и други пазари.

Обикновено REITs са по-стойностни от ориентираните към растежа и се състоят основно от малки и средни дялове.

IRS изисква REITs да изплаща най-малко 90% от доходите си на притежателите на дялове. Това означава, че АДСИЦ осигуряват по-високи добиви от тези, които обикновено се намират на традиционните пазари с фиксиран доход. Те също са склонни да бъдат по-малко променливи от традиционните акции, тъй като завиват с пазара на недвижими имоти.

Три вида АДСИЦ

REITs могат да бъдат разделени на три категории:

• Собствен капитал АДСИЦ: Тези тръстове притежават и / или наемат имоти и събират доходите от наем, дивиденти и капиталови печалби от продажби на имоти. Тройният източник на доходи прави този тип много популярен.
• Ипотечни АДСИЦ: Тези тръстове носят по-голям риск поради излагането им на лихвени проценти. Ако лихвите се повишат, стойността на ипотечните АДСИЦ може да спадне значително.
• Хибридни АДСИЦ - Тези инструменти съчетават първите две категории. Те могат да бъдат или отворени, или затворени (подобно на взаимни фондове с отворен и затворен тип), да имат ограничен или неопределен живот и да инвестират в една група проекти или няколко групи.

Данъчно облагане на ниво доверие

REITs трябва да спазва същите правила като всички останали инвестиционни тръстове. REITs трябва да се облагат първо с нивото на доверие, след това с бенефициерите. Но те трябва да следват същия метод на самооценка като корпорациите. И така, REITs имат същите правила за оценка и счетоводство като корпорациите, но вместо да преминават през печалбите, те прехвърлят паричния поток директно на притежателите на дялове.

Има няколко допълнителни правила за АДСИЦ извън правилата за други инвестиционни тръстове:

1. Приходите от наем се третират като бизнес приход на АДСИЦ, тъй като правителството счита, че наемът е бизнес на АДСИЦ. Това означава, че всички разходи, свързани с наемни дейности, могат да бъдат приспаднати по същия начин, както бизнес разходите могат да бъдат отписани от корпорация.
2. Освен това текущият доход, разпределен на притежателите на дялове, не се облага с ДДС, но ако доходът се разпределя на бенефициент, който не е местно лице, този доход трябва да бъде облаган с 30% данък при източника за обикновени дивиденти и 35% ставка за капиталовите печалби, освен ако процентът е по-нисък по силата на договор.

За всички практически цели REITs обикновено са освободени от данъчно облагане на ниво доверие, стига да разпределят поне 90% от доходите си на притежателите на дялове. Въпреки това, дори АДСИЦ, които се придържат към това правило, все още са изправени пред корпоративно данъчно облагане върху неразпределения доход.

Данъчно облагане на притежателите на дялове

Изплащанията на дивиденти, извършени от REIT, се облагат с акции на притежателя на дялове като обикновен доход, освен ако не се считат за квалифицирани дивиденти, които се облагат като капиталова печалба. В противен случай дивидентът ще се облага с най-високата пределна данъчна ставка на притежателя на дялове.

Също така, част от дивидентите, изплатени от АДСИЦ, може да представлява необлагаема доходност на капитала, което не само намалява облагаемия доход на притежателя на дялове през годината, в който е получен дивидентът, но и отлага данъци върху тази част, докато капиталовият актив не бъде продаден. Тези плащания също намаляват основата на разходите за притежателя на дялове. След това необлагаемите части се облагат като дългосрочни или краткосрочни капиталови печалби / загуби.

Тъй като REITs рядко се облагат с данъци на ниво доверие, те могат да предлагат относително по-висока доходност от акциите, чиито издатели трябва да плащат данъци на корпоративно ниво, преди да изчисляват изплащането на дивиденти.

Пример - Изчисляване на данък върху притежателите на дялове
Дженифър решава да инвестира в REIT, който в момента се търгува на цена от 20 долара за брой. REIT разполага със средства от операции от $ 2 за единица и разпределя 90%, или $ 1, 80, от това на притежателите на дялове. Въпреки това, 0, 60 щ.д. на единица от този дивидент идва от амортизация и други разходи и се счита за необлагаема възвръщаемост на капитала. Следователно само 1, 20 долара (1, 80 - 0, 60 долара) от този дивидент идват от реалните приходи. Тази сума ще бъде облагаема с Дженифър като обикновен доход, като цената на разходите й ще бъде намалена с 0, 60 до 19, 40 долара за брой. Както беше посочено по-горе, това намаление в базата ще се облага с данък като дългосрочна или краткосрочна печалба / загуба при продажба на дяловете.

Долния ред

Уникалните данъчни предимства, предлагани от АДСИЦ, могат да се превърнат в превъзходна доходност за инвеститорите, търсещи по-висока доходност с относителна стабилност. Теоретично е възможно притежателят на дялове да постигне отрицателна база на разходите, ако дяловете се държат достатъчно дълъг период от време. Въпреки че това едва ли е често срещано, потенциалът за реализиране на евентуална печалба или загуба по този начин трябва да бъде ясно разбран от инвеститорите.