Въведение в заема FHA 203 (k)

Интересувате ли се да си купите горен фиксатор, но нямате пари, за да го прекроите? Или може би сте спестили пари за преустройство и сте намерили къща, която обичате, но заемателят ви няма да ви позволи да я купите, защото къщата не се счита за обитаема без тоалетни. На пазара винаги има имоти, които не са били поддържани от бивши собственици, обвързани с пари, са били третирани лошо от наематели или са били умишлено изхвърляни от собственици на форматори, които са били възбрани. Не трябва ли да има начин някой като вас да оправи тези квартални сенници и да ги върне към живот?

Подарък от правителството

Има начин да закупите горната част на фиксиращия механизъм и това ви е доведено от федералното правителство. Заемният продукт на Федералната жилищна администрация, заемът FHA 203 (k), е предназначен за лица, които искат да санират или поправят повредено жилище, за да могат да живеят в него като основно местожителство. Тези заеми се одобряват от правителството, за да насърчат кредиторите да предлагат онова, което иначе би се считало за рисков продукт на заем. Поради риска и разходите, проектите за рехабилитация обикновено се обработват от професионални инвеститори в недвижими имоти, които могат да купуват имоти с пари и затова не се нуждаят от банка, която да одобри състоянието на имота.

Тази статия ще опише колко пари трябва да спестите, двата различни вида заеми от 203 (k), допустимите имоти, допустимите ремонти и други - накратко, какво трябва да знаете, за да видите дали този вид заем е подходящ за ти. (За четене на фона вижте: Застраховане на ипотеките на Федералния жилищен орган (FHA) .)

Колко пари ви трябват

Заемът FHA 203 (k) ви позволява да включите в заема парите, необходими за ремонт и свързани с това разходи (материали и труд). Ако искате да закупите дом, където кухнята е била изтръгната, можете да включите в заема цената на нови шкафове, плотове, настилки, хладилник, печка, фурна, микровълнова печка, мивка, миялна машина, изхвърляне на боклука и разходите да проектирате, разрешите и инсталирате всичко. Заемът може да включва и резерв от 10-20% за непредвидени разходи за разходи над и извън разчетите за ремонт. Можете също да получите ипотечни плащания на стойност до шест месеца, за да покриете ипотеката, докато ремонтирате жилището, така че да не се налага да плащате двойно жилищно плащане.

Видове ипотеки от 203 (k)

Има два типа ипотеки на FHA 203 (k): редовни и рационализирани (наричани също "модифицирани"). Редовно е за имоти, които се нуждаят от структурни ремонти; рационализирана е за тези, които се нуждаят само от неструктурни ремонти. Или може да се използва за покупка или рефинансиране.

За редовния заем за покупка от 203 (k) максималната ипотечна сума се основава на по-ниската от стойността на имота плюс разходите за рехабилитация или 110% от очакваната стойност на имота след рехабилитация. Това означава, че не бихте искали да купувате къща с стойност на $ 150 000, ако се нуждаете от $ 25 000 за ремонт, освен ако не разполагате с допълнителни 10 000 долара в брой, тъй като най-много бихте могли да заемете би било 165 000 долара (110% от 150 000 долара). Рационализираният заем позволява на купувачите на жилища да добавят максимум $ 35 000 към покупната цена, за да плащат за подобрения. (За да научите повече, вижте: Ипотеки: Колко можете да си позволите? )

Разбира се, във всеки случай имате доходи за издръжка на ипотеката - не можете просто да вземете заем за определена сума, защото къщата го гарантира.

Допустими свойства

Заемите от FHA 203 (k) са предназначени за обитатели на собственици, а не за инвеститори. Следните видове имоти са допустими:

• Еднофамилни до четирифамилни жилища
• Съществуващо строителство, което е завършено поне една година
• Teardowns, докато част от съществуващата фондация ще остане
• Съществуваща къща, която ще бъде преместена в нова фондация
• Жилищната част на имот със смесено предназначение (търговски / жилищен)
• FHA одобрени съквартиранти

С такъв широк спектър от квалифицирани имоти, почти всеки може да намери подходящия имот, който ще отговаря на условията за заем от 203 (k).

Условия за финансиране и допустими разходи за рехабилитация и ремонт

Независимо от каква работа може да мислите, че къщата се нуждае, заемодателят и FHA имат свои собствени изисквания, които също ще трябва да отговаряте. Министерството на жилищното строителство и градоустройството на САЩ (HUD) "изисква имотите, финансирани по тази програма, да отговарят на определени основни енергийни ефекти и структурни стандарти", за да "отговарят на минималните стандарти за собственост на HUD (24 CFR 200.926d и / или наръчник HUD 4905.1) и всички местни кодекси и наредби. "

Стандартите за енергийна ефективност включват уплътняване, изолация и вентилация, както и използване на правилните размери за отопление и климатизация за дома. Домът също трябва да има димни детектори в съседство с всяка зона за спане.

Може да се изненадате от разнообразието от ремонти и подобрения в дома, които могат да бъдат финансирани със заема 203 (k). Те включват, но не се ограничават до следното:

• живопис
• допълнения за стаи
• палуби
• дворове
• сортиране на площадки и дренаж
• реконструкция на баня
• реконструкция на кухня, включително уреди
• довършване на таванско помещение или мазе
• структурни промени и ремонти
• добавяне или намаляване на броя на единиците в жилище (напр. единично семейство към дуплекс)
• нов сайдинг
• допълнения за втората история
• елиминиране на проблемите с боя на основата на олово
• отоплителни, вентилационни и климатични системи (ОВК)
• водопровод
• покривен
• настилки
• Съхранение на енергия
• отказан достъп

FHA не позволява "луксозни артикули" като тенис кортове, плувни басейни, горещи вани и ями за барбекю да бъдат финансирани със заем от 203 (k), но някои елементи, които може да смятате за лукс, като например вани с хидромасажни вани, са действително позволено. Говорете с кредитора си относно конкретните подобрения, които искате да направите, за да видите какво можете да финансирате.

Завършване на реабилитацията

След като завършите покупката и домът е ваш, можете да започнете ремонтите и реконструкцията. FHA изисква всички ремонти да бъдат завършени в рамките на шест месеца, въпреки че кредиторите могат да изискват по-кратки срокове.

Ще започнете да извършвате ипотечни плащания веднага, както бихте направили във всеки дом. В крайна сметка вие го притежавате - няма значение дали още не живеете в него. Както споменахме по-рано, можете да финансирате първите си няколко ипотечни плащания.

Парите за рехабилитация и ремонт се поставят в дескрипционна сметка и се освобождават, когато работата приключи и се инспектира, за да се гарантира HUD одобрение. HUD също трябва да одобри готовия продукт, след като цялата работа е приключила.

Проблеми, които трябва да се избягват

Много кредитори не дават заеми от FHA 203 (k), независимо дали не знаят как или не искат да правят допълнителните документи. Работата с кредитор, който няма опит с FHA 203 (k) заеми, е нещо, което трябва да избягвате - процесът е достатъчно сложен, колкото е. Не си давайте главоболие, като работите с някой, който не знае какво прави.

Освен това, уверете се, че не преинвестирате в дома - не харчете толкова много за ремонти и подобрения, че няма да можете да възстановите разходите си, ако продадете къщата един ден. Вижте средните продажни цени на готови жилища във вашия квартал и се опитайте да поставите дома си в този диапазон. Не искате да притежавате дом от 300 000 долара в квартал от домове от 200 000 долара, защото повечето хора, които могат да си позволят дом за 300 000 долара, ще искат да живеят в по-хубав квартал, където всички домове са сравнително оценени.

Недостатъци

Кредитите FHA 203 (k) имат по-дълъг период на затваряне в сравнение с другите видове заеми. Обикновено отнема 60 до 90 дни, в сравнение с 30 до 45 дни, които са обичайни за други заеми, включително редовни заеми от FHA. Ако бързате да се преместите, заемът 203 (k) не е продуктът за вас. Можете също така да очаквате да платите по-висока лихва поради увеличения риск, свързан с кредитите за подобряване на жилищата. (За повече информация, проверете ипотечните точки - Какъв е смисълът? )

Тези заеми също са повече работа за заемодателя и изискват специализирани знания за заем, така че може да бъде по-трудно да намерите кредитор, който ще работи с вас. Процесите на кандидатстване и обновяване са много работа за собствениците на жилища и има много бюрокрация. Някои кредитополучатели отчитат забавяне в получаването на средствата си за рехабилитация, което добавя допълнителен стрес към процеса.

Долния ред

Въпреки че може да бъде повече работа за намиране на кредитор, който взема заеми от FHA 203 (k), както и за завършване на процесите на кандидатстване и обновяване, допълнителните усилия могат да се изплатят. Този заемен продукт може да ви направи възможно да закупите онази перфектна къща, която просто се нуждае от някакво преустройство, за да бъде отново жива. Той също така може да ви позволи да направите скока от отдаване под наем на собственост на дома, тъй като там може да има фиксираща горна част във вашия ценови диапазон, когато няма никакви готови жилища, които можете да си осигурите. (За повече информация вижте Готови ли сте да купите къща? )