9 неща, които трябва да знаете за асоциациите на собствениците на жилища

Много жилищни общности имат структура на асоциация на собствениците на жилища (HOA), за да подпомогне поддържането на чиста и сплотена атмосфера в квартала. Освен това, когато купувате етажна собственост, градска къща или еднофамилен дом в рамките на „планирано развитие“, можете също да срещнете структурата на HOA.

Докато HOA понякога ще спести собственика на жилища от някои отговорности, те могат да дойдат и с някои задължения на собственика на дома. Преди да купите дом, който ви прави част от HOA, ето какво трябва да знаете и въпросите, които трябва да зададете както на асоциацията, така и на вас и вашето семейство.

Планирани HOA за развитие

Влизането в планирана разработка често изисква да се присъедините към асоциацията на собствениците на жилища (HOA) на общността и да платите таксите си, за да помогнете за поддържането на общите части, споделените структури и екстериорите. Членството също ви обвързва с клаузите, условията и ограниченията на Асоциацията (CC&R). Тези правила биха могли да осуети мечтата ви да имате лилава входна врата, да речем, или да оставите RV на алеята, тъй като CC & Rs обикновено включват разпоредби за външния вид на вашия дом и превозните средства, които можете да паркирате извън него.

Статистически погледнато, американците имат един пети шанс да живеят в дом, който е част от HOA, показва анализ на данни от приложния микроикономист Wyatt G. Clarke. От момента на изготвяне на оценката на Кларк (през 2017 г.) имотите с HOA са се покачили допълнително.

Животът в планирано развитие е добър вариант за вас? И ако е така, кои от тях имат HOA, които може да ви подхождат най-добре? Отговорите на тези въпроси зависят не само от вашите финанси, но и от ентусиазма ви към споделените удобства, толерантността към правилата и разпоредбите и комфорта със самоуправлението - тъй като повечето HOAs се контролират от доброволци, които живеят в развитието.

9 съвета за работа с асоциациите на собствениците на жилища

1. Обхват на таксите широко

Проучване на Trulia, използващо записи на американското проучване на общността, установява, че месечните такси за HOA са средно $ 331 на месец през 2015 г. Средните стойности варират от най-ниските $ 218 на месец в Уорън, Мичиган, до високото ниво от 571 долара в Ню Йорк. Трулия установи, че вносът е по-висок в по-старите сгради и комплекси с повече единици като цяло.

Броят и размерът на удобствата в развитието също влияят на цените, според Нейт Мартинес, агент по недвижими имоти в RE / MAX специалисти в Глендейл, Ариз, например, разработка, която се охранява от порта и има клубна къща и голф игрище, вероятно ще наложи по-високи такси от тази, която предлага минимална сигурност и само скромна обща зона.

Таксите могат да се различават дори в рамките на развитие, поради вариации в квадратни кадри, местоположение и ориентация, всички от които могат да повлияят на това колко ще се нуждае от поддръжката на имота.

Повечето услуги за множествен списък (MLS) включват такси HOA в списъка с имоти. Това би трябвало да гарантира, че можете да получите достъп до информацията чрез REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com и други сайтове за обяви, според Martinez.

Трябва също така да разберете колко често се увеличават таксите с времето и с колко. Ако можете, вземете печатна история на таксите на HOA по години за последните 10 години. Мартинес казва, че таксите за HOA обикновено се увеличават не повече от годишно. Според опита на Мартинес, увеличенията на HOA обикновено се очертават три до пет години предварително, като се използват прогнозите за бъдещите разходи за комунални услуги, труд, поддръжка и други.

Разгледайте тези проекции, ако са налични. Тъй като те са само прогнози, Мартинес предлага да проверите и сумата, с която таксите могат да се увеличават всяка година съгласно правилника на HOA. В нов комплекс тези изследвания могат да помогнат да се определи дали първоначалните такси за HOA са били привлекателни, дори и изкуствено, подценени с цел привличане на собственици на жилища и могат да се увеличат значително с течение на времето, за да покрият разликата между приходите и разходите.

Алтернативно може да се случи и обратното - тоест таксите за HOA за ново строителство всъщност могат да намалят леко с течение на времето, тъй като повече жилища се добавят към развитието и повече собственици на жилища са на разположение да споделят постоянните разходи на HOA.

2. Това, което получаваш много, твърде

Когато купувате жилище в управлявана общност, вие всъщност купувате пакет от правни задължения и права в допълнение към физическата жизнена площ, казва Джон Манинг, управляващ брокер в RE / MAX на Market в Сиатъл. Точните права, услуги и удобства, за които отговаря HOA, могат да варират толкова широко, колкото и таксите, които се начисляват. „Общността, която е затворена, може да поддържа поддръжката на портата като единствено споразумение между собствениците на жилища или може да има HOA с правен орган, който да управлява много повече“, казва той.

Погледнете какво е включено (а не е включено), което ще се отрази на финансите на вашето домакинство. Ще трябва ли да плащате за събиране на боклука например? Включват ли се комунални услуги? Кои? Какво ще кажете за кабелна и / или интернет услуга?

Имайте предвид, че ще плащате за перки, като места за отдих, независимо дали ги използвате или не. Разберете часовете за удобства, като басейни и тенис кортове, за да определите дали ще работят с вашия график. Ако смятате, че искате да споделите тези съоръжения с приятели или семейство, проверете правилата и таксите, които се отнасят до използването на гостите.

Подредете таксите - и техните включвания и изключвания - спрямо тези на други развития в района, особено тези, които вече са в списъка ви. „Ако искате да знаете за обхвата на HOA за вашия регион, най-добрият ресурс би бил чрез професионален брокер за недвижими имоти, който знае за асоциациите на собствениците на жилища“, казва брокерът Manning.

3. Могат да се прилагат допълнителни такси

HOA може да възприеме един от няколко подхода към финансовото управление. Тези избори се отразяват най-вече върху това как финансира неочаквани разходи и такива капиталови инвестиции като замяна на ОВК система.

Според Джон Манинг, управляващ брокер в RE / MAX на пазара в Сиатъл, „Някои асоциации предпочитат голям паричен резерв на ръка, за да изпълняват задължения за поддръжка, правни или управленски задължения, тъй като възникват. Други имат по-ниски такси и разчитат на специални оценки - средства, събирани извън таксите на HOA - за ремонти и поддръжка. ”Тези налози са подобни на данъчните оценки, които понякога се събират от местните власти.

Ето как работи маршрутът за оценка: Когато възникнат големи разходи, като подмяна на покрив или асансьор - и резервите на HOA нямат средства за плащане за него - асоциацията може да наложи на всеки собственик на жилище специална оценка. Тези налози могат да стигнат до хиляди долари.

Според Manning, размерът на резервния фонд ще зависи не само от подхода на HOA, но и от възрастта, състоянието и удобствата на сградата. Разработките често съставят многогодишни планове за ремонти и капиталови инвестиции, включително техните годишни разходи и очаквания баланс в резервния фонд към момента, в който ще бъдат необходими разходите.

Помолете да видите тези документи, като обърнете специално внимание на това доколко необходимите разходи са в съответствие с баланса на резервния фонд. Професионалната помощ може да бъде полезна, когато прехвърляте тези електронни таблици. Според неговата компания, Мънинг е „да накара клиентите да обсъдят финансовите отчети със CPA [който е] експерт в анализирането на финансовите отчети на развитието.

Министерството на вътрешните работи трябва да може да предостави такъв списък. Попитайте също, ако в бъдеще са планирани някакви специални оценки. Обърнете внимание, че икономията от мащаба може да означава, че специалните оценки за определен капиталов разход могат да бъдат по-малки в HOAs, които имат много членове и по-високи в по-малките HOA, където подобен разход ще има по-малко собственици на жилища, които да го финансират.

4. Такси и вашето ипотечно одобрение

Когато обмисляте покупка на имот в планирана разработка, разбира се, ще отчетете въздействието на таксите на HOA върху общите ви финанси. Така също ще има бъдещите ипотечни кредитори.

Както при данъците върху имотите (които, между другото, не са включени в таксите на HOA при повечето разработки), банките ще вземат предвид месечните Ви такси за HOA, когато решават колко голяма ипотека ще можете да си позволите. В резултат на това можете да се борите с неприятни компромиси, докато решите сред имоти. По-високите такси на HOA могат да ви оставят по-малка одобрена сума, която да похарчите за вашата къща в сравнение с избора на алтернативен имот с ниски или без такси.

Интересно е, че наличието на такси не намалява непременно стойността на имот; ако има нещо, има доказателства за обратния ефект. Изследването на микроикономиста Кларк установи, че след като изравни за размера и местоположението на жилищата, имоти, които са част от HOA, се продават средно с около 4% повече от тези, които не са били в асоциация. Премията е най-висока, констатира той, когато къщата и благоустройството са нови; тя намалява с възрастта.

Вашият бъдещ заемодател може да предостави фигурата за изплащане на ипотека, а вие вече трябва да имате номерата на данъка върху имотите и таксите за HOA. Ако тепърва започвате от домашно търсене - и все още нямате връзка с кредитори - използвайте онлайн калкулатор за ипотека, за да прецените вероятното ипотечно плащане за главницата, която търсите, и да въведете друга подходяща информация, включително вашата планирано авансово плащане.

Отново всеки кредитор, с когото разговаряте, може да го предостави. Освен това много онлайн калкулатори за ипотечни кредити, включително този, който свързахме по-горе, също ви позволяват да поискате оферти от ипотечни кредитори на цени и максимално одобрени суми.

5. Броят на заветите

Тъй като правилата и разпоредбите на всеки конкретен HOA могат да бъдат уникални, не разчитайте на информация втора употреба или предишен опит в други разработки, за да научите какви са правилата и заветите на HOA. И помислете сериозно дали ще можете да живеете с тях.

Ако не можете да намерите CC & Rs онлайн, на уебсайта на HOA, помолете вашия агент за недвижими имоти да ги придобие за вас или да ги получите, като се свържете директно с HOA. Не забравяйте да проверите дали документът е актуален, преди да продължите твърде далеч в процеса на покупка.

Можете да откриете, че сте ограничени по повече начини, отколкото предполагате. В допълнение към регулирането на цвета на вратата и подобни, CC & Rs могат да ограничат как високата трева може да расте, независимо дали можете да засаждате или премахвате дървета, кои видове превозни средства можете да паркирате на улицата или на алеята си (забраните за паркиране на автомобили за превоз на превозни средства не са рядкост, например), колко високи могат да бъдат оградите и кои видове на покрития, които можете да използвате върху прозорци с улица.

Ако екологичният живот е личен приоритет, проверете зелените разпоредби на HOA, като започнете от това какво може да бъде засадено около дома ви и как може да се поддържа тази растителност.

Например, някои HOAs не позволяват ксерискейпинг, екологично чиста форма на озеленяване за сух климат и може да ограничи размера и състава на всяка градина, която засаждате. Правилата могат също да диктуват използването на конкретни торове, пестициди или спринклерни системи за поддържане на двора и забрана на харесването на компостните купчини и соларни панели.

Проверете за всеки език, който може да ви попречи или дори да усложни наемането на имота ви. Това, което се счита за обичайно, може да зависи от юрисдикцията. „В района на Сиатъл е обичайно да се намерят забрани за краткосрочни [ваканционни] наеми. HOA имат интерес да ограничат процента на заетите без собственици единици, тъй като ипотечните кредитори може да не са склонни да дават заеми за сгради, които имат висока заетост под наем “, казва Манинг.

6. Управление на конфликти

Както във всяка общност, разногласията възникват в рамките на планирано развитие, понякога над определени жители, които се огъват или нарушават правилата. Преди да купите, проучете как се определят и прилагат правилата и какви санкции се налагат срещу нарушителите на правила.

Санкциите могат да бъдат строги. В някои HOA, резултатите могат да включват глоба или съд, или назначаване на HOA залог на вашия дом. Обърнете специално внимание дали HOA може да възпрепятства Вашата собственост поради неплащане на такси на HOA или неплащане на глоби в резултат на нарушения на CC&R.

Попитайте за процеса за разрешаване на всякакви конфликти, както и за това как HOA управлява допълнения към или промяна на правилата.

Поискайте списък или друго отчитане на конфликти и нарушения на правилата, които асоциацията трябваше да разреши. Ако тази информация не описва подробно съдебни дела, попитайте за тях. Не забравяйте да проверите за минали, настоящи или висящи съдебни дела, в които участва HOA. Също така прегледайте резултата от всички подобни случаи.

7. Репутацията на HOA

Тъй като асоциацията по същество служи като хипер-местна власт за общността, тя плаща, за да проучи кой я управлява и доколко тези хора функционират заедно.

Много обичайно е HOAs да се контролира от жителите на общността, които заемат позициите си на доброволци и се избират от членове на асоциацията. Някои асоциации обаче се управляват изцяло професионално. Ако частна компания управлява HOA, проучете репутацията й, преди да купите. Ако HOA има някои служители или компании, на които възлага договори, попитайте за тези субекти и за работата, която вършат.

Говорете, ако можете, с някои от настоящите собственици на сградата - за предпочитане, които не са на борда на HOA и живеят в сградата от няколко години. Колко колегиално функционира дъската? Разликите в мненията обикновено се обработват граждански и конструктивно? Бъдете нащрек за индикации за чести, дори вечни драми. Както при някои други органи на управление, HOA може да бъде възпрепятстван от егоизма, играта на властта и дребната политика.

Планирайте време за разговор с председателя на HOA, за да получите представа дали искате този човек да взема решения от ваше име за развитието. Попитайте и президента за интереса на жителите към обслужването на борда: Има ли висока мотивация за това или относително безразличие? Този разговор може също да ви мотивира (или не) да работите сами в борда един ден, което ще изисква да бъдете избрани и да отделите малко свободно време за новите си отговорности.

8. Съответствие с HOA

Не разчитайте, че ще бъдете уведомявани правилно за всякакви дълготрайни проблеми между асоциацията и настоящия собственик на къща, която ви интересува. Ако не бъдете питани навреме за тези проблеми, това може да доведе до наследяването им, когато владеете имота.

Някои потенциални проблеми могат да бъдат очевидни, като мъртво или обрасло озеленяване или лющеща се боя. Обратно, собственикът извършил ли е външни подобрения или други промени в имота, без да получи одобрение на HOA? Ако тези промени не са в съответствие с правилата, какво би могло да се случи с вас, ако притежавате имота? Може да успеете да принудите собственика да отстрани проблемите като част от споразумението за продажба или да предоставите пари при затваряне.

9. Застрахователни отговорности

Както при собствеността върху собствеността, застрахователните разпоредби в рамките на планирано развитие също могат да бъдат разделени, като HOA обхваща някои опасности или зони, а собственикът на жилището отговаря за други.

Те често се налагат от държавното законодателство. Във Флорида, например, етажната собственост на етажната собственост трябва да осигури цялото общо имущество, което включва всяка част от сградата до незавършената гипсокартон на единица. Междувременно собственикът на жилището е отговорен за застраховането на цялото лично имущество в тяхната единица, включително уреди, подови настилки, шкафове, обработка на прозорци и други подобни.

Проверете закона за държавата, в която ще живеете, за точното разделение на изискванията. Потвърдете HOA за имота, който смятате, че се придържа към тези изисквания.

Застраховката при катастрофа е особено важна, ако обмисляте покупка на кондо или градска къща в район, предразположен към големи природни бедствия, като наводнения, земетресения, виелици, пожари, торнадо или урагани. „В Тихоокеанския северозапад застраховката от земетресение е много честа (в планираните разработки], макар и да не се изисква“, казва Манинг.

Проверете дали HOA предоставя допълнително покритие като предимство за притежаване в рамките на разработката. „[A] перспективното мислене HOA може да направи сградата на апартамента по-привлекателна по този начин, казва Манинг. Те могат да добавят „земетресение и други видове застраховки за опасност, [които] ще бъдат отразени в таксите на HOA на собственика на жилището.“ Разбира се, трябва да потвърдите дали такова допълнително покритие се отнася и за областите, които са законова отговорност на собственика или само на тези, които са под надзора на HOA.

Долния ред

Животът в планирано развитие - и да се управлява отчасти от правилата на HOA - може да бъде смесена благословия. Той предлага перспектива за обмен на някакъв контрол над вашия дом за намалените отговорности за поддържането му и в полза на ползването на споделените удобства и сигурност. Въпреки това, той може също така да търгува с разнообразния вид на типичен квартал за по-равномерен външен вид, макар и с по-малък шанс вкусът на съседи да декорира или небрежните навици за поддръжка да се превърнат в проблем за вас.

Колко добре приемате тези сделки, ще допринесете за това колко щастливи ще сте в етажна собственост или друг „планиран дом“. Ако решите да продължите с покупка, не забравяйте да ангажирате професионалисти, включително агент за недвижими имоти, който е запознат с планирани разработки и HOAs, тъй като има редица необичайни аспекти към тях в сравнение с закупуването на дом за едно семейство.