6 причини да се избягва частната ипотечна застраховка

Преди да купите дом, в идеалния случай трябва да спестите достатъчно пари за 20% авансово плащане. Ако не можете, сигурен залог е, че кредиторът ви ще ви принуди да си осигурите частна ипотечна застраховка (PMI) преди да излезете от заема, ако изваждате конвенционална ипотека. Целта на застраховката е да защити ипотечното дружество, ако по подразбиране го посочите.

FHA има подобно изискване за премия за ипотечна застраховка за тези, които взимат FHA ипотеки, с малко по-различни правила. Тази статия е за PMI, но причините за избягването й се отнасят и за двата вида заеми.

PMI звучи като чудесен начин за закупуване на къща, без да се налага да спестявате толкова за авансово плащане. Понякога това е единственият вариант за новите купувачи на жилища. Съществуват обаче добри причини, поради които трябва да се опитате да избегнете нужда от ПМИ. Ето шест, заедно с възможен начин за тези, които нямат 20% авансово плащане, да го заобиколят напълно.

Ключови заведения

• Целта на застраховката PMI е да защити ипотечната компания, ако по подразбиране се обърнете към бележката.
• Има добри причини, поради които трябва да се опитате да избегнете нужда от ПМИ.
• При някои обстоятелства ПМИ може да бъде избегната чрез използване на ипотека за изплащане.

6 причини да избягвате частната ипотечна застраховка

Шест добри причини да избягвате частната ипотечна застраховка

1. Разход - PMI обикновено струва между 0, 5% до 1% от цялата сума на заема на годишна база. Можете да плащате колкото $ 1000 годишно - или 83, 33 $ на месец - на заем от 100 000 долара, при условие че 1% такса PMI. Въпреки това, средната цена на списъка на американските домове според Zillow е 279 000 долара (към 28 февруари 2019 г.), което означава, че семействата биха могли да харчат 233 долара месечно за застраховката. Това е колкото едно малко плащане с кола!
2. Няма по-дълги приспадания - до 2017 г. PMI все още беше облагаема с данъци, но само ако коригираният брутен доход на женен данъкоплатец беше по-малък от 110 000 долара годишно. Това означава, че много семейства с двойни доходи са оставени на студа. Законът за данъчни облекчения и работни места за 2017 г. прекрати изцяло приспадането на премии за ипотечно застраховане, започвайки от 2018 г.
3. Вашите наследници не получават нищо - повечето собственици на жилища чуват думата „застраховка“ и приемат, че съпругът или децата им ще получат някакво парично обезщетение, ако умрат, което не е вярно. Заемната институция е единственият бенефициент на всяка такава политика и постъпленията се изплащат директно на заемодателя (а не косвено първо на наследниците). Ако искате да защитите наследниците си и да им осигурите пари за разходи за живот след смъртта си, ще трябва да получите отделна застрахователна полица. Не се заблуждавайте, че PMI ще помогне на всеки, освен вашия ипотечен кредитор.
4. Отпускане на пари - Домакините, които пуснат по-малко от 20% от продажната цена, ще трябва да плащат PMI, докато общият капитал на дома достигне 20%. Това може да отнеме години и това представлява много пари, които буквално раздавате. За да превърнем разходите в по-добра перспектива, ако двойка, която притежава дом за 250 000 долара, вместо да вземе 208 долара на месец, които харчат за PMI, и да ги инвестира във взаимен фонд, който печели 8% годишна сложна доходност, тези пари ще нарастват до 37 707 долара (ако се приеме, че не са взети данъци) в рамките на 10 години.
5. Трудно за отказ - Както споменахме по-горе, обикновено когато вашият собствен капитал надвишава 20%, вече не е необходимо да плащате PMI. Елиминирането на месечната тежест обаче не е толкова лесно, колкото просто да не изпратите плащането. Много кредитори изискват от вас да съставите писмо с искане PMI да бъде отменено и да настоявате за официална оценка на дома преди неговото прекратяване. Като цяло, това може да отнеме няколко месеца, в зависимост от заемодателя, през който PMI все още трябва да се плаща.
6. Плащането продължава и е - Един последен въпрос, който заслужава да се спомене, е, че някои кредитори изискват да поддържате договор за PMI за определен период. Така че дори да сте изпълнили прага от 20%, все пак може да сте задължени да продължите да плащате за ипотечната застраховка. Прочетете финия отпечатък на вашия PMI договор, за да определите дали това е така за вас.

PMI не се отменя автоматично, докато вашият собствен капитал не достигне 22%.

Как да избегнем плащането на PMI

При някои обстоятелства ПМИ може да бъде избегната чрез използване на ипотека за изплащане. Тя работи така: Ако искате да закупите къща за 200 000 долара, но имате достатъчно пари, спестени за 10% авансово плащане, можете да сключите това, което е известно като споразумение 80/10/10. Ще вземете един заем на обща стойност 80% от общата стойност на имота, или 160 000 долара, и след това втори заем, посочен като копие, за 20 000 долара (или 10% от стойността). И накрая, като част от транзакцията, вие отлагате последните 10%, или 20 000 долара.

Разделяйки заемите, може да успеете да приспаднете лихвата и по двата и да избегнете ПМИ изцяло. Разбира се, има уловка. Много често условията за отпускане на заем са рискови. Много от тях са заеми с регулируема лихва, съдържат провизии за балони или се дължат след 15 или 20 години (за разлика от по-стандартната 30-годишна ипотека). (За свързаното четене, вижте "Как да избегнем плащането на частна ипотечна застраховка - PMI")

Долния ред

PMI е скъпо. Освен ако не мислите, че ще успеете да постигнете 20% собствен капитал в дома в рамките на няколко години, вероятно има смисъл да изчакате, докато можете да направите по-голямо първоначално авансово плащане или да помислите за по-малко скъпо жилище, което ще направи 20% намаление плащане по-достъпно.