Кога (и кога не) да рефинансирате ипотеката си

Рефинансирането на ипотека означава изплащане на съществуващ заем и замяната му с нов. Има много причини, поради които собствениците на жилища рефинансират: да получат по-ниска лихва; да съкратят срока на ипотеката си; да конвертирате от ипотека с регулируема ставка (ARM) в ипотека с фиксирана ставка или обратно; да се възползвате от собствен капитал за финансиране на голяма покупка или за консолидиране на дълга.

Тъй като рефинансирането може да струва между 3% и 6% от главницата на заема и - както при първоначалната ипотека - изисква оценка, търсене на собственост и такси за кандидатстване, за собственика на жилището е важно да определи дали рефинансирането е разумно финансово решение.

Рефинансиране за осигуряване на по-ниска лихва

Една от най-добрите причини за рефинансиране е да намалите лихвения процент по съществуващия заем. В исторически план правилото е, че рефинансирането е добра идея, ако можете да намалите лихвения процент с поне 2%. Въпреки това много кредитори казват, че 1% спестявания са достатъчни за стимул за рефинансиране.

Ключови заведения

• По-ниската лихва върху вашата ипотека е една от най-добрите причини за рефинансиране.
• Когато лихвените проценти спаднат, помислете за рефинансиране, за да съкратите срока на вашата ипотека и плащайте значително по-малко лихвени плащания.
• Преминаването към ипотека с фиксирана лихва - или към такава с регулируема ставка - може да има смисъл в зависимост от тарифите и колко дълго смятате да останете в сегашния си дом.
• Привличането на собствен капитал или консолидирането на дълга може да бъде основателни причини за рефинансиране - или по този начин понякога може да влоши капана на дълга.

Намаляването на лихвения процент не само ви помага да спестите пари, но и увеличава процента, с който изграждате собствен капитал в дома си, и може да намали размера на месечното ви плащане. Например, 30-годишната ипотека с фиксирана лихва с лихвен процент от 9% за жилище от 100 000 долара има плащане на главница и лихва от 804, 62 долара. Същият заем при 4, 5% намалява плащането ви до $ 506, 69.

Рефинансиране за съкращаване на срока на заема

Когато лихвите падат, собствениците на жилища често имат възможност да рефинансират съществуващ заем за друг заем, който без много промяна в месечното плащане има значително по-кратък срок. За 30-годишна ипотека с фиксирана лихва върху жилище от 100 000 долара, рефинансирането от 9% на 5, 5% може да съкрати срока на половина до 15 години само с малка промяна в месечното плащане от 804, 62 на 817, 08 долара.

Рефинансиране за конвертиране в ипотека с регулируема или фиксирана ставка

Докато ARM често започват да предлагат по-ниски лихви от ипотеките с фиксирана лихва, периодичните корекции могат да доведат до повишаване на процента, което е по-високо от процента, наличен чрез ипотека с фиксирана лихва. Когато това се случи, превръщането в ипотека с фиксиран лихвен процент води до по-нисък лихвен процент и елиминира опасенията относно бъдещите повишения на лихвите.

Обратно, превръщането от заем с фиксирана лихва в ARM може да бъде стабилна финансова стратегия, ако лихвените проценти намаляват. Ако лихвените проценти продължават да падат, периодичните корекции на лихвените проценти на ARM водят до понижаване на ставките и по-малки месечни ипотечни плащания, елиминирайки необходимостта от рефинансиране при всеки спад на ставките. С повишаване на лихвите по ипотечните кредити, от друга страна, това би било неразумна стратегия.

Превръщането в ARM, който често има по-ниско месечно плащане от ипотека за определен срок, може да бъде добра идея за собствениците на жилища, които не планират да останат в дома си повече от няколко години. Ако лихвените проценти спадат, тези собственици на жилища могат да намалят лихвения процент и кредита за месечно плащане, но няма да се притесняват за бъдещи по-високи лихви, защото няма да живеят в дома достатъчно дълго.

Рефинансиране за докосване на собствен капитал или консолидиране на дълга

Докато споменатите по-горе причини за рефинансиране са всички финансово стабилни, ипотечното рефинансиране може да бъде хлъзгав наклон към безкраен дълг.

Собствениците на жилища често имат достъп до собствения капитал в домовете си, за да покрият големи разходи, като например разходи за реконструкция на дома или образование в колеж на дете. Тези собственици на жилища могат да оправдаят рефинансирането с факта, че ремоделирането добавя стойност на жилището или че лихвеният процент по ипотечния кредит е по-нисък от ставката за пари, взети назаем от друг източник.

Друго оправдание е, че лихвата по ипотеките е облагаема с данъци. Макар че тези аргументи може да са верни, увеличаването на броя на годините, които дължите върху ипотеката си, рядко е умно финансово решение, нито харчите долар за лихва, за да получите 30-процентово приспадане на данъка. Също така имайте предвид, че откакто влезе в сила Законът за намаляване на данъците и работните места, размерът на заема, по който можете да приспадате лихвите, е спаднал от 1 милион на 750 000 долара, ако сте закупили къщата си след 15 декември 2017 г.

Много собственици на жилища рефинансират, за да консолидират дълга си. По номинална стойност замяната на дълг с висока лихва с ипотека с ниска лихва е добра идея. За съжаление рефинансирането не носи автоматично финансово благоразумие. Направете тази стъпка само ако сте убедени, че можете да устоите на изкушението да харчите, след като рефинансирането ви освободи от дълга.

Необходими са години, за да възстановите 3% до 6% от главницата, която рефинансира разходите, така че не го правете, освен ако не планирате да останете в сегашния си дом за повече от няколко години.

Имайте предвид, че голям процент от хората, които веднъж са генерирали дълг с висока лихва по кредитни карти, автомобили и други покупки, просто ще го направят отново, след като ипотечното рефинансиране им предостави наличния кредит за това. Това създава моментална четворна загуба, съставена от пропилени такси за рефинансиране, загубен собствен капитал в къщата, допълнителни години на увеличени лихвени плащания по новата ипотека и връщане на дълг с висока лихва, след като кредитните карти отново бъдат смесени - възможното резултатът е безкрайно продължаване на дълговия цикъл и евентуален фалит.

Долния ред

Рефинансирането може да бъде голям финансов ход, ако намали плащането на ипотека, съкрати срока на заема ви или ви помогне да изградите капитал по-бързо. Когато се използва внимателно, той може да бъде и ценен инструмент за привеждане на дълга под контрол. Преди да рефинансирате, разгледайте внимателно финансовото си състояние и се запитайте: Колко време смятам да продължа да живея в къщата? Колко пари ще спестя чрез рефинансиране?

Законът за намаляване на данъците и работните места промени размера на заема, от който можете да извадите лихва: той е спаднал от 1 милион на 750 000 долара, ако сте закупили къщата си след 15 декември 2017 г.

Отново имайте предвид, че рефинансирането струва от 3% до 6% от главницата по кредита. Необходими са години, за да възстановите тези разходи с спестяванията, генерирани от по-ниска лихва или по-кратък срок. Така че, ако не планирате да останете в дома повече от няколко години, цената на рефинансирането може да отмени някоя от потенциалните спестявания. Освен това си струва да запомните, че здрав собственик на жилища винаги търси начини да намали дълга, да изгради собствен капитал, да спести пари и да премахне плащането на ипотека. Вземането на пари от вашия собствен капитал, когато рефинансирате, не помага за постигането на нито една от тези цели.