Какви са рисковете на инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REITs)?

Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) са привлекателни по няколко причини. Един, поне 90% от облагаемия доход трябва да бъде върнат на акционерите под формата на дивиденти. Две, които се връзват в точка първа, доходността от дивидент обикновено е по-висока, отколкото на по-широкия пазар. Три и може би най-важното е, че не е нужно да инвестирате парите и времето в закупуването на имот директно, което е много вероятно да доведе до изненадващи разходи и безкрайно главоболие.

Ако инвестирате в REIT с добър мениджърски екип, доказан опит и излагане на добри имоти, можете да седнете и да гледате как инвестицията ви расте. Не би ли било хубаво, ако наистина беше толкова лесно? Понякога е така, но само ако вършите домашната си работа и получите малко късмет. За съжаление има някои клопки, които ще трябва да избягвате. (За повече информация вижте: Жилищни, здравни и офис АДСИЦ .)

Нетърговски АДСИЦ

Силно обмислете да стоите далеч от нетъргуваните АДСИЦ. Те не се търгуват публично, което означава, че няма да можете да направите проучване на вашата инвестиция. Това от своя страна ще ви забрани да определите стойността на REIT. Някои нетъргувани АДСИЦ ще разкрият всички активи и стойност след 18 месеца от предлагането си, но това все още не е успокояващо.

Нетъргуваните АДСИЦ също са неликвидни. В много случаи не можете да продавате минимум седем години. Някои ви позволяват да изтеглите част от вашата инвестиция след една година, но почти винаги ще има такса. Заключете парите си, защото те трябва да обединят парите на инвеститорите, за да купуват и управляват имоти. Но може да има и по-тъмна страна към тези събрани пари. Тази по-тъмна страна се отнася до понякога изплащането на дивиденти от парите на други инвеститори - за разлика от дохода, който е генериран от имот. Това ограничава паричния поток за АДСИЦ и намалява стойността на акциите. (За повече информация вижте: Какви са потенциалните клопки на притежаване на АДСИЦ ?)

Друго предимство за нетъргуваните АДСИЦ са първоначалните такси. Повечето таксуват авансова такса между 9% и 10% (понякога до 15%). Има случаи, при които нетъргуваните АДСИЦ имат добро управление и отлични свойства, което може да доведе до звездна възвръщаемост, но това е и при публично търгуваните АДСИЦ.

Краен риск за нетъргуваните АДСИЦ са таксите за външен ръководител. Ако нетъргуваният АДСИЦ плаща на външен мениджър, той изяжда печалби. Ако решите да инвестирате в нетъргуван REIT, е наложително да зададете на ръководството всички необходими въпроси, свързани с горните рискове. Колкото повече прозрачност, толкова по-добре. (За повече информация вижте: Анализ на REITs и REIT Performance .)

Публично търгувани АДСИЦ

Това е много по-безопасно поле за игра. Все още обаче има рискове. Най-големият лихвен процент е по-висок, което ще намали търсенето на АДСИЦ. Може да се направи аргумент, че нарастващите лихвени проценти показват силна икономика, което след това ще означава по-високи наеми и заетост. Но в исторически план REITs не се представя добре, когато лихвените проценти нарастват.

Другият основен риск е избора на грешен REIT. Това може да звучи опростено, но става въпрос за логика. Например, по време на писането на тази информация крайградските молове са в упадък. Не бихте искали да инвестирате в АДСИЦ с излагане на крайградски мол. Тъй като Millennials предпочитат градския живот за удобство и икономия на разходи, градските търговски центрове вероятно ще бъдат по-добър залог. Тенденциите се променят, така че не забравяйте да направите своето проучване за актуалното. (За повече информация вижте: Паричните навици на хилядолетията .)

Последната точка не е риск, а въпрос, който трябва да сте наясно: Дивидентите REIT се облагат като обикновен доход.

Долния ред

Инвестирането в АДСИЦ може да бъде пасивна, доходоносна алтернатива на прякото купуване на имот. Не се трептете от огромни доходи от дивиденти. Вместо това изберете правилните екипи за управление и качествени имоти въз основа на съвременните тенденции. Силно обмислете публично търгуваните АДСИЦ върху нетъргуваните АДСИЦ. Също така не забравяйте да обърнете внимание на лихвите. (За повече информация вижте: Каква е разликата между АДСИЦ и Фонд за недвижими имоти ?)