Втора ипотека
Втората ипотека е вид подчинена ипотека, направена, докато първоначалната ипотека все още е в сила. В случай на неизпълнение, първоначалната ипотека ще получи всички приходи от ликвидацията на имота, докато не бъде изплатена цялата. Тъй като втората ипотека би получила изплащане само когато първата ипотека е изплатена, лихвеният процент, начислен за втората ипотека, е по-висок и заетата сума ще бъде по-ниска от тази на първата ипотека.
Втора ипотека също се нарича заем за дялов капитал.
Разбиране на Втора ипотека
Когато повечето хора купуват жилище или имот, те вземат жилищен кредит от кредитна институция, която използва имота като обезпечение. Този жилищен кредит се нарича ипотека или по-точно първа ипотека. Кредитополучателят е длъжен да погасява кредита на месечни вноски, съставен от част от основната сума и лихвените плащания. С течение на времето, тъй като собственикът на дома се справя добре с месечните си плащания, стойността на дома също се оценява икономически. Разликата между текущата пазарна стойност на жилището и всички останали ипотечни плащания се нарича собствен капитал.
Собственикът на жилище може да реши да вземе назаем срещу собствения си капитал, за да финансира други проекти или разходи. Заемът, който взема срещу собствения си капитал, е известен като втора ипотека, тъй като вече има непогасена първа ипотека. Втората ипотека е еднократна сума на плащане, направена на кредитополучателя в началото на заема. Подобно на първата ипотека, втората ипотека трябва да бъде погасена през определен срок с фиксирана или променлива лихва, в зависимост от договора за заем, подписан с кредитора. Заемът трябва да бъде изплатен първо, преди кредитополучателят да вземе друга ипотека срещу собствения си капитал.
Някои кредитополучатели използват кредитна линия на собствения капитал (HELOC) като втора ипотека. HELOC е въртяща се кредитна линия, която се гарантира от собствения капитал в дома. Сметката в HELOC е структурирана като сметка в кредитна карта, като можете да вземате назаем само до предварително определена сума и да извършвате месечни плащания по сметката в зависимост от това, колко дължите в момента по кредита. С увеличаването на салдото по заема се увеличават и плащанията. Въпреки това лихвените проценти по HELOC и втора ипотека като цяло са по-ниски от лихвите по кредитни карти и необезпечен дълг.
Тъй като първата или покупка на ипотека се използва като заем за закупуване на имота, много хора използват вторите ипотечни кредити като заеми за големи разходи, които може да са много трудни за финансиране. Например хората могат да вземат втора ипотека, за да финансират образованието в колежа на детето или да закупят ново превозно средство. Втората ипотека също може да бъде метод за консолидиране на дълга, като се използват парите от втората ипотека за изплащане на други източници на неизплатен дълг, които може да са носили дори по-високи лихви.
Тъй като втората ипотека също използва същата собственост за обезпечение като първата ипотека, първоначалната ипотека има приоритет върху обезпечението в случай, че кредитополучателят неизпълни своите плащания. Ако заемът изпадне в неизпълнение, първият ипотечен кредитор се изплаща първо преди втория ипотечен кредитор. Това означава, че вторите ипотеки са по-рискови за кредиторите, които искат по-висок лихвен процент по тези ипотеки, отколкото при първоначалната ипотека.
Подобно на ипотеката за покупка, има разходи, свързани с изваждането на втора ипотека. Тези разходи включват такси за оценка, разходи за извършване на кредитна проверка и такси за генериране.
Въпреки че повечето втори ипотечни кредитори заявяват, че не начисляват разходи за затваряне, кредитополучателят все пак трябва да плаща разходите по затварянето по някакъв начин, тъй като разходите са включени в общите разходи за вземане на втори заем на жилище.
Тъй като кредитор на втора позиция поема повече риск от един на първа позиция, не всички кредитори предлагат втора ипотека. Тези, които правят, правят големи стъпки, за да гарантират, че кредитополучателят е добър да извършва плащания по кредита. При разглеждане на молбата на кредитополучателя за заем от собствен капитал, заемодателят ще провери дали имотът има значителен капитал в първата ипотека, висок кредитен рейтинг, стабилна история на заетостта и ниско съотношение дълг / доход. (За свързаното четене вижте „Как да се възползваме от втори дом“ и „Данъчни нарушения за собственици на второ жилище“)