Обратна ипотека

С една дума обратната ипотека е заем. Собственик на жилище, който е на 62 или повече години и има значителен собствен капитал, може да вземе заеми срещу стойността на дома си и да получи средства като еднократна сума, фиксирано месечно плащане или кредитна линия. За разлика от авансовата ипотека - вида, използван за закупуване на жилище - обратната ипотека не изисква собственикът на жилище да извършва плащания по заем.

Вместо това, цялото салдо по заема става дължимо и изискуемо, когато кредитополучателят умре, се премести за постоянно или продаде жилището. Федералните разпоредби изискват кредиторите да структурират транзакцията, така че сумата на заема не надвишава стойността на жилището и кредитополучателят или имуществото на кредитополучателя няма да бъдат отговорни за плащането на разликата, ако салдото по кредита стане по-голямо от стойността на жилището. Един от начините това може да се случи е чрез спад на пазарната стойност на дома; друго е, ако кредитополучателят живее дълго време.

Как работи обратната ипотека?

Паричните средства в собствен капитал

Обратните ипотеки могат да осигурят толкова необходими пари за възрастни хора, чиято нетна стойност е свързана най-вече с стойността на дома им. От друга страна, тези заеми могат да бъдат скъпи и сложни, както и да бъдат обект на измами. Тази статия ще ви научи как работят обратните ипотеки и как да се предпазите от клопки, така че можете да вземете информирано решение дали такъв заем може да е подходящ за вас или вашите родители.

Според Националната асоциация на ипотечните кредитори, собствениците на жилища на възраст 62 и повече години са държали 6, 5 трлн. Долара собствения капитал през третото тримесечие на 2017 г. Броят бележи високата продължителност от началото на измерването през 2000 г., подчертавайки колко голям е източникът на богатство у дома собствен капитал е за възрастни в пенсионна възраст. Домашният капитал е полезно богатство само ако продавате и намалявате или вземате назаем срещу този собствен капитал. И там влизат в обратен ред ипотеки, особено за пенсионери с ограничени доходи и малко други активи.

Ключови заведения

• Обратната ипотека е вид заем за възрастни хора на възраст 62 и повече години.
• Обратните ипотечни заеми позволяват на собствениците на жилища да преобразуват собствения си капитал в паричен доход без месечни ипотечни плащания.
• Повечето обратни ипотеки са федерално застраховани, но пазете се от набор от измами с обратна ипотека, които са насочени към възрастните хора.
• Обратните ипотеки могат да бъдат чудесно финансово решение за някои, но лошо решение за други. Не забравяйте да разберете как работят обратните ипотеки и какво значат те за вас и семейството ви, преди да вземете решение.

Как работи обратната ипотека

С обратна ипотека, вместо собственикът на жилище да извършва плащания към заемодателя, заемодателят извършва плащания към собственика на жилището. Собственикът на дома трябва да избере как да получи тези плащания (ще обясним избора в следващия раздел) и плаща само лихва върху получените постъпления. Лихвата е превърната в баланса на заема, така че собственикът на жилище да не плаща нищо предварително. Собственикът на дома също запазва заглавието на дома. През живота на заема дългът на собственика на жилището нараства, а капиталът на жилището намалява.

Както при авансовата ипотека, домът е обезпечение за обратна ипотека. Когато собственикът на жилището се премести или умре, приходите от продажбата на дома отиват на заемодателя за погасяване на главницата на обратната ипотека, лихвите, ипотечната застраховка и таксите. Всяка постъпление от продажба извън заемото отидете на собственика на жилището (ако той или тя все още живее) или на имота на собственика на жилището (ако собственикът на дома е починал). В някои случаи наследниците могат да изберат да изплатят ипотеката, за да могат да запазят дома.

Приходните ипотечни постъпления не се облагат с данък. Макар че може да се чувстват като доход на собственика на жилището, IRS счита парите за аванс на заем.

Видове обратни ипотеки

Има три вида обратна ипотека. Най-често срещаната е ипотека за конвертиране на собствен капитал или HECM. HECM представлява почти всички предлагани от кредиторите обратни ипотечни кредити за домашни стойности под 679 650 долара и е типът, който най-вероятно ще получите, така че това е типът, който тази статия ще обсъди. Ако вашият дом струва повече, можете да погледнете в джъмбо обратна ипотека, наричана още собствена обратна ипотека.

Когато извадите обратна ипотека, можете да изберете да получавате постъпленията по един от шестте начина:

1. Еднократна сума: Вземете всички приходи наведнъж, когато заемът ви се затвори. Това е единствената опция, която се предлага с фиксиран лихвен процент. Останалите пет имат регулируеми лихвени проценти.
2. Равни месечни плащания (рента): Докато поне един кредитополучател живее в дома като основно местожителство, кредиторът ще извършва постоянни плащания към кредитополучателя.
3. Срочни плащания : Кредиторът дава на кредитополучателя равни месечни плащания за определен период от избора на кредитополучателя, например 10 години.
4. Кредитна линия: Парите са на разположение на собственика на жилището, ако е необходимо. Собственикът на жилище плаща само лихва върху действително заетите от кредитната линия суми.
5. Равни месечни плащания плюс кредитна линия: Заемателят осигурява постоянни месечни плащания, стига поне един кредитополучател да обитава дома като основно местожителство. Ако кредитополучателят се нуждае от повече пари във всеки един момент, той може да получи достъп до кредитната линия.
6. Срочни плащания плюс кредитна линия: Кредиторът дава на кредитополучателя равни месечни плащания за определен период от избора на кредитополучателя, например 10 години. Ако кредитополучателят се нуждае от повече пари по време или след този срок, те могат да получат достъп до кредитната линия.

Възможно е също така да използвате обратна ипотека, наречена „ HECM за покупка“, за да закупите дом, различен от този, в който живеете в момента.

Във всеки случай обикновено се нуждаете от най-малко 50% собствен капитал - въз основа на текущата стойност на вашия дом, а не на това, което сте платили за него - за да отговаряте на условията за обратна ипотека. Стандартите варират в зависимост от заемодателя.

41736

Броят на обратните ипотеки, издадени в САЩ през 2018 г., намалява с 26.7% спрямо предходната година.

Бихте ли се възползвали от един?

Обратната ипотека може да звучи много като заем за собствен капитал или кредитна линия. Всъщност, подобно на един от тези заеми, обратната ипотека може да осигури еднократна сума или кредитна линия, до която можете да получите достъп според нуждите си въз основа на каква част от жилището си сте платили и пазарната стойност на вашия дом. Но за разлика от домашния капиталов заем или кредитна линия, не е необходимо да имате доход или добър кредит, за да отговаряте на изискванията, и няма да извършвате плащания по заем, докато обитавате дома като основно местожителство.

Обратната ипотека е единственият начин за достъп до собствения капитал, без да се продава жилището за възрастни хора, които не искат отговорност за извършване на месечно изплащане на заем или които не могат да се класират за заем или рефинансиране на жилища поради ограничен паричен поток или лоши кредит.

Ако не отговаряте на условията за нито един от тези заеми, какви опции остават да използвате собствения капитал за финансиране на пенсията си? Бихте могли да продадете и намалите размера, или бихте могли да продадете дома си на вашите деца или внуци, за да го запазите в семейството, може би дори да станете техен наемател, ако искате да продължите да живеете в дома.

Предимства и недостатъци

След като сте на 62 или повече години, обратната ипотека може да бъде добър начин да получите пари, когато вашият собствен капитал е най-големият ви актив и нямате друг начин да спечелите достатъчно пари, за да покриете основните си разходи за живот. Обратната ипотека ви позволява да продължите да живеете в дома си, стига да сте в крак с данъците върху собствеността, поддръжката и застраховката и няма нужда да се премествате в старчески дом или подпомагано жилище за повече от година.

Изтеглянето на обратна ипотека обаче означава изразходване на значителна част от натрупания от вас капитал за лихви и такси за заем, които ще обсъдим по-долу. Това също означава, че вероятно няма да можете да предадете дома си на наследниците си. Ако обратната ипотека не осигурява дългосрочно решение на вашите финансови проблеми, а само краткосрочна, може да не си заслужава жертвата.

Ами ако някой друг, например приятел, роднина или съквартирант, живее с вас? Ако получите обратна ипотека, този човек няма да има право да продължава да живее в дома, след като се разминете.

Друг проблем, с който някои кредитополучатели се сблъскват с обратни ипотеки, е преживяването на ипотечните постъпления. Ако изберете план за плащане, който не осигурява доход за цял живот, като еднократна сума или срочен план, или ако вземете кредитна линия и я използвате напълно, може да нямате пари, когато имате нужда от нея,

Правила за управление на тези ипотеки

Ако притежавате къща, апартамент или градска къща или произведен дом, построен на или след 15 юни 1976 г., може да имате право на обратна ипотека. Според правилата на Федералната жилищна администрация (FHA) кооперативните собственици на жилища не могат да получат обратно ипотечни кредити, тъй като технически не притежават недвижимото имущество, в което живеят, а по-скоро акции на корпорация. В Ню Йорк, където кооперациите са обичайни, държавното законодателство освен това забранява обратните ипотеки в кооперации, като ги позволява само в еднофамилни резиденции и апартаменти.

Въпреки че обратните ипотечни кредити нямат изисквания за доходи или кредитни оценки, те все още имат правила за това кой отговаря. Трябва да сте поне 62 и трябва да притежавате дома си безплатно и чисто, или да имате значителна стойност на собствения капитал (поне 50%). Кредитополучателите трябва да плащат такса за генериране, авансова застрахователна премия, текущи премии за застраховане на ипотека, такси за обслужване на заем и лихва. Федералното правителство ограничава колко кредитори могат да таксуват за тези позиции.

Кредиторите не могат да търсят кредитополучатели или техните наследници, ако домът се окаже под вода, когато е време за продажба. Те трябва също така да разрешат на всеки наследник няколко месеца да решат дали искат да погасят обратната ипотека или да позволят на кредитора да продаде жилището, за да изплати заема.

Департаментът за жилищно строителство и градоустройство (HUD) изисква от всички бъдещи кредитополучатели с обратна ипотека да завършат сесия, одобрена от HUD. Тази сесия за консултиране, която обикновено струва около 125 долара, трябва да отнеме поне 90 минути и трябва да покрие плюсовете и минусите на изваждането на обратна ипотека, като се имат предвид вашите уникални финансови и лични обстоятелства. Трябва да се обясни как обратната ипотека може да повлияе на вашите възможности за получаване на доходи от Medicaid и допълнителна сигурност. Съветникът също трябва да премине по различните начини, по които можете да получавате постъпленията.

Вашите отговорности по правилата за обратна ипотека са да бъдете в течение на данъците върху собствеността и застраховките на собственици и да поддържате дома в добър ремонт. И ако спрете да живеете в къщата за повече от една година - дори ако това е така, защото живеете в заведение за дългосрочна грижа по медицински причини - ще трябва да изплатите заема, което обикновено се осъществява с продажбата на къщата,

Освен потенциала за измами, насочени към възрастните хора, обратните ипотеки имат някои легитимни рискове. Въпреки последните реформи все още има ситуации, когато вдовица или вдовец може да загуби дома си след смъртта на съпруга си.

Такси включени

Министерството на жилищното строителство и градоустройството коригира застрахователните премии за обратни ипотеки през октомври 2017 г. Тъй като кредиторите не могат да искат собствениците на жилища или техните наследници да плащат, ако балансът на кредита нарасне по-голям от стойността на жилището, застрахователните премии осигуряват резерв че кредиторите могат да се възползват, за да не губят пари, когато това се случи.

Една промяна беше увеличение на авансовата премия от 0, 5% на 2, 0% за трима от четирима кредитополучатели и намаление на премията от 2, 5% на 2, 0% за другия от четирима кредитополучатели. Предходната премия преди време се обвързваше с това, колко кредитополучатели взеха през първата година, като собствениците на жилища извадиха най-много - защото трябваше да изплатят съществуваща ипотека - плащайки по-високата ставка. Сега всички кредитополучатели плащат една и съща 2, 0% ставка. Предходната премия се изчислява въз основа на стойността на дома, така че за всеки 100 000 долара с оценена стойност плащате 2000 долара. Това е 6 000 долара за къща от 300 000 долара.

Всички кредитополучатели също трябва да плащат годишни премии за ипотечно застраховане в размер на 0, 5% (преди 1, 25%) от заетата сума. Тази промяна спестява на кредитополучателите 750 долара годишно за всеки 100 000 заети долара и спомага за компенсиране на по-високата авансова премия. Това също означава, че дългът на кредитополучателя расте по-бавно, запазвайки повече от собствения капитал на собственика на жилището във времето, осигурявайки източник на средства по-късно в живота или увеличавайки възможността да може да предаде дома на наследници.

Обратни ипотечни кредитори

За да получите обратна ипотека, не можете просто да отидете до всеки кредитор. Обратните ипотеки са специален продукт и само определени кредитори ги предлагат. Някои от най-големите имена при обратното ипотечно кредитиране включват American Advisors Group, One Reverse Mortgage и Liberty Home Equity Solutions.

Добра идея е да кандидатствате за обратна ипотека с няколко компании, за да видите коя е най-ниската ставка и такси. Въпреки че обратните ипотеки са федерално регулирани, все още има свобода в това, което всеки кредитор може да начисли.

Лихвени проценти

Единствено еднократната обратна ипотека, която ви предоставя всички приходи наведнъж, когато заемът ви се затвори, има фиксиран лихвен процент. Останалите пет опции имат регулируеми лихвени проценти, което има смисъл, тъй като взимате пари назаем в продължение на много години, не всички наведнъж, а лихвите винаги се променят. Обратните ипотеки с променлива ставка са обвързани с лондонската междубанкова предлагана ставка (LIBOR).

В допълнение към една от базовите ставки, заемодателят добавя марж от един до три процентни пункта. Така че, ако LIBOR е 2, 5%, а маржът на кредитора е 2%, лихвеният процент по обратната ипотека ще бъде 4, 5%. В началото на 2018 г. маржовете на кредиторите варираха от 1, 08% до 3, 38%. Интересни съединения през целия живот на обратната ипотека и вашият кредитен рейтинг не влияят на степента на обратната ипотека или на способността ви да се класирате.

Колко можеш да заемеш?

Постъпленията, които ще получите от обратна ипотека, ще зависят от кредитора и вашия план за плащане. За HECM сумата, която можете да заемете, ще се основава на възрастта на най-младия кредитополучател, лихвата по кредита и по-ниската от оценената стойност на вашия дом или максималната сума на иска на FHA, която е 679 650 долара за 2018 г.

Не можете обаче да заемете 100% от стойността на вашия дом или където и да е близо до него. Част от вашия собствен капитал трябва да се използва за изплащане на разходите по кредита, включително ипотечни премии и лихви. Ето още няколко неща, които трябва да знаете за колко можете да вземете заем:

• Постъпленията от заема се основават на възрастта на най-младия кредитополучател или, ако кредитополучателят е женен, по-младия съпруг, дори ако по-младият съпруг не е кредитополучател. Колкото по-възрастен е най-младият кредитополучател, толкова по-големи са приходите от заема.
• Колкото по-ниска е ипотечната ставка, толкова повече можете да вземете заеми.
• Колкото по-висока е оценената стойност на вашия имот, толкова повече можете да вземете заеми.
• Силната обратна ипотечна финансова оценка увеличава приходите, които ще получите, защото кредиторът няма да задържи част от тях да плащат данъци върху собствеността и застраховки на собственици на жилища от ваше име.

Сумата, която реално можете да заемете, се основава на това, което се нарича първоначален главен лимит. През януари 2018 г. средният първоначален лимит за главница е 211 468 долара, а средният максимален размер на претенцията е 412 038 долара. Средният първоначален лимит на кредитополучателя е около 58% от максималната сума на претенцията.

Правителството понижи първоначалния лимит на главницата през октомври 2017 г., което затрудни собствениците на жилища, особено по-младите, да се класират за обратна ипотека. В крайна сметка промяната помага на кредитополучателите да запазят повече от собствения си капитал. Правителството намали лимита по същата причина, че промени застрахователните премии: защото дефицитът на ипотечния застрахователен фонд почти се удвои през последната фискална година. Това е фондът, който плаща на заемодателите и защитава данъкоплатците от обратни загуби на ипотека.

За допълнително усложняване на нещата не можете да заемате всички първоначални лимити на главницата през първата година, когато изберете еднократна сума или кредитна линия. Вместо това можете да вземете заем до 60% или повече, ако използвате парите, за да изплатите авансовата си ипотека. И ако изберете еднократна сума, сумата, която ще получите предварително, е всичко, което някога ще получите. Ако изберете кредитната линия, кредитната ви линия ще расте с времето, но само ако имате неизползвани средства във вашия ред.

Обратни ипотеки, Вашият съпруг и наследници

И двамата съпрузи трябва да дадат съгласие за заема, но и двамата не трябва да бъдат кредитополучатели и това споразумение може да създаде проблеми. Ако двама съпрузи живеят заедно в жилище, но само един съпруг е посочен като кредитополучател по обратната ипотека, другият съпруг е изложен на риск да загуби дома си, ако съпругът, който е заел първо място, умре. Обратната ипотека трябва да бъде изплатена, когато кредитополучателят умре, и обикновено се изплаща чрез продажбата на къщата. Ако оцелелият съпруг иска да запази дома, той или тя ще трябва да изплати заема с други средства, по възможност чрез скъпо рефинансиране.

Само един съпруг може да бъде кредитополучател, ако само един съпруг притежава право на собственост върху къщата, може би защото тя е наследена или защото собствеността й е била пред брака. В идеалния случай и двамата съпрузи ще притежават право на собственост и двамата ще бъдат кредитополучатели на обратната ипотека, така че когато първият съпруг умре, другият продължава да има достъп до обратната ипотека и може да продължи да живее в къщата до смърт. Съпругът, който не се е заел, може дори да загуби жилището, ако съпругът / съпругът, който го наеме, трябва да се премести в заведение за подпомагане или старчески дом за една или повече години.

Избягване на обратни ипотечни измами

С продукт, който е потенциално доходоносен като обратната ипотека и уязвимото население на кредитополучатели, които могат да имат когнитивни нарушения или отчаяно търсят финансово спасение, измамите изобилстват. Недобросъвестни доставчици и предприемачи за подобряване на домовете са насочили възрастните хора, за да им помогнат да си осигурят обратни ипотеки, за да плащат подобрения в дома - с други думи, така че да могат да получат заплащане. Продавачът или изпълнителят може или не може действително да изпълни обещаната, качествена работа; може просто да откраднат парите на собственика на дома.

Роднини, болногледачи и финансови съветници също са се възползвали от възрастните хора, като са използвали пълномощно, за да обърнат ипотеката на дома, след това да откраднат постъпленията или като ги убедят да купят финансов продукт, като рента или застраховка за цял живот, че старшите могат да си позволят само чрез получаване на обратна ипотека. Тази транзакция вероятно е само в интерес на така наречения финансов съветник. Това са само някои от обратните измами с ипотечни кредити, които могат да излязат на неволни собственици на жилища.

Направете това, за да избегнете възбрана

Друга опасност, свързана с обратна ипотека, е възможността за възбрана. Въпреки че кредитополучателят не е отговорен за извършването на каквито и да е ипотечни плащания - и следователно не може да стане делинквентен за тях - обратната ипотека изисква кредитополучателят да отговаря на определени условия. Неспазването на тези условия позволява на кредитора да бъде възбранено.

Като кредитор с обратна ипотека, от вас се изисква да живеете в дома и да го поддържате. Ако домът изпадне в лошо състояние, няма да си струва справедлива пазарна стойност, когато е време за продажба, а заемодателят няма да може да върне пълната сума, която е разширил до кредитополучателя. Обратните ипотечни кредити също се изискват, за да бъдат в течение на данъците върху собствеността и застраховките на собствениците на жилища. Отново заемодателят налага тези изисквания, за да защити интереса си към дома. Ако не плащате данъци върху собствеността си, местният данъчен орган може да изземе къщата. Ако нямате застраховка на собствениците на жилища и има пожар в къщи, обезпечението на заемодателя е повредено.

Приблизително една на пет обратни възбрани за ипотечни кредити от 2009 г. до 2017 г. са причинени от неизплащането на кредитополучателя от данъци или застраховки, сочи анализ на Reverse Mortgage Insight.

Долния ред

Обратната ипотека може да бъде полезен финансов инструмент за възрастни собственици на жилища, които разбират как работят заемите и свързаните с тях компромиси. В идеалния случай всеки, който се интересува от вземане на обратна ипотека, ще отдели време, за да научи подробно как работят тези заеми. По този начин, нито един безскрупулен заемодател или хищни измамник не може да ги залови, те ще могат да вземат стабилно решение, дори ако получат некачествен съветник за обратна ипотека и заемът няма да дойде с неприятни изненади.

Дори когато обратната ипотека е издадена от най-реномираните кредитори, това все още е сложен продукт. Кредитополучателите трябва да отделят време, за да се обучат за това, за да са сигурни, че правят най-добрия избор за това как да използват собствения си капитал.