Финансиране на собственика: Предимства и недостатъци

Докато жилищният ипотечен кредит е най-често срещаният вид финансиране, използван за закупуване на жилище, финансирането на собствениците е алтернатива, която има предимства и недостатъци както за купувачите, така и за продавачите.

Финансиране на собственика: Преглед

Домът обикновено е най-голямата единична инвестиция, която някога прави. Поради високата цена обикновено това включва някакъв вид финансиране. Финансирането на собственика се случва, когато купувачът на жилище финансира покупката директно чрез продавача - вместо чрез конвенционален ипотечен кредитор или банка.

При финансиране от собственика (наричано също финансиране на продавача) продавачът не предава никакви пари на купувача, както би ипотечният кредитор. Вместо това продавачът отпуска достатъчно кредит на купувача, за да покрие покупната цена на жилището, намалена с авансовото плащане и след това купувачът извършва редовни плащания, докато сумата не бъде изплатена изцяло. Купувачът подписва запис на заповед на продавача, който уточнява условията на заема, включително лихвата, схемата за погасяване и последиците от неизпълнението.Собственикът понякога запазва правото на собственост върху къщата, докато купувачът не изплати заема.

Повечето сделки за финансиране на собственици са краткосрочни и типичното споразумение може да включва амортизиране на заема за период от 30 години, но с окончателно плащане с балон след пет. Теорията е, че след пет години купувачът трябва да има достатъчно собствен капитал в дома и / или да има достатъчно време, за да подобри финансовото си състояние, за да се класира за конвенционален ипотечен кредит.

Финансирането на собствениците може да бъде добър вариант както за купувачи, така и за продавачи, но има рискове. Ето поглед върху плюсовете и минусите на финансирането на собственика, независимо дали сте купувач или продавач.

Предимства на финансирането на собственика

Финансирането от собственика може да бъде добър вариант и за двете страни при сделка с недвижими имоти:

Плюсове за купувачите

• По-бързо затваряне - няма изчакване служителят на банковия кредит, застрахователят и правния отдел да обработи и одобри заявлението.
• По-евтино затваряне - без банкови такси или разходи за оценка.
• Гъвкаво авансово плащане - не се изискват минимум от банка или правителство.
• Добър вариант за купувачи, които не са в състояние да си осигурят ипотека.

Плюсове за Продавачите

• Може да продава „както е“ - потенциал за продажба, без да прави скъпи ремонти, които традиционните кредитори могат да изискват.
• Добра инвестиция - потенциал да спечелите по-добри цени на парите, които сте събрали от продажбата на дома си, отколкото бихте инвестирали тази сума по други начини.
• Опция еднократна сума - записът на заповед може да бъде продаден на инвеститор, като ви предостави еднократно плащане.
• Запазете заглавието - ако купувачът е по подразбиране, вие запазвате авансовото плащане, всички пари, които са платени, плюс къщата.
• Продайте по-бързо - потенциал за продажба и затваряне по-бързо, тъй като купувачите избягват процеса на ипотека.

Трябва да се консултирате с квалифициран адвокат по недвижими имоти, който да отговори на всякакви въпроси, както и да напише договора за продажба и запис на заповед.

Недостатъци на финансирането на собственика

Въпреки че финансирането от собствениците може да бъде от полза както за купувачи, така и за продавачи, то има и някои правни, финансови и логистични недостатъци:

Минуси за купувачите

• По-висок лихвен процент - лихвата, която плащате, вероятно ще бъде по-висока от тази, която бихте платили на банка.
• Все пак се нуждаете от одобрение на продавача - дори ако продавачът играе за финансиране от собственика, той може да не иска да стане ваш кредитор.
• Клауза за дължима продажба - ако продавачът има ипотека върху имота, неговата банка или кредитор може да поиска незабавно изплащане на дълга в пълен размер, ако къщата се продаде (на вас). Това е така, защото повечето ипотеки имат клаузи за "дължима продажба" и ако кредиторът не бъде платен, банката може да бъде възбрана. За да избегнете този риск, уверете се, че продавачът притежава къщата безплатно и ясно, или че кредиторът на продавача се съгласява с финансирането на собственика.
• Плащания с балони - при много договорености за финансиране на собствениците, плащането с голям балон става дължимо след пет години. Ако не можете да осигурите финансиране до тогава, можете да загубите всички пари, които сте платили досега, плюс къщата.

Минуси за продавачите

• Закон за реформа и защита на потребителите на Дод-Франк на Уолстрийт - Съгласно този закон се прилагат нови правила за финансиране от собствениците. Плащанията с балон може да не са опция и може да се наложи да включите инициатор на ипотечен кредит в зависимост от броя на имотите, които собственик финансира всяка година.
• По подразбиране - купувачът може да спре плащанията по всяко време. Ако това се случи и той не просто се отдалечи, можете да преминете през процеса на възбрана.
• Разходи за ремонт - ако вземете обратно имота по някаква причина, може да се наложи да платите за ремонт и поддръжка, в зависимост от това колко добре се е погрижил купувачът.

Ключови заведения

• Финансирането на собствениците може да помогне на продавачите да продават по-бързо и да помогне на купувачите да влязат в жилища, дори ако те не биха могли да осигурят традиционна ипотека.
• Има предимства и недостатъци, които купувачите и продавачите трябва да знаят, когато обмислят или участват в споразумение за финансиране от собственик.
• И купувачите, и продавачите трябва да се консултират с квалифициран адвокат за недвижими имоти, за да отговорят на въпроси и да улеснят правилно продажбата / покупката.