NOI срещу печалби преди лихви и данъци: каква е разликата?
Нетният оперативен доход (NOI) определя приходите на предприятието или имуществото, намалени с всички необходими оперативни разходи. Той не взема предвид лихвите, данъците, капиталовите разходи, амортизацията или амортизационните разходи.
Обратно, печалбата преди лихви и данъци (EBIT) се състои от приходи, по-малко разходи, без данъци и лихви, но взема предвид разходите за амортизация и амортизация. EBIT определя рентабилността на компанията.
Нетни оперативни приходи
NOI обикновено се използва за анализ на пазара на недвижими имоти и способността на сградата да генерира доход. Недвижимите имоти могат да генерират приходи от такси за наем, паркинг, обслужване и такси за поддръжка. Един имот може да има оперативни разходи за застраховка, такси за управление на собствеността, комунални разходи, данъци върху собствеността, такси за почистване, снегопочистване и други разходи за поддръжка на открито и други консумативи.
Правилото е да се категоризират разход като оперативен разход, ако не харченето на пари за тези разходи би застрашило способността на актива да продължи да произвежда доход. Данъците върху дохода и ипотечните лихви не влияят на потенциала на компанията или инвестицията в недвижими имоти да реализира доходи, така че те не са включени в NOI.
Уравнението на NOI е брутен приход, намален с оперативните разходи, е равен на нетния оперативен доход . NOI също определя процента на капитализация на собствеността или степента на възвръщаемост. Капитализацията на имота се изчислява чрез разделяне на годишния NOI на потенциалната му обща продажна цена.
Печалба преди лихви и данъци
EBIT се изчислява чрез изваждане на разходите на компанията за продадени стоки (COGS) и оперативните разходи от нейните приходи. EBIT също може да се изчисли като оперативен приход и неоперативен доход, намален с оперативните разходи.
Да предположим, че компанията ABC генерира приходи от 50 милиона долара и имаше COGS от 20 милиона долара, разходи за амортизация от 3 милиона долара, неоперативен доход от 1 милион долара и разходи за поддръжка от 10 милиона долара през последната фискална година. Следователно полученият от него EBIT беше 21 милиона долара. Уравнението му за EBIT е 50 милиона долара (приходи) плюс 1 милион долара по-малко от 10 милиона долара (разходи за поддръжка), по-малко от 20 милиона долара (разходи за продадени стоки) се равнява на 21 милиона долара.
Пример на нетния оперативен доход спрямо печалбата преди лихви и данъци
Да предположим, че инвеститор закупува жилищна сграда по сделка с всички пари. Имотът генерира 20 милиона долара наеми и такси за обслужване. Жилищната сграда има оперативни разходи, които възлизат на 5 милиона долара и амортизационни разходи от 100 000 долара за пералните му машини.
Полученият NOI, генериран от жилищната сграда, е 15 милиона долара (20 милиона долара по-малко от 5 милиона долара), тъй като амортизацията не е включена в това изчисление.
EBIT на сградата е различен, тъй като EBIT взема предвид амортизационните разходи. Следователно, полученият EBIT, генериран от тази жилищна сграда, е 14, 9 милиона долара (20 милиона долара по-малко от 5 милиона долара по-малко от 100 000 долара).
Ключови заведения
- Изчисляването на NOI включва изваждане на оперативните разходи от приходите на имот.
- При изчисляването на EBIT се използва едно и също уравнение, но се приспадат и разходите за амортизация и цената на продадените стоки.
- Данъците върху дохода не влияят на NOI или EBIT на дружеството, но данъците върху собствеността са включени в уравнението.
- Оперативните разходи се определят като онези разходи, които са необходими за поддържане на приходи и рентабилност на актива.