Нетни оперативни приходи - Определение на NOI

Какво представлява нетният оперативен доход - NOI?

Нетният оперативен доход (NOI) е изчисление, използвано за анализ на рентабилността на инвестициите в недвижими имоти, генериращи доход. NOI се равнява на всички приходи от имота, минус всички разумно необходими оперативни разходи. NOI е цифра преди облагане с данъци и се отчита в отчета за приходите и паричните потоци на имота, който изключва плащания по главница и лихва по заеми, капиталови разходи, амортизация и амортизация. Когато този показател се използва в други отрасли, той се нарича „EBIT“, което означава „печалба преди лихви и данъци“.

Ключови заведения

• Нетният оперативен доход измерва рентабилността на имуществото, генериращо доход, преди да се добавят разходи за финансиране или данъци.
• Оперативните разходи, използвани в показателя NOI, могат да бъдат манипулирани, ако собственикът на имот отложи или ускори определени позиции или приходи.
• Показателят NOI не включва капиталови разходи.

Формулата за NOI е:

Чист оперативен доход = RR - OE навсякъде: RR = приходи от недвижими имотиOE = оперативни разходи \ започнете {подравнени} & \ текст {Нетни оперативни приходи} = RR - OE \\ & \ textbf {където:} \\ & RR = \ текст { приходи от недвижими имоти} \\ & OE = \ текст {оперативни разходи} \\ \ край {подравнен} Нетни оперативни приходи = RR - OE навсякъде: RR = приходи от недвижими имотиOE = оперативни разходи

01:31

Нетни оперативни приходи

Какво ви казва NOI?

Нетният оперативен доход е метод за оценка, използван от специалистите по недвижими имоти за определяне на точната стойност на техните доходни имоти. За да се изчисли NOI, оперативните разходи на имота трябва да бъдат извадени от приходите, които един имот произвежда.

В допълнение към доходите от наем, имот може да генерира приходи и от удобства като паркинг конструкции, автомати и перални съоръжения. Оперативните разходи включват разходите за стопанисване и поддържане на сградата, включително застрахователни премии, юридически такси, комунални услуги, данъци върху имотите, разходи за ремонт и такси за портиер. Капиталовите разходи, като разходи за нова климатична система за цялата сграда, не се включват в изчислението.

NOI помага на инвеститорите в недвижими имоти да определят процента на капитализация, което от своя страна им помага да изчисляват стойността на имота, като по този начин им позволява да сравняват различни имоти, които може да обмислят да купуват или продават.

За финансираните имоти NOI се използва и в съотношението за покриване на дълга (DCR), което казва на кредиторите и инвеститорите дали доходите на имот покриват оперативните му разходи и плащанията по дълга. NOI се използва също за изчисляване на коефициента на нетния доход, възвръщаемостта на пари от инвестиции и общата възвръщаемост на инвестициите.

Пример за начина на използване на нетния оперативен доход

Нека приемем, че притежавате имот, който ежегодно привлича приходи от $ 120 000 и има оперативни разходи от $ 80 000. При това обстоятелство той ще има резултат от NOI от $ 40 000 ($ 120 000 - $ 80 000). Ако общата стойност е отрицателна, когато оперативните разходи са по-високи от приходите, резултатът се нарича нетна оперативна загуба (NOL).

Кредиторите и търговските заемодатели силно разчитат на NOI, за да определят потенциала за генериране на доход от имота, който ще бъде ипотекиран, дори повече, отколкото те влагат в решенията си кредитната история на инвеститора. Просто казано: този показател помага на кредиторите фундаментално да оценят първоначалната стойност на имота, като прогнозират неговите парични потоци. Ако даден имот се счита за печеливш, кредиторите също използват тази цифра, за да определят размера на кредита, който са готови да направят. От друга страна, ако имотът показва нетна оперативна загуба, кредиторите вероятно ще отхвърлят заявлението за ипотека на кредитополучателя направо.

Собствениците на имоти могат да манипулират своите оперативни разходи, като отлагат определени разходи, докато ускоряват други. NOI може да бъде увеличен и чрез повишаване на наемите и други такси, като същевременно се намаляват разумно необходимите оперативни разходи. Като пример за последното, помислете за сценарий, при който собственикът на апартамент се отказва от наемателя на годишен наем от 12 000 долара в замяна на този наемател, който действа като управител на имот. Ако собственикът на апартамента обикновено плати на управителя на сграда 30 000 долара заплата, той следователно може да извади „разумно необходимите“ разходи от 30 000 долара от приходите, а не реалните разходи от 12 000 долара. (За свързаното четене, вижте "NOI срещу EBIT: Сравняване на разликите")

Сравнете инвестиционни сметки Име на доставчика Описание Разкриване на рекламодатели × Офертите, които се появяват в тази таблица, са от партньорства, от които Investopedia получава компенсация.

Свързани условия

Как да използваме доходния подход за оценяване на недвижимите имоти Подходът за доход е метод за оценка на недвижими имоти, който позволява на инвеститорите да оценят стойността на имот въз основа на дохода, който генерира. повече Какво измерва коефициентът на работа на разходите? Коефициентът на оперативни разходи (OER) се определя като измерване на разходите за експлоатация на имот в сравнение с доходите, донесени от имота. повече Разбиране на приходите от приходи е доходът, генериран от нормални бизнес операции. още Определение на процента на капитализация Коефициентът на капитализация е нормата на възвръщаемост на инвестиционен имот в недвижими имоти въз основа на дохода, който се очаква да генерира имотът. повече Защо въпросът за оперативните маржове Оперативният марж измерва колко печалба прави една компания от долар от продажбите, след като плаща за променливи производствени разходи, като заплати и суровини, но преди да плаща лихва или данък. повече Приходи преди лихви и данъци - Определение на EBIT Печалбата преди лихви и данъци е показател за рентабилността на компанията и се изчислява като приходи минус разходи, без данъци и лихви. повече партньорски връзки