Многомилионната империя за недвижими имоти на Грант Кардон

На 60-годишна възраст през 2019 г. Грант Кардон е известен като международно известен треньор по продажбите и като автор на бестселъри на Правилото 10X и Ако не си първи, ти си последен . Основното му начинание, Cardone Training Technologies, предоставя на Fortune 500 компании, малки фирми и предприемачи интерактивна платформа за обучение за продажби.

Освен това той е придобил популярност при изграждането на масивна империя за недвижими имоти, която днес оценява портфейла от около 900 милиона долара. Неговият инвестиционен инструмент, Cardone Capital, е участвал в над 800 милиона долара в сделки с недвижими имоти, обхващащи около 4 700 единици многофамилни имоти в много американски щати. Ето преглед на това как Кардоне построил своята мултимилионна империя за недвижими имоти, без да набира външен капитал от никого извън близките си членове на семейството.

Проучване на империята на Кардоне

Интересът на Cardone към недвижимите имоти като инвестиционна опция се дължи на няколко основни причини и особености, които предлага пазарът на имоти. Те включват по-добра стабилност в оценката на имотите в сравнение с високата нестабилност, наблюдавана на капиталовия пазар, редовни парични потоци под формата на месечен наем от наематели, ползи от амортизацията като наем от наематели изплащат дълга и спомагат за създаването на дългосрочно богатство, данък ползи, налични под формата на амортизация, потенциал за дългосрочно поскъпване на стойността на имотите и наличие на ливъридж, който позволява на човек да закупи имот на стойност четири пъти повече от парите, които всъщност има.

Базирайки се на надписа „ Осигуряване на големи сделки на разположение на всекидневните инвеститори “, предприятието за недвижими имоти на Cardone събира пари от обществото чрез пускане на фондове за публичен капитал, в които обикновените инвеститори могат да купуват дялове / акции. Събраните пари се използват за закупуване на съществуващи имоти, генериращи доход, а печалбите се споделят с инвеститорите като редовни месечни разпределения. Създаден чрез реална стойност и материални активи, Cardone твърди, че опростява инвестицията в недвижими имоти за обикновения инвеститор Джо.

Например, Фондът за собствен капитал на Cardone IV ще използва събрания капитал, за да инвестира в закупуване на многофамилни имоти в щатите Флорида, Тексас и Алабама. Управителят на фонда може също така понякога да инвестира в еднофамилни и търговски имоти, както и в други инвестиции, обезпечени с недвижими имоти, на други пазари в континенталния САЩ

Cardone управлява всички имоти и се грижи за всички оперативни разходи, свързани с сделки с недвижими имоти, както и поддръжката на имота. Тя позволява на обикновените инвеститори пълната свобода да се справят с подобни оперативни въпроси. Те се възползват от постоянен поток от месечен доход, повишаване на стойността на имотите в дългосрочен план и могат да се съсредоточат върху редовната си работа и бизнес. По същество, Cardone твърди, че позволява на инвеститорите да създават пасивен поток от доходи, който гарантира редовни парични потоци, обхвата на повишаване на стойността и възможност за създаване на дългосрочно богатство като страничен бизнес / инвестиция.

Нарастващ капитал страничен бизнес

За разлика от по-голямата част от императорите на имоти, които успешно изграждат своите значителни портфейли като кариера на пълен работен ден, притежанията на недвижими имоти на Cardone бавно се разширяват като страничен бизнес. Предприятието за недвижими имоти на Cardone не е било предназначено да бъде основният му бизнес или негов основен източник на доходи. Вместо това той е създаден, за да може той да има стабилно място за запазване и увеличаване на приходите от неговата консултантска компания за продажби.

По време на интервю през февруари 2015 г. с Bigcast Pockets Podcast, Cardone каза: „Всеки път, когато получавам пари, отново разбивам, защото го вкарвам в това нещо за недвижими имоти.“ Той продължи да уточни, че „вземам тези три компании, които вероятно да бъда унищожен през живота си, че съм изкарал един тон пари, и вземам всички тези пари и го паркирам тук, така че винаги съм прекъснал тези три, или трябва всеки ден да бързам, за да получа нови пари и след това ги забивам тук. "

Макар в основата си да смята себе си за предприемач, а не за инвеститор в недвижими имоти, Кардън е вярвал, че недвижимите имоти осигуряват средство за запазване на богатството, което другите му бизнес начинания не могат да предложат.

Ранен опит - Имотни инвестиции

От 15-годишна възраст Кардоне активно участва в пазара на недвижими имоти и изучава тънкостите на сделките. По време на детството си той и баща му редовно посещавали различни къщи като семейна екскурзия и с течение на времето се развил интересът му към закупуване на сгради. И до днес пазаруването на недвижими имоти все още е нещо, с което той се радва да прави със съпругата и децата си.

През 1981 г. Кардоне завършва колеж със степен на счетоводство. Въпреки, че иска незабавно да придобие имоти, той го отлага с няколко години. Това му позволи да отглежда парите, които по-късно ще използва за инвестиции. Освен това, това му позволи достатъчно време да впише колкото може по темата за недвижимите имоти.

В епизод от октомври 2014 г. от шоуто си за недвижими имоти, Cardone разкри, че голяма част от образованието му - „разбиране на различни термини като нетен оперативен доход (NOI), каква е проформа и как изглежда добър пазар“ - не дойде от академично проучване, но от действително „разглеждане на различни сделки и срещи с агенти“. Всъщност, Cardone никога не е чел нищо за инвестиране в недвижими имоти: Той замени знанията, които могат да бъдат намерени в книгите, със знанията, които могат да бъдат постигнати, като всъщност се разгледат листингите на различни пазари.

Първата стъпка в инвестицията

На 29 години Кардоне най-накрая приложи своите години на изучаване на недвижими имоти на практика. Той купи еднофамилен имот в Хюстън, който първоначално се справи добре. Въпреки това, след няколко месеца, наемателите напуснаха, а паричният поток на Кардоне пресъхна. Той мразеше факта, че трябва да намали фокуса върху основния си бизнес, за да намери нови наематели. Страхувайки се, че тази ситуация ще се повтори, Кардоне бързо продаде имота за безпроблемна цена и се закле, че никога повече няма да закупи еднофамилни жилищни имоти като инвестиция.

Бавен и постоянен подход

Второто придобиване на Кардоне става едва пет години по-късно, през 1987 г. През това време той продължава да трупа пари, както и да увеличава знанията си за инвестиране в имоти. Първата му сделка с многофамилна собственост е комплекс с 38 жилища в Сан Диего. Cardone придоби имота за 1, 9 милиона долара, като направи авансово плащане от 350 000 долара. Малко повече от месец по-късно той се сдоби с още един комплекс.

Cardone продължи да купува повече комплекси - в началото, един по един, макар че темпото по-късно набираше. През 2012 г. Cardone Capital направи това, което беше наречено най-голямата частна партия във Флорида, придобиване на многофамилни недвижими имоти. Той се състоеше от портфолио от 1016 апартамента, разпределени в пет апартаментни общности за общо 58 милиона долара.

Финансиране на придобиванията

В интервю от март 2015 г. с Джо Феърлес, предлагащ „Най-добрият съвет за инвестиране в недвижими имоти от всякога“, Кардън разкри, че по-малко от 2% от портфолиото му за недвижими имоти е собственост на външни партньори, всички от които са негови близки членове на семейството и приятели. По-голямата част от придобиванията му се финансират с лични парични средства на Cardone, както и с традиционните банкови заеми. Голяма част от сделката във Флорида беше финансирана с дълг от Федералната национална ипотечна асоциация (Fannie Mae).

Днешните му притежания за недвижими имоти са базирани в Алабама, Аризона, Калифорния, Флорида, Джорджия, Северна Каролина, Тенеси и Тексас и продължават да се разширяват в много други региони, като редовно стартират нови средства.

Долния ред

Въпреки че Грант Кардоне е известен като професионален треньор по продажбите, той успешно изгради империя за недвижими имоти от нулата, която сега се оценява над 740 милиона долара и се състои от разнообразно портфолио от многофамилни имоти, обхващащи множество щати в САЩ. Повече хора наемат сега, отколкото по всяко време през последните 50 години, а броят на собствениците на жилища остава относително непроменен. Пазарът е голям и предлагайки лесни възможности за инвестиции на обикновените инвеститори, Cardone се възползва от големия потенциал, който се предлага чрез закупуване на многофамилни имоти. Инвеститорите обаче трябва да отбележат, че такива инвестиции идват със собствен набор от специфични за сектора рискове на пазара на недвижими имоти и оценката на собствеността се нуждае от по-дълги периоди на задържане.