Рефинансиране на ипотека

• Какви са причините за рефинансиране?
• Как да получите най-добрата сделка за рефинансиране
• Какво ще струва рефинансирането?
• Значението на кредитните резултати

Дали рефинансирането на ипотека би имало смисъл за вас? Вероятно сте имали разговора в един или друг момент. Той е този, при който член на семейството или съсед говори за голямата сделка, която са получили чрез рефинансиране на ипотеката си. Сега остава да се чудите: Губите ли, ако не следвате примера?

Има моменти, когато групата от собственици на жилища се втурва към рефинансиране, обикновено поради спад на лихвите. Но лихвените проценти не са единствената причина да замените сегашния си заем, нито е случаят, че идеалният момент за рефинансиране на един кредитополучател е непременно добра възможност за човека, който живее в съседство или в съседен град.

Преди да вземете решение, важно е да разберете защо бихте искали да вземете нов заем за жилище на първо място - тогава разберете дали има смисъл при вашите конкретни обстоятелства.

Какви са причините за рефинансиране?

Има очевидни и по-малко очевидни причини за рефинансиране.

1. Падащи лихви

Това е най-очевидната причина за рефинансиране. Когато лихвите падат, нов заем означава по-ниски разходи за финансиране. Може би сте извадили 30-годишна фиксирана ипотека, когато ставките са били 6%, а сега са до 4, 5%. При заем от 300 000 долара само този спад на лихвения процент ще доведе до намаление с 279 долара на месечното ви плащане.

В такъв случай, правенето на рефи може да звучи като не-мозъчен. Но имайте предвид, че да вземете нов заем означава да заплатите нови разходи за затваряне. А тези може и да не си заслужават спестяванията от по-ниска ставка, в зависимост от това колко дълго очаквате да живеете в дома си.

Като общо правило, колкото по-дълго смятате да останете на място, толкова повече има смисъл да рефинансирате и изядете тези еднократни такси. Но ще трябва да работите с числата, за да знаете със сигурност.

2. Подмяна на ARM

Една добра причина за рефинансиране е, ако имате ипотека с регулируема ставка или ARM, която искате да конвертирате в заем с фиксирана лихва.

ARM е заем, който предлага ниска въвеждаща лихва, която се „нулира“ след предварително определен период от време, независимо дали е една година от крайната ви дата или пет години - или повече. Ако лихвите са се повишили, когато заемът се възстанови, кредитополучателите могат да изпаднат в шок, когато видят новото си месечно плащане.

Ето защо кредитополучателите често ще се опитват да рефинансират заем с фиксирана лихва преди датата на нулиране, особено когато лихвите са сравнително ниски според историческите стандарти. Факт е, че никой не знае какво ще се случи с лихвите по пътя. Така че да изберете по-безопасен залог обикновено е добра идея, особено ако планирате да бъдете в дома си за известно време.

Скъпото нулиране на ARM бяха един от факторите, довели до срив на ипотеката преди десетилетие. Заемите за жилища с регулируема лихва не са толкова често срещани, колкото преди, въпреки че те се връщаха през последните няколко години. Ако имате такъв, да останете крачка напред от потенциални проблеми може да бъде мъдра идея.

Ключови заведения

• Причините за рефинансиране на вашата ипотека включват намаляване на лихвения процент, преминаване към фиксиран лихвен процент от ипотека с регулируем лихвен процент или извеждане на пари от дома ви.
• Когато пазарувате наоколо за нова ипотека, не забравяйте да погледнете не само на лихвите, но и на разходите за затваряне, добросъвестни оценки и точката на безпристрастност.
• Помислете да използвате услугите на ипотечен брокер, но направете своя собствена крака, за да сте сигурни, че ще получите най-добрата сделка.
• Решете дали искате да използвате точки за понижаване на лихвата и не забравяйте да заключите процента, след като имате добра оферта.
• Вземете своите кредитни отчети, за да видите какъв е вашият кредитен рейтинг и проверете за грешки, тъй като страхотният кредит може да ви помогне да осигурите по-добър пакет за рефинансиране.

3. Вашият подобрен кредитен рейтинг

Може би сте взели заем за жилище, когато резултатът ви е бил много по-нисък от сега, което води до по-висок от средния лихвен процент. Оттогава сте разработили по-добри финансови навици, намалявате балансите си и редовно изпращате плащането си преди датата на падежа. Вашата способност да изплатите заема навреме е един от най-големите фактори за определяне на лихвения процент по ипотеката. Кредиторите правят добре познато предположение, като събират кредитната си оценка, която отразява историята на вашите заеми и погасяване.

Ако вашият кредитен рейтинг се е подобрил достатъчно, може да имате право на значително по-добра ставка.

4. Удължаване на срока на заема

Дори когато ставките им са еднакви, някои собственици на жилища са в състояние да намалят месечното си плащане чрез рефинансиране. Как? Те просто вземат нов заем с по-дълъг срок.

Кажете например, че сте извадили 30-годишна ипотека за 250 000 долара. Десет години по-късно този баланс на заема е до 200 000 долара. Като вземете нов 30-годишен заем за остатъка от баланса, намалявате месечното си плащане. Но също така вие залагате 10 допълнителни години на вашия заем.

Удължаването на срока на заема може да има смисъл, ако имате проблеми с настъпването на плащанията. Но не се заблуждавайте - разтягайки ипотеката си, в дългосрочен план ще плащате по-голям интерес.

5. Взимане на пари извън дома ви

Сред предимствата на притежаването на недвижими имоти е възможността да се изгради собствен капитал във времето. И след като го направите, домът ви може да започне да изглежда като банкомат, от който можете да изтеглите пари, както сметнете за добре.

Един от начините да направите това е да рефинансирате с по-голям заем, оставяйки ви допълнителни пари, които можете да използвате за най-различни нужди. За да направите рефинансиране на парични средства обаче, ще трябва да останете в рамките на прага за заем или LTV за вашата кредитна програма. Съотношението заем / стойност е размерът на ипотеката, разделен на оценената стойност на имота .

Да приемем, че притежавате дом на стойност 200 000 долара и все още дължите 120 000 долара на ипотеката си. Ако вашият кредитор има 80% LTV, можете да рефинансирате в заем от 160 000 долара и да вземете 40 000 долара разлика в брой.

Много хора, които рефинансират да изплащат дълг с висока лихва, се оказват отново да изтеглят дълга си, след като имат достъп до повече кредит.

Но тук отново ще плащате разходи за затваряне, за да получите този нов заем - и ще имате по-малък капитал, който идва на пътя ви, когато в крайна сметка продадете имота. Много добре може да си струва, ако използвате добре парите, като плащате кредитна карта с висок лихвен процент или правите ремонт, който ще увеличи стойността на вашия дом. Ако използвате парите, за да купите лодка или да отидете на екзотична ваканция, може да искате да помислите два пъти.

Имайте предвид, че има и други начини да използвате парите в дома си, като например заем за собствен капитал или кредитна линия за домашен капитал, от която можете да теглите според нуждите си. Ако направите малко домашна работа и сравните плюсовете и минусите на всяка, ще ви помогне да направите най-добрия избор.

Как да получите най-добрата сделка за рефинансиране

Ако само пазаруването на ипотека беше като покупка на телевизор - просто въпрос на проверка на магазини и онлайн, за да видите точно колко ще трябва да платите. За съжаление търсенето на жилищни заеми е малко по-сложно.

Различните кредитори ще предлагат различни ставки - да не говорим за различни такси - в зависимост от фактори като вашия кредитен рейтинг, статус на заетост и съотношение заем / стойност. Единственият реален начин да сте сигурни, че получавате най-добрата сделка е да пазарувате с шепа доставчици. Може да искате да включите комбинация от по-големи банки, както и местни банки и кредитни съюзи, за да видите кой може да ви предложи най-атрактивните условия.

Може да е изкушаващо да посетите онлайн пазар, който обещава незабавни оферти от различни ипотечни компании. Но имайте предвид, че номерата, които предоставят, често са прогнози, а не действителни оферти. Освен това не винаги имате контрол върху това колко широко личната информация, която предоставяте, ще бъде споделяна с други страни. Ето защо да се свържете с реномирани кредитори един по един, дори и да отнеме повече време, обикновено е добра идея.

Когато пазарувате наоколо, не гледайте само на лихвата. Дори преди официално да кандидатствате за рефинансиране, можете да попитате кредитора дали той ще предостави „добросъвестна оценка“, която подробно определя колко ще трябва да платите при затваряне на разходите. В някои случаи плащането на малко по-висока ставка, ако идва с по-ниски авансови такси, може всъщност да се окаже в ваша полза.

За да се определят процентите, всеки кредитор ще трябва да изтегли кредитния си отчет, което може да понижи кредитния ви рейтинг. Можете да сведете до минимум или дори да премахнете въздействието върху резултата, като направите проучвания за кратък период от време. Компанията, която разработва оценки на FICO, например, не ви умира (или не много) за запитвания за ипотека, направени в рамките на 30 - 45 дни от точкуване, в зависимост от това коя версия на формулата FICO използва заемодателят. (Вижте повече за вашия кредитен рейтинг по-долу.)

Можете ли да получите по-добро рефинансиране с ипотечен брокер?

Сближаването с множество ипотечни доставчици може да изглежда като много работа, особено ако имате ограничено количество свободно време. Това е едно от предимствата на работата с ипотечен брокер, който събира вашата информация и се свързва с множество кредитори от ваше име. Това е като едно гише за вашите нужди от ипотека.

Тъй като брокерите се заплащат от банките и ипотечните компании, с които работят, не е необходимо да ги плащате директно за техните услуги. Плюс това кредиторите понякога ги възнаграждават за привличане на клиенти, като им предоставят специални цени.

Но има недостатъци в аутсорсинга на вашето търсене. Брокерите могат да получат обезщетение за това, че ще ви дадат по-голям заем, дори ако това не е в ваш интерес. А някои кредитори не работят с брокери, така че понякога това може да ограничи вашите възможности.

Все пак няма проблем с използването на двата метода. Можете да използвате брокер, за да направите тежко вдигане, но потърсете една или две оферти сами, за да видите как те сравняват и да намерят най-добрия кредитор за вас.

Заключване в курса: Познайте стратегията

Прогнозата къде лихвите ще се движат седмици преди време е глупаво поръчване - дори банките не знаят накъде се насочват. Така че след като сте намерили добра оферта, винаги е добра идея да заключите тарифата си, така че да знаете, че ще бъде същото до крайната дата.

Да предположим, например, че банката изчислява, че можете да затворите заема в рамките на 30 дни. Може да искате да помолите да заключите лихвата си за 45 дни, за да сте сигурни, че не достига инча нагоре към момента на финализиране на бележката.

Получаването на заключване на тарифата, което е по-дълго от необходимото, обаче не винаги работи в ваша полза. Винаги, когато банките замразяват своя лихвен процент, те приемат риска, ако лихвите ще нарастват нагоре. Така те обикновено компенсират по-дълъг период на заключване с по-висока тарифа или допълнителни такси.

Точки или без точки?

Друг начин да получите по-нисък лихвен процент по вашия заем е да плащате „точки“, които са предварително платени лихви по вашата бележка. Всяка точка е еквивалентна на един процент от стойността на вашия заем. Така че плащането на две точки за ипотека от 200 000 долара означава, че разделяте над 4000 долара.

В замяна заемодателят предлага по-ниска ставка, което може да ви бъде от полза, ако останете в дома си достатъчно дълго. И както при лихвите, които плащате в течение на заема, сумата, която плащате в точки, като цяло се облага с данък (това предполага, че все още има финансов смисъл за вас да уточнявате своите удръжки, вместо да вземате новото по-високо стандартно приспадане).

Разбира се, ще трябва да разполагате с малко допълнителни пари при затваряне, за да се възползвате от използването на точки. Ако, от друга страна, търсите най-ниската възможна първоначална цена на вашия рефи, по-добре е да избягвате предплатените лихви и да живеете с малко по-висока лихва.

Какво ще струва рефинансирането?

Перспективата за значително по-ниска лихва по вашия заем може да бъде изкушаваща за всеки собственик на жилище. Но преди да продължите с рефи, наистина трябва да знаете какво ще струва. Често това, което изглежда като голяма част, губи своя блясък, когато видите таксите.

Ето защо е важно да се сравнят оценките на добросъвестността от различни кредитори. Тези документи включват лихвения процент, както и разбивка на планираните разходи за закриване на заема.

Една от най-големите разходи е „таксата за произход на кредитора“. Но вие също ще се сблъскате с редица други такси, като например разходи за актуализирана оценка, такси за търсене на заглавия и премия за застраховка за собственост. Като цяло всички тези разходи могат да се добавят до около 5% от стойността на заема.

Определете точката на безчестотност

Освен ако не възнамерявате да останете в дома си дълго време, тези първоначални разходи могат да направят префиксиращ префикс. За да разберете това, разделете разходите за затваряне на сумата, която спестявате всеки месец от новата си лихва. Резултатът е броят месеци, които ще ви отнемат, преди да се развалите дори с новия си заем.

Ако дефинирате данъчните си удръжки, просто не забравяйте да коригирате сумата, която спестявате върху лихвите, според пределната си данъчна ставка, тъй като по същество правителството ви предоставя отстъпка от разходите за финансиране.

Вероятно сте чували за кредитори, предлагащи заеми без разходи за затваряне, което може да изглежда като идеалният начин да спестите малко пари. Но има уловка: Заемателят трябва да ви начисли по-висок лихвен процент, за да отчете тези разходи. Ако останете в дома си достатъчно дълго, може да е по-добре да разчитате на таксите сега в замяна на по-ниско месечно плащане.

Значението на кредитните резултати

Икономическите тенденции оказват голямо влияние върху лихвения процент, който ще получите. Ипотечните кредити с фиксирана ставка например са склонни да се движат в стъпка на заключване с доходността по 10-годишна облигационна облигация.

Но отделните фактори също имат много общо с вашата тарифа. Вашите доходи и история на работата играят съществена роля, както и вашият кредитен рейтинг, който се основава на информация във вашия кредитен отчет. Колкото по-висок е резултатът ви, толкова по-ниска е ставата, която ще трябва да платите за новия си заем.

Според уебсайта myFICO, кредитополучателят, който има резултат 760 или по-висок, обикновено плаща повече от $ 200 по-малко на месец за 30-годишна, ипотека с фиксирана ставка на стойност 216 000 долара, отколкото някой с оценка 620.

Подобряване на вашия резултат

Тогава плаща, за да получите вашия кредитен рейтинг възможно най-висок, преди да започнете процеса на рефи. Много доставчици на кредитни карти ги предлагат безплатно, въпреки че някои използват системи за оценка, различни от FICO, който е най-широко използваният модел. Можете също така да закупите резултата си от myFICO.com.

Ще искате да разгледате и вашия действителен кредитен отчет от трите отчетни агенции: Experian, Equifax и TransUnion. За щастие, можете да получите безплатно копие на всеки веднъж годишно на annualcreditreport.com. Уверете се, че информацията за съществуващите ви кредитни сметки е точна. Ако забележите грешка в отчета си, ще искате да се свържете със съответното кредитно бюро, за да може да провери.

Ако се допуснат всички големи грешки в отчета, може да отнеме време, за да увеличите броя си. Най-големите фактори, влияещи върху резултата ви, са използването на вашите кредити и историята на плащанията, които заедно представляват огромен 65% от вашия FICO номер. Така че най-доброто нещо, което можете да направите, за да намалите процента на ипотечния кредит, е да намалите останалите баланси по заема и винаги да извършвате плащанията си навреме.

Долния ред

Няма отговор, който отговаря на един размер, дали рефинансирането на ипотеката има смисъл. В повечето случаи се свежда до математиката. Ако сумата, която спестявате месечно, в крайна сметка ще затъмни разходите за затваряне, вземането на нов заем може да бъде разумен ход.

Ако преследвате рефи, сравняването на оферти от множество кредитори е най-сигурният начин да получите най-добрата сделка. След като го намерите, ще искате да заключите тарифата, за да сте сигурни, че не сте останали с по-високи такси за лихви, след като крайната дата приключи.