Ипотечни точки: Какъв е смисълът?
Структурата на жилищните ипотеки варира по целия свят. Плащането на ипотечни точки е често срещана практика в САЩ. Според анекдотични доказателства това може да е уникално американски подход към финансирането на дома.
Какви са ипотечните точки
Ипотечните точки се предлагат в две разновидности: точки за създаване и точки за отстъпки. И в двата случая всяка точка обикновено е равна на 1% от общата ипотекирана сума. При домашен заем от 300 000 долара например една точка е равна на 3000 долара.
Точките за ориентиране се използват за компенсиране на заемите. Не всички доставчици на ипотечни кредити изискват плащането на точки за произход и тези, които го правят, често са готови да договорят таксата. Точките за отстъпка са предплатена лихва. Покупката на всяка точка обикновено понижава лихвата по вашата ипотека с до 0, 25%. Повечето кредитори предоставят възможност за закупуване на места от една до три точки за отстъпка.
Преди приемането на новия закон за данъците през 2017 г. (който се прилага за данъчните години 2018-2025 г.) точките за създаване не са били приспадани от данък, но точките за отстъпки могат да бъдат приспаднати по схема А. В бъдеще, точките с отстъпки се приспадат, но се ограничават до първо 750 000 долара от заем. Освен това има по-висок стандарт приспадане, така че е препоръчително да се консултирате с данъчен счетоводител, за да разберете дали бихте могли да получите данъчни облекчения от пунктовете за закупуване.
Тук ще се съсредоточим върху точките с отстъпки и как те могат да намалят общите ви ипотечни плащания. Имайте предвид, че когато кредиторите рекламират тарифи, те могат да показват курс, който се основава на закупуването на точки.
Трябва ли да плащате за точки с отстъпки?
Отговорът на този въпрос изисква разбиране на структурата на ипотечните плащания. Има два основни фактора, които трябва да се претеглят, когато се обмисля дали да се плащат точки за отстъпки или не. Първият включва продължителността на времето, което очаквате да живеете в къщата. Като цяло, колкото по-дълго смятате да останете, толкова по-големи са спестяванията, ако закупите точки за отстъпки. Помислете следния пример за 30-годишен заем:
- При ипотека от 100 000 долара с лихва 5%, месечното ви плащане за главница и лихва е 537 долара на месец.
- При закупуването на три точки за отстъпка лихвеният ви процент ще бъде 4, 25%, а месечното ви плащане ще бъде $ 492 на месец.
Закупуването на трите точки за отстъпка би ви струвало 3000 долара в замяна на спестявания от 45 долара на месец. Ще трябва да държите къщата 66 месеца или пет години и половина, за да се счупите дори при покупката. Тъй като 30-годишният заем трае 360 месеца, закупуването на точки е разумен ход в този случай, ако планирате да живеете в новия си дом дълго време. Ако, от друга страна, планирате да останете само няколко години, може да искате да закупите по-малко точки или изобщо няма. В интернет има множество калкулатори, които ще ви помогнат да определите подходящия размер на точките за отстъпки за закупуване въз основа на продължителността на времето, което планирате да притежавате дома.
Вторият фактор, който трябва да вземете предвид при закупуването на точки за отстъпки, включва дали имате достатъчно пари, за да ги платите. Много хора едва успяват да си позволят авансовото плащане и разходите за затваряне при покупките на дома си и просто няма достатъчно пари за закупуване на точки. В дом от 100 000 долара три точки с отстъпка са сравнително достъпни, но в дома от 500 000 долара три точки ще струват 15 000 долара. Освен традиционните 20% първоначално авансово плащане от 100 000 долара за този дом за 500 000 долара, още 15 000 долара може да са повече, отколкото купувачът може да си позволи.
Използването на ипотечен калкулатор е добър ресурс за бюджета на тези разходи.
Заслужават ли си ипотечните точки?
Някои хора твърдят, че парите, платени на точките с отстъпка, могат да бъдат инвестирани в фондовия пазар и да се използват за генериране на по-висока възвръщаемост от сумата, спестена от плащането на точките. Но за обикновения собственик на жилище страхът да влязат в ипотека, който не могат да си позволят, надвишава потенциалната полза, която може да бъде натрупана, ако успеят да изберат правилната инвестиция. В много случаи е по-важно да изплатиш ипотеката.
Също така имайте предвид мотивацията зад закупуването на дом. Докато повечето хора се надяват да видят пребиваването си на стойност, малко хора купуват жилището си строго като инвестиция. От гледна точка на инвестицията, ако домът ви се утрои по стойност, е малко вероятно да го продадете по простата причина, поради която тогава ще трябва да намерите някъде другаде, за да живеете.
Ако вашият дом придобие стойност, вероятно повечето от другите домове във вашия район също ще се увеличат. Ако случаят е такъв, продажбата на вашия дом ще ви даде само достатъчно пари за закупуване на друго жилище за почти същата цена. Освен това, ако отнемете пълните 30 години, за да изплатите ипотеката си, вероятно ще сте платили почти утроената първоначална продажна цена на жилището в главницата и разходите за лихви и следователно няма да спечелите много по начин за реална печалба, ако продават на по-високата цена.
Долния ред
Закупуването на дом е основно финансово решение. Планирайте внимателно. Погледнете числата. Преди да започнете да пазарувате, вземете решение за месечната сума на плащането, която можете да си позволите, и определете как точно ще стигнете до това плащане - независимо дали става с голямо авансово плащане, закупуване на точки за отстъпки или закупуване на по-малко скъпо жилище.
Тогава не забравяйте да пазарувате наоколо. Не се примирявайте с първия ипотечен пакет, в който се спънете. Има много банки, от които можете да избирате, и множество ресурси, включително агенти за недвижими имоти, ипотечни брокери и интернет, които да ви помогнат да пазарувате за най-добрата сделка за вашата ситуация.