Подобряване на наемането
Подобренията на лизинговите права са всички промени, направени в имот под наем, за да го персонализирате за конкретните нужди на наемател. Те могат да включват промени като боядисване, инсталиране на прегради, смяна на подовата настилка или поставяне на персонализирани осветителни тела. Подобренията на наемането могат да се предприемат или от наемодателя - който може да предложи да направи това за увеличаване на продаваемостта на своя наем - или от самите наематели.
Въпреки че полезният икономически живот на повечето подобрения на лизинговите права е от пет до 10 години, Кодексът за вътрешните приходи изисква амортизацията за такива подобрения да се случи през икономическия живот на сградата.
Как работят подобренията под наем
Подобренията на арендата са известни също като подобрения на наематели или надстройки и обикновено се правят от наемодателите на търговски имоти. Наемодателите могат да осигурят тези подобрения за съществуващи или нови наематели. Модификациите са съобразени с нуждите на конкретен наемател и неговите нужди.
Какви са подобренията за наем, зависи от прилагането на промени в структурата, собственост на наемодател, за да се настанят наемател. Промяната в пространството на един наемател обаче не се квалифицира като подобрение на наем на никой от съседите на тези наематели. Промените във външността на сградата или нейния пейзаж също не се прилагат. Ако наемодател замени покрива на сградата, модернизира асансьора или павира паркинга - нито една от тези промени не се счита за подобрения на арендата, тъй като те не се възползват от конкретен наемател.
Единствено подобренията, направени във вътрешността на конкретно пространство на наемателя, се считат за подобрения на арендата.
След като приключи лизинговият договор, подобренията обикновено принадлежат на наемодателя, освен ако в споразумението не е посочено друго. Ако наемателят е в състояние да ги вземе, той трябва да ги премахне без никакви щети върху имота.
01:11Подобряване на наемането
Примери за подобрения на аренда
Наемодателите могат да плащат за подобрения на наем, за да насърчат наемателите да наемат помещения за по-дълги периоди от време, особено в индустрията на дребно. Например собственикът на бизнес наема сграда за своя магазин за дискови голф. Наемодателят може да избере да добави четири стени към наетата площ, за да създаде вградени дисплеи и места за съхранение на дисковете. Тези промени се считат за подобрения на лизинговите права.
Нека вземем още един пример от сектора на търговията на дребно. Собственикът на магазин А решава да наеме пространство чрез компания Б. Магазинът има само четири стени и никакви други удобства. Чрез договарянето за лизинг, компания B - наемодателят - се съгласява да инсталира рафтове, сервизен брояч за касови апарати и дисплей със специално осветление, преди магазин А да отвори вратите си.
Ключови заведения
- Подобрението на арендата е промяна, направена в имот под наем, за да го персонализирате за конкретните нужди на наемател.
- Наемодателите могат да се съгласят с тези подобрения за съществуващи или нови наематели.
- Подобренията на арендата могат да се извършат от наемодателя или наемателя.
- Боядисване, инсталиране на прегради или персонализирани осветителни тела и смяна на подови настилки са всички подобрения под наем.
- Увеличенията на сгради, асансьори и ескалатори, покриви, противопожарна защита, алармени и охранителни системи и системи за ОВК не се считат за подобрения на арендата.
Видове подобрения на лизинговите права
Наемодател може да плаща за подобрения на търговски лизинг чрез надбавка за подобряване на наемател (TIA). В този случай наемодателят позволява определен бюджет за подобрения, обикновено от 5 до 15 долара на квадратен фут и ръководи проекта. Междувременно наемателят контролира процеса на обновяване, което може да отнеме време. Ако бюджетите на проекта са надвишени, наемателят покрива баланса.
Отстъпки за наем могат да се предлагат и за подобрения на лизинговите права. Наемодателят предлага наемателя безплатен или намален наем за определен брой месеци, като един безплатен месец годишно при наемане, като средство за наемателя да спести от промени в пространството. Наемателят обикновено ръководи проекта и има контрол върху подобренията на лизинга. Наемателят е отговорен и ако разходите надвишават бюджетните суми. В допълнение, наемът може да бъде увеличен на по-късна дата, което ще накара наемателя да плаща повече за пространството дългосрочно.
Друг вид подобрение на лизинговите права е надбавката за сгради. Наемателят може да реши между различни селекции, които наемодателят предоставя, като например един от четирите цвята боя. Тези артикули може да не отговарят на нуждите на наемателя и той може да не е доволен от резултатите. Допълнителните подобрения се покриват от наемателя. Домакинът наблюдава проекта.
Правила за подобрения на лизинговите задължения
Направени са промени в начина, по който наемодателите и наемателите могат да искат удръжки вследствие на новия Закон за данъчни облекчения и работни места през 2017 г.
През декември 2015 г. Конгресът на Съединените щати прие Закона за защита на американците от данъчни увеличения (PATH), който промени и разшири много данъчни разпоредби, свързани с амортизацията, включително подобрения на лизинговите права. Актът направи постоянна разпоредба за данъчни спестявания, която позволява 15-годишно праволинейно възстановяване на разходите при квалифицирани подобрения на лизинговите задължения.
Съгласно тези указания, наемодателите и наемателите не могат да бъдат свързани, подобренията са квалифицирани само ако са направени в интериора на сградата, като само този наемател заема пространството, а подобренията под наем трябва да бъдат завършени след три години от сградата първо да бъдат заети за обслужване.
Новият данъчен закон през 2017 г. промени някои от изискванията. Все още трябва да се направят подобрения във вътрешността на сградата, което означава разширяване на сгради, асансьори и ескалатори, покриви, противопожарна защита, алармени и охранителни системи, а системите за ОВК все още не отговарят на изискванията. Имотът за квалифицирано подобрение вече не изисква и двете страни - наемодател и наемател - да не са свързани. Той също се отърва от изискването за три години, като посочва, че всички подобрения могат да бъдат направени "след датата, на която имотът е пуснат за първи път в експлоатация", според Службата за вътрешни приходи (IRS).
Изискване на подобрения на лизинговите задължения
Службата за вътрешни приходи (IRS) не позволява приспадания за подобрения. Но тъй като подобренията се считат за част от сградата, те са склонни към амортизация. IRS позволява амортизационни отчисления, стига да са изпълнени посочените по-горе условия. Който върши работата, има право да прави приспадане на амортизациите - независимо дали е наемодателят или наемателят. Новият данъчен акт увеличи максималната разрешена сума до 1 милион долара от 500 000 долара.
Сравнете инвестиционни сметки Име на доставчика Описание Разкриване на рекламодатели × Офертите, които се появяват в тази таблица, са от партньорства, от които Investopedia получава компенсация.