Застраховане на ипотеките на Федералния жилищен орган
Може би сте чували за частна ипотечна застраховка (PMI), застраховка, която трябва да платите, когато вземате жилищен кредит с авансово плащане под 20% от конвенционалния кредитор. За съжаление, въпреки че Федералният орган за жилищно настаняване (FHA) е много по-щедър от конвенционалните кредитори в много отношения, той също изисква ипотечна застраховка за заеми с ниски авансови плащания. В тази статия ще научите какво е застраховка FHA за ипотека, как тя се различава от PMI, кой е длъжен да я носи и за колко време, колко струва и вашите възможности за избягване или отърване от нея. Да започваме.
УЧАСТИЕ: Основи на ипотеката
Какво е ипотечна застраховка на FHA?
Подобно на PMI, целта на ипотечната застраховка на FHA е да защити кредитора. Когато кредитополучателите имат минимален собствен капитал в домовете си, рискът (за заемодателя), че кредитополучателят ще изплати по подразбиране, е по-висок, защото кредитополучателят няма толкова много да губи, като се отдалечи и остави на банката да възпрепятства дома си (просто погледнете всички хора, които се отдалечиха от ипотеките си с 0% -плащане, ипотечни жилища. (За да научите повече за FHA, не забравяйте да прочетете Разбиране на FHA Home заеми .)
Кредитите от FHA имат по-ниски изисквания за първоначално плащане и по-малко строги изисквания за доходи и кредити от конвенционалните заеми. Ако обаче заемате голяма сума пари на някого с по-несъвършени характеристики на заем, бихте искали гаранция, че ще бъдете погасени по един или друг начин. С ипотечна застраховка, ако спрете да извършвате ипотечните си плащания и се отдалечите от дома си, застрахователят ще помогне на вашия кредитор да възстанови загубите си. Така че, макар ипотечната застраховка да изглежда като неудобство, тъй като не защитава купувача, ако не съществува, много хора вероятно изобщо няма да могат да получат заеми, докато нямат по-високи авансови плащания, защото банките ще виждат заемите като твърде рискови. Много хора намират плащането на ипотечни премии за по-добър вариант от чакането няколко години, докато имат достатъчно високо авансово плащане, за да го избегнат. (Използването на втора ипотека е най-добрият вариант за избягване на PMI? Прочетете Outsmart Private Private Mortgage Insurance, за да научите повече.)
FHA също изисква плащане на нещо, наречено предварително ипотечно застраховане (UFMI). UFMI изисква тези, които кандидатстват за заем, да платят 1% от стойността на заема предсрочно, когато кредитът се затвори, съгласно писмото на ипотекиран 2010-28, публикувано от Министерството на жилищното строителство и градско развитие (HUD) на САЩ. Имате възможност да платите тази сума в брой, когато затворите заема си, но повечето хора решават да я превърнат в общата сума на ипотеката.
Ако можете да си позволите да платите тази сума авансово, е добра идея да го направите, защото ако я заложите на заем, в дългосрочен план ще бъде много по-скъпо. Да приемем, че домът ви струва 250 000 долара, вие отлагате необходимия минимум на FHA от 3, 5% (250 000 х 0, 035 = 8 750), а ипотеката ви покрива останалите 241 250 долара (250 000 - 8 750 = 241 250). При 30-годишна ипотека, с 6, 5% лихва, оригиналният 2412, 50 USD UFMI (241 250 x 0, 01 = 2, 412, 50) в крайна сметка ще ви струва около 5 491, 77 долара.
Ако искате сами да си направите услугата да плащате UFMI в аванс, ще трябва да имате повече спестявания преди да купите. Разбира се, увеличаването на авансовото ви плащане от 3, 5% на около 4, 5% (технически на 4, 47%) от $ 8 750 до $ 11 162, 50 или допълнителни $ 2412, 50 (цената на UFMI) би имало точно същия ефект върху дългосрочните ви финанси.
По какво се различава ипотечното застраховане на FHA от частната ипотечна застраховка?
Годишната цена на ипотечната застраховка на FHA се променя в зависимост от предоставеното авансово плащане. От април 2011 г. HUD променя застраховката за ипотечни кредити на FHA на 1, 10%, като авансовото плащане е по-голямо или равно на 5%. За тези, които имат по-малко от 5% авансово плащане, се изисква да платят застрахователна премия от 1, 15%. И така, в жилище от 250 000 долара с минимално авансово плащане от 8 750 долара (3, 5%), месечната ви премия за ипотечна застраховка ще се основава на сумата на заема от 241 250 долара и ще струва 231, 20 долара на месец. Тази сума трябва да бъде платена с месечното ви ипотечно плащане.
За разлика от това, PMI може да струва 1, 15% от салдото на година или 231, 20 долара на месец в този пример в зависимост от кредитния ни рейтинг. Разликата се крие в изискванията. PMI изисква да притежавате отличен кредитен рейтинг над 720, за да получите ставка от около 1, 15% n според месечните ставки Premium & PMINU Месечни ставки, предоставени от PMI през май 2011 г. Ако вашият кредитен рейтинг е по-нисък, ще трябва да представите по-голямо авансово плащане, преди да ви предложат всякакъв вид застраховка. Ипотечната застраховка на FHA изисква само минимален кредитен рейтинг от 580, за да отговаря на условията за 3, 5% авансово плащане, но повечето кредитори изискват кредитен рейтинг от 620-640, който все пак ви позволява да купите жилище по-скоро. По този начин, ако трябва да имате ипотечна застраховка, FHA ипотечната застраховка може да бъде по-малката от две злини. Съгласно федералното законодателство от 2011 г. премиите за ипотечно застраховане са облагаеми с данъци, така че независимо дали имате редовна ипотечна застраховка PMI или FHA, данъчното приспадане може да смекчи удара, но се консултирайте с вашия счетоводител, за да проверите дали отговаряте на правилните изисквания за получаване на това данъчно приспадане. (Прочетете 6 причини за избягване на частна ипотечна застраховка, за да научите повече за това защо застраховката на FHA е по-малката от тези злини.)
Предимство, което PMI понякога има над ипотечната застраховка на FHA е, че не всички заемодатели изискват предварително плащане на ипотечна застраховка като UFMI на FHA.
Кой трябва да сключва ипотечна застраховка на FHA и за колко време?
От февруари 2011 г., когато получите заем от FHA, можете да намалите едва 3, 5%. Но, точно както при конвенционалните заеми, в замяна на привилегията да намалите толкова малко пари, ще трябва да плащате ипотечна застраховка, докато съотношението ви между заем и стойност е достатъчно високо - с други думи, докато не изплатите определена сума на заема. От вас се изисква да платите и по-висока застрахователна премия. Когато вашият капитал е достатъчно висок (22% в случай на заем от FHA), заемодателят става много по-малко притеснен, че ще се отдалечите от дома, ако започнете да имате проблеми с извършването на месечните си плащания. В същата къща на стойност 250 000 долара, от предишния ни пример, когато за първи път я купихте и се изискваше да сключите ипотечна застраховка, единствената ви загуба, ако се отдалечите от къщата, би била вашата първоначална вноска в размер на 8 750 долара (3, 5%). Въпреки че това не е малка част от промените, това е много по-малко значително, отколкото да се отдалечите от $ 55 000 (или 22% от общите разходи).
Според HUD тези, които имат заеми, по-големи от 15 години, са длъжни да правят месечни плащания по ипотечна застраховка за пет години и имат съотношение 78% заем / стойност (което означава, че сте платили 22% от главницата на кредита, включително вашите първоначално авансово плащане), преди застраховката вече да не е необходима. Ако притежавате заем с по-малко от 15 години, тогава единственото изискване е съотношението между 78% заем и стойност. (За да научите повече, прочетете Conquering the LTV Calculation .)
Как можете да избегнете или да се отървете от ипотечната застраховка на FHA?
Тъй като ипотечната застраховка на FHA добавя значителен разход към цената на собствеността на жилището, вероятно се чудите дали има нещо, което можете да направите, за да го намалите или избегнете и в кой момент имате право да се отървете от него.
Най-лесният начин да избегнете ипотечната застраховка, разбира се, е да намалите 20%. Можете да направите това, като изчакате да купите, докато имате повече спестявания или в някои случаи, като закупите по-евтин имот, където можете да си позволите да намалите 20%. Разбира се, реалистично е, че ако търсите заем от FHA с 3, 5% намаление, вероятно вървите по фина граница между възможността да си позволите изобщо ипотека и да се наложи да продължите да наемате.
Ако цените на жилищата поскъпнат значително, след като купите, може да успеете да рефинансирате изхода си от PMI. За да работи това, стойността на вашия дом ще трябва да бъде оценена достатъчно, за да ви даде 22% собствен капитал в дома.
Ако не можете да рефинансирате, за да увеличите съотношението заем / стойност, винаги можете да правите допълнителни плащания към главницата, за да увеличите съотношението си по-бързо. Това не само ще ви помогне да се отървете от ипотечната застраховка по-бързо, но и ще ви помогне да изплатите къщата си по-бързо, като намали размера на лихвата, която ще платите в дългосрочен план и ще увеличи още повече спестяванията си. Ако поемете по този маршрут, ще трябва да се свържете с кредитора си, за да отмените застраховката си за ипотека. (Прочетете нашата свързана статия Изплащане на ипотеката си по по-добри причини да се пенсионирате този дълг по-рано, отколкото по-късно.)
Някои кредитори могат да предлагат специални програми за заем, които не изискват плащането на месечни застрахователни премии за ипотека, въпреки че позволяват ниско авансово плащане. Quicken Loans, например, има програма, наречена "PMI Buster" за кредитополучатели, които могат да намалят поне 5%. Въпреки това, кредитополучателите трябва да очакват, че макар кредиторите, предлагащи програми, подобни на тази, да не изискват традиционните PMI, те ще компенсират повишения риск от кредитиране по друг начин, например като ви предложат по-висока лихва. Всъщност това е случаят със заемния продукт на PMI Buster, който рекламира „по-ниско плащане чрез елиминиране на традиционните PMI с ипотечна застраховка, платени от заемодателя (LPMI). LPMI може да бъде вграден във вашия ипотечен процент“.
Ако всичко друго се провали, един ден ще достигнете 78% съотношение заем към стойност, просто като извършвате месечните си ипотечни плащания. При покупката на дома за 250 000 долара, за която обсъждахме в тази статия, ще достигнете 22% собствен капитал след 11 години и девет месеца. Това означава, че ще плащате общо 32 599, 20 долара (141 х 231, 20 $ = 32 599, 20 долара) в месечни премии за ипотечно застраховане, докато не успеете да прекратите застраховката.
Забележка: Вашият кредитор трябва да откаже автоматично ипотечна застраховка, когато стигнете до тази точка на заем от FHA.
Струва ли си?
Когато обмисляте заем с ниско първоначално плащане, помислете дали допълнителните разходи както за предходната ипотечна застраховка, така и за месечните премии за ипотечно застраховане си заслужават, за да получите къща по-скоро. Трудно е да се изчисли дали ще спечелите или загубите финансово, в дългосрочен план с това споразумение, тъй като не можете да предвидите какъв ще бъде процентът на поскъпване на жилищата между времето, когато имате 3, 5% за отлагане и времето, когато имате 20% за отлагане. Освен това не можете да предвидите точно колко години ще ви отнеме да спестите допълнителните 16, 5%, защото доходите и разходите могат да се променят, за по-добро или лошо, по начин, който никой не може да предвиди. Поради тези причини може да е най-добре да решите на психологическа основа дали ви е приятно да плащате допълнителните пари, необходими за ипотечна застраховка, за да имате къде да се обадите на своите.
За по-нататъшно четене относно закупуването на този първи дом, не забравяйте да прочетете Основи за финансиране за купувачи за първи път .