Подход за доходите

Какъв е подходът за доходи?

Подходът за доходи, понякога наричан подход на капитализация на дохода, е вид метод за оценка на недвижими имоти, който позволява на инвеститорите да оценят стойността на имот въз основа на дохода, който генерира имотът. Използва се, като се вземе нетният оперативен доход (NOI) от събрания наем и се раздели на процента на капитализация.

01:32

Подход за доходите

Как работи подходът на доходите

Подходът за доходи обикновено се използва за недвижими имоти, които генерират доход и е един от трите популярни подхода за оценка на недвижими имоти. Другите са подходът на разходите и сравнението. Подходът за доход за оценка на недвижими имоти е близък до дисконтирания паричен поток (DCF) за финанси. Подходът за доходи дисконтира бъдещата стойност на наемите чрез процента на капитализация.

Когато използва подхода на доходите за закупуване на имот под наем, инвеститор взема предвид размера на генерирания доход и други фактори, за да определи колко може да продаде имотът при настоящите пазарни условия. В допълнение към определянето дали инвеститорът може да печели от имота под наем, кредиторът ще иска да знае потенциалния му риск от погасяване, ако разшири ипотеката за инвеститора.

От трите метода за оценка на недвижими имоти подходът за доход се счита за най-ангажирания и труден.

Специални съображения

Когато използва подхода за доходи за закупуване на имот под наем, инвеститорът също трябва да вземе предвид състоянието на имота. Потенциалният голям ремонт, който може да е необходим, може значително да се превърне в бъдеща печалба.

Освен това инвеститор трябва да обмисли колко ефективно функционира имотът. Например, наемодателят може да предоставя на наемателите намаления за наем в замяна на приключване на работа в двора или други задължения. Може би конкретни наематели са изправени пред икономически затруднения, които трябва да се обърнат през следващите няколко месеца, а наемодателят не иска да ги изгони. Ако наемът, който се събира, не е по-голям от текущите разходи, най-вероятно инвеститорът няма да закупи имота.

При подхода на дохода, процентът на ограничаване и прогнозната стойност имат обратна връзка - намаляването на процента на капацитет увеличава прогнозната стойност

Инвеститорът трябва също така да установи колко единици средно са празни в даден момент. Не получаването на пълен наем от всяка единица ще се отрази на доходите на инвеститора от имота. Това е особено важно, ако даден имот има голяма нужда от ремонт и много единици са свободни - което предполага ниска степен на заетост. Ако единиците не се попълват редовно, събирането на наеми ще бъде по-ниско, отколкото би могло да бъде, и закупуването на имота може да не е в най-добрия интерес на инвеститора.

Ключови заведения

• Подходът за доход е метод за оценка на недвижими имоти, който използва дохода, който имотът генерира за оценка на справедливата стойност.
• Изчислява се чрез разделяне на нетния оперативен доход на процента на капитализация.
• Купувачът трябва да обърне специално внимание на състоянието на имота, ефективността на работа и свободните места, когато използва подхода на доходите.

Пример за подхода на доходите

С подхода на дохода инвеститорът използва пазарни продажби на съпоставими материали за избор на процент на капитализация. Например, когато оценява четириетажна жилищна сграда в конкретен окръг, инвеститорът разглежда последните продажни цени на подобни имоти в същия окръг. След изчисляване на процента на капитализация, инвеститорът може да раздели NOI на имота под наем по този процент. Например имот с нетен оперативен доход (NOI) от 700 000 долара и избран процент на капитализация от 8% е на стойност 8, 75 милиона долара.

Сравнете инвестиционни сметки Име на доставчика Описание Разкриване на рекламодатели × Офертите, които се появяват в тази таблица, са от партньорства, от които Investopedia получава компенсация.

Свързани условия

Нетни оперативни приходи: Какво трябва да знаете Нетният оперативен доход (NOI) е приход на дружеството след приспадане на оперативните разходи, но преди приспадане на данъка върху дохода и лихвите. повече Степен на капитализация на терминала: Какво трябва да знаете Терминалната капитализация на терминала е процентът, използван за оценка на стойността на препродажба на имот в края на периода на държане. Очакваният нетен оперативен доход на година се дели на процента на максимална терминала за получаване на крайната стойност. още Определение на процента на капитализация Коефициентът на капитализация е нормата на възвръщаемост на инвестиционен имот в недвижими имоти въз основа на дохода, който се очаква да генерира имотът. повече Домашна инспекция Домашната инспекция е проверка на състоянието на недвижим имот. повече Какво измерва коефициентът на работа на разходите? Коефициентът на оперативни разходи (OER) се определя като измерване на разходите за експлоатация на имот в сравнение с доходите, донесени от имота. повече Мултипликатор на брутния доход Умножителят на брутния доход се получава чрез разделяне на продажната цена на имота с брутния му годишен доход от наем и се използва при оценяване на търговски имоти като търговски центрове и апартаментни комплекси. повече партньорски връзки