Колко ипотека можете да си позволите?

През 2019 г. бъдещите купувачи на жилища могат да бъдат смаяни от повишаване на лихвите и по-висок ценови дял за домовете. Според прогнозите на Zillow за жилищния пазар. Освен ако не можете да си позволите изцяло парична транзакция, вместо да питате: "Мога ли да си позволя тази къща?" Купувачите трябва да си зададат въпроса: „Мога ли да си позволя да взема пари назаем за тази къща?“

2½ брутен доход

Най-общо казано, повечето потенциални собственици на жилища могат да си позволят да финансират имот, който струва между два и два и половина повече от брутния им доход. Според тази формула човек, който печели 100 000 долара годишно, може да си позволи ипотека от 200 000 до 250 000 долара. Но това изчисление е само обща насока. Можете да използвате ипотечния калкулатор на Investopedia за по-добра оценка на месечните ипотечни плащания.

В крайна сметка, когато решавате имот, трябва да вземете предвид още няколко фактора. Първо, добре е да разберете какво мисли кредиторът ви, че можете да си позволите (и как е стигнало до тази оценка). Второ, трябва да определите някои лични критерии, като оценявате не само вашите финанси, но и вашите предпочитания и приоритети.

Ипотеки: Колко можете да си позволите?

Критерии на кредиторите

Въпреки че всеки ипотечен кредитор определя свои собствени критерии за достъпност, способността ви да закупите жилище - и големината и условията на заема, който ви заслужава - зависи до голяма степен от следните фактори:

Брутен доход

Това е нивото на дохода, който бъдещият купувач прави преди облагането с данъци. Обикновено това се счита за заплата плюс всеки бонус доход и може да включва доходи на непълно работно време, приходи от самостоятелна заетост, обезщетения за социално осигуряване, инвалидност, издръжка и издръжка на деца. Брутният доход играе ключова роля при определянето на съотношението на предния край.

Предно съотношение

Това съотношение е процентът на годишния ви брутен доход, който може да бъде отделен за изплащането на ипотеката ви всеки месец. Ипотечното плащане се състои от четири компонента (често наричани ПТИИ): главница, лихви, данъци и застраховки, както имуществена застраховка, така и частна ипотечна застраховка.

Добро правило е, че PITI не трябва да надвишава 28% от брутния ви доход. Много кредитори обаче позволяват на кредитополучателите да надвишават 30%, а някои дори позволяват на кредитополучателите да надвишават 40%.

Съотношение отзад

Известно също като съотношението дълг / доход (DTI), изчислява процента от брутния ви доход, необходим за покриване на вашите дългове. Дълговете включват плащания с кредитни карти, издръжка на деца и други непогасени заеми (авто, студентски и т.н.). С други думи, ако плащате 2000 долара всеки месец и правите 4000 долара всеки месец, съотношението ви е 50% - половината от месечния ви доход се използва за изплащане на дълга.

Ето и лошата новина: съотношението 50% дълг към доход няма да ви върне мечтаното у дома. Повечето кредитори препоръчват вашият DTI да не надвишава 36% от брутния ви доход. За да изчислите максималния си месечен дълг въз основа на това съотношение, умножете брутния си доход по 0, 36 и разделете на 12. Например, ако печелите 100 000 долара годишно, максималните ви месечни разходи за дълг не трябва да надвишават 3000 долара. Колкото по-ниско е DTI съотношението, толкова по-добре.

Вашият кредитен рейтинг

Ако едната страна на монетата за достъпни цени е доход, то другата страна представлява риск. Ипотечните кредитори са разработили формула за определяне на нивото на риска за бъдещия купувач на жилища. Формулата варира, но обикновено се определя чрез използване на кредитния рейтинг на кандидата. Кандидат с нисък кредитен рейтинг може да очаква да плати по-висок лихвен процент, наричан също годишен процент процент (ГПР), по своя заем.

Ако знаете, че ще търсите дом в бъдеще, поработете върху кредитния си рейтинг сега. И трябва да следите внимателно докладите си. Ако има неточни записи, ще ви отнеме време да ги премахнете и не искате да пропускате мечтания дом поради нещо, което не е по ваша вина.

Как да изчислим авансово плащане

Авансовото плащане е сумата, която купувачът може да си позволи да плати извън джоба си за пребиваването, като използва пари в брой или ликвидни активи. Авансовото плащане от поне 20% от покупната цена на жилището обикновено се изисква от заемодателите (и минимума, необходим за избягване на нужда от частна ипотечна застраховка), но много от тях позволяват на купувачите да купуват жилище със значително по-малки проценти. Очевидно е обаче, че колкото повече можете да отложите, толкова по-малко финансиране ще ви е необходимо и по-добре гледате към банката.

Например, ако бъдещият купувач на жилища може да си позволи да плати 10% за жилище от 100 000 долара, авансовото плащане е 10 000 долара, което означава, че собственикът на жилище трябва да финансира 90 000 долара.

Освен размера на финансирането, кредиторите искат да знаят и броя на годините, за които е необходим ипотечният кредит. Краткосрочната ипотека има по-високи месечни плащания, но вероятно е по-евтина през срока на заема.

Как кредиторите решават

Много различни фактори влизат в решението на ипотечния кредитор за достъпността на купувача на жилища, но те основно се свеждат до доходи и дълг, активи и пасиви. Понякога смятаме, че нашите ипотечни приложения се преценяват от човек, който използва чувство на червата, а не обективни критерии, но всъщност, дори ако ипотечният ви кредитор е имал лош ден, можете да сте сигурни, че голяма част от процеса е формулиран.

Кредиторът иска да знае какъв доход прави кандидатът, колко искания има за този доход и какъв е потенциалът и за двете в бъдеще - накратко, всичко, което би могло да застраши възможността му да се изплаща. Приходите, авансовите плащания и месечните разходи обикновено са основни квалификатори за финансиране, докато кредитната история и резултатът определят лихвения процент по самото финансиране.

Лични критерии за домашни купувачи

Заемателят може да ви каже, че можете да си позволите огромно имение, но наистина ли можете? Не забравяйте, че критериите на кредитора гледат до голяма степен на брутното ви заплащане. Проблемът с използването на брутното заплащане е прост: Вие разчитате на 30% от вашата заплата - но какво ще кажете за данъци, удръжки по FICA и премии за здравно осигуряване? Дори ако получите възстановяване на данъчната си декларация, това не ви помага сега - и колко наистина ще се върнете?

Ето защо някои финансови експерти смятат, че е по-реалистично да мислите по отношение на нетния си доход (известен също като заплащане за дома) и че не трябва да използвате повече от 25% от нетния си доход при ипотечното плащане. В противен случай, докато може буквално да можете да изплащате ипотеката месечно, е възможно да сте "беден в къщи".

Разходите за заплащане и поддръжка на вашия дом биха могли да заемат толкова голям процент от доходите ви - далеч и над номиналния преден коефициент -, че няма да имате достатъчно пари, за да покриете други дискреционни разходи или неизплатени задължения или освен за пенсия или дори за дъждовен ден.

Решението дали да бъдете "бедни в къщи" до голяма степен е въпрос на личен избор - тъй като получаването на одобрение за ипотека не означава, че всъщност можете да си позволите плащанията.

Предварителни ипотечни съображения

В допълнение към критериите на кредитора, имайте предвид следните проблеми, когато обмисляте способността си да платите ипотека.

доход

Разчитате ли на два дохода само за да платите сметките? Работата ви стабилна ли е? Можете ли лесно да намерите друга позиция, която плаща същата или по-добре заплата, ако трябва да загубите текущата си работа? Ако изпълнението на месечния Ви бюджет зависи от всеки печелене, дори и малко намаление може да бъде катастрофа.

разходи

Изчисляването на съотношението на задния капитал ще включва повечето от текущите ви дългови разходи, но какво ще кажете за други разходи, които все още не сте генерирали? Ще имате ли деца, които някой ден отиват в колеж? Имате ли планове за закупуване на нова кола, камион или лодка? Вашето семейство се радва на годишна ваканция?

начин на живот

Желаете ли да промените начина си на живот, за да получите къщата, която искате? Ако по-малко пътувания до мола и малко затягане на бюджета не ви притесняват, прилагането на по-високо съотношение на задния край може да се окаже добре. Ако не можете да направите никакви корекции или вече имате значителни салда по сметките на кредитни карти, може да искате да го играете безопасно и да предприемете по-консервативен подход в домашния лов.

индивидуалност

Нито двама души нямат една и съща личност, независимо от доходите си. Някои хора могат да спят здраво през нощта, знаейки, че дължат 5000 долара на месец през следващите 30 години, докато други се притесняват за плащане, наполовина по-голям от този размер. Перспективата за рефинансиране на къщата, за да си позволят плащания за нова кола, би подлудила някои хора, докато изобщо не притеснява други.

Разходи отвъд ипотеката

Въпреки че ипотеката със сигурност е най-голямата финансова отговорност на собствеността на жилището, има множество допълнителни разходи, някои от които не отшумяват дори след изплащане на ипотеката. Умните купувачи биха били добре да имат предвид следните елементи:

Поддръжка

Дори ако построите нов дом, той няма да остане нов завинаги, нито тези скъпи големи уреди, като печки, съдомиялни и хладилници. Същото се отнася и за покрива, пещта, алеята, килима и дори боята по стените. Ако сте "беден на къщи", когато поемете първото ипотечно плащане, бихте могли да се окажете в трудна ситуация, ако финансите ви не са се подобрили по времето, когато домът ви се нуждае от основен ремонт.

комунални услуги

Топлината, електричеството, водата, канализацията, отпадъците, кабелната телевизия и телефонните услуги струват пари. Тези разходи не са включени в съотношението на предния край, нито се изчисляват в съотношението на задния край. Но те са неизбежни за повечето собственици на жилища.

Такси за асоцииране

Много квартали или планирани общности от затворен тип оценяват месечни или годишни такси за асоцииране. Понякога тези такси са по-малко от 100 долара годишно, друг път са няколкостотин долара на месец. В някои общности те включват поддръжка на тревата, отстраняване на сняг, общ басейн и други услуги.

Някои такси се използват само за административните разходи за управление на общността. Важно е да запомните, че макар все по-голям брой кредитори да включват асоциационни такси в съотношението на предния край, то си струва да запомните, че тези такси вероятно ще се увеличават с течение на времето.

Мебели и декор

Преминете през почти всяка общност от нови домове, след като слънцето залезе и най-вероятно ще забележите интериорни светлини, осветяващи големи, празни стаи, които можете да видите само защото тези големи, красиви къщи нямат покритие на прозорците.

Това не е най-новата тенденция за декориране. Това е резултат от семейство, което харчи всичките си пари за къщата и сега не може да си позволи завеси или мебели. Преди да купите нова къща, огледайте добре броя на стаите, които ще трябва да бъдат обзаведени, и броя на прозорците, които ще трябва да бъдат покрити.

Долния ред

Цената на един дом е най-големият личен разход, с който повечето хора някога ще се сблъскат. Преди да поемете такъв огромен дълг, отделете време да направите математиката. След като стартирате номера, помислете за личната си ситуация и помислете за начина си на живот - не само сега, но през следващото десетилетие или две.

Домът на мечтите може да е всичко, което сте искали на страхотна цена сега, но заслужава ли си да прекалявате със себе си и семейството си? Ще ипотекирате ли не само къщата си, но и целия си живот? Кредитор ви помага да си купите дом. Но истинският човек, който трябва да реши дали наистина можете да си го позволите, това сте вие.