Колко пари ми трябват, за да вложа ипотеката?
- Колко къща можете да си позволите?
- Авансово плащане и съотношение заем към стойност
- Как вашите авансови плащания влияят на вашите оферти
- Програми за отпускане на ниски авансови плащания
- 4 начина да спестите повече за авансово плащане
Когато купувате дом, един от най-големите авансови разходи е авансовото плащане. За да не се бъркате с разходите за затваряне, авансовото плащане е частта от покупната цена, която плащате предварително при закриване. Като цяло, ако оставите по-малко пари на жилище при затваряне, ще плащате повече такси и лихви през целия срок на кредита (и обратно).
Сумата, която определяте като авансово плащане, помага на заемодателя да определи колко пари да ви даде заем и кой тип ипотека е най-подходящ за вашите нужди. Но колко е само правилната сума за авансово плащане? Плащането твърде малко ще ви струва лихви и такси във времето. Твърде много може да изчерпи спестяванията ви или да повлияе негативно на дългосрочното ви финансово здраве. Плюс това, все още трябва да вземете предвид разходите за затваряне, преместване на разходите и други месечни сметки. В крайна сметка размерът на авансовото плащане зависи от вас: вашите спестявания, доходи и бюджет за нов дом.
Първо, трябва да разберете бюджета си и как може да повлияе на авансовото плащане. Безплатният онлайн ипотечен калкулатор на Investopedia ви помага да изчислите месечните си ипотечни плащания и да вземете правилните финансови решения при закупуване на къща. Едно от полетата изисква прогнозна сума за авансово плащане.
Колко къща можете да си позволите?
Когато сте предварително одобрени за ипотека, кредитор ще ви каже максималната сума на заема, за която отговаряте на условията, въз основа на отговорите във вашата кандидатура. Заявлението за ипотека ви пита за прогнозната сума за авансово плащане, доходи, заетост, дългове и активи. Кредитор също дърпа вашия кредитен отчет и кредитен рейтинг. Всички тези фактори влияят върху решението на кредитора за това дали да ви заем пари за покупка на жилище, колко пари и при какви условия.
Като обща насока, много бъдещи собственици на жилища могат да си позволят да ипотекират имот, който струва между 2 и 2, 5 пъти повече от брутния им доход. Например, ако печелите 100 000 долара годишно, можете да си позволите къща между 200 000 и 250 000 долара.
Вместо просто да заемате максималната сума на заема, която кредиторът одобрява, по-добре сте служили за оценка на прогнозната месечна вноска за ипотека. Кажете, получавате одобрение за заем от 300 000 долара. Ако месечното ви ипотечно плащане и други месечни дългове надхвърлят 43% от брутния ви месечен доход, може да имате проблеми с изплащането на заема, ако времето се стесни. С други думи, бъдете внимателни при закупуването на повече къща, отколкото можете разумно да си позволите.
Ако отдавате под наем известно време - или вече сте собственик на жилище и искате да купите отново - вероятно имате силна дръжка върху месечното ипотечно плащане, което можете да си позволите. Наемателите трябва да имат предвид, че притежаването на дом или апартамент включва допълнителни разходи като данъци върху собствеността, поддръжка, застраховки, възможни такси за асоциация на собствениците на дома (HOA) и неочакван ремонт.
Освен закупуването на къща, може да искате да допринесете и за други финансови цели като спестяване за пенсия, създаване на семейство, съкращаване на спешен спестовен фонд и изплащане на дълг. Поемането на твърде високо месечно ипотечно плащане ще изяде пари в брой, които в противен случай биха могли да стигнат до някои от тези важни цели.
Авансово плащане и съотношение заем към стойност
Вашият авансово плащане играе ключова роля за определяне на съотношението между заем и стойност или LTV. За да се изчисли LTV съотношението, сумата на заема се разделя на справедливата пазарна стойност на жилището, определена чрез оценка на имота. Колкото по-голям е вашият авансово плащане, толкова по-нисък е вашият LTV (и обратно). Тъй като кредиторите използват LTV за оценка на кредитополучателя на риска и ценовите ипотеки, по-ниската LTV означава, че плащате по-ниски лихви по ипотеката си - и може да избегне допълнителни разходи.
По-ниското съотношение LTV представлява по-малък риск за заемодателите. Защо? Започвате с повече капитал в дома си, което означава, че имате по-висок дял в имота си спрямо неизплатеното салдо по салдата. Накратко, заемодателите предполагат, че ще имате по-малка вероятност да пропуснете ипотеката си. Ако все пак изоставате върху ипотеката си и заемодателят трябва да се възползва от вашия дом, има по-голяма вероятност да я препродаде и да възстанови по-голямата част от стойността на кредита, ако съотношението LTV е по-ниско.
В допълнение към оценката на вашия риск, кредиторите използват съотношението LTV, за да определят ипотеката си. Ако коефициентът на LTV е по-нисък, вероятно ще получите по-ниска лихва. Но ако съотношението LTV надхвърли 80%, което означава, че сте поставили по-малко от 20% от стойността на жилището като авансово плащане, очаквайте по-високи лихви. Тези проценти покриват увеличения риск на кредитора да ви даде заем.
Освен това, ако коефициентът ви на LTV надхвърли 80%, вероятно ще плащате за частна ипотечна застраховка или PMI. Размерът на PMI, който ще платите зависи от вида на вашия заем. Например, някои заеми, осигурени от Федералната жилищна администрация, изискват както авансова застрахователна премия, която се изплаща при закриване, така и годишна премия за ипотечна застраховка (MIP) за целия срок на кредита. Докато заемите от FHA имат ниско, 3, 5% изискване за авансово плащане, общите разходи за заемане на пари, изчислени в годишния процент, обикновено са много по-високи за тези заеми.
Как вашите авансови плащания влияят на вашите оферти
Когато сте на лов за правилния дом, времето е от съществено значение. Домовете в ценови диапазон на входно ниво обикновено се продават бързо и искате да поставите най-добрия си крак напред, когато правите оферта, защото вероятно ще имате конкуренция. Когато пазарите са конкурентни и продавачите получават множество оферти, те искат да видят най-добрите оферти на купувачите, включително значително авансово плащане. От гледна точка на продавача, купувачите, които имат повече пари да сложат пари, са по-привлекателни, защото имат повече кожа в играта.
По-високото авансово плащане може да покаже на продавача, че разполагате с достатъчно пари в наличност и солидни финанси, за да получите окончателно одобрение на заема (и да стигнете до затварящата маса), без да е необходимо. Също така, по-високо авансово плащане може да надвиши други оферти, които изискват продавачите да плащат разходи за затваряне или предлагат под исканата цена. Някой с авансово плащане е малко вероятно да поиска такова съдействие, а продавачите са по-склонни да работят с купувач, който има пари и мотивация да види покупката чрез минимално пазаруване.
Програми за отпускане на ниски авансови плащания
Старият стандарт беше, че купувачите на жилища се нуждаят от 20% надолу, за да си купят дом. Времената са се променили. Много купувачи на жилища, особено купувачи за първи път, просто нямат спестени 20% авансово плащане. Това става все по-често, когато цените на жилищата растат на много американски пазари на жилища. Например, средната цена на съществуващото жилище през януари 2018 г. е била 240 500 долара, което е увеличение с 5, 8% спрямо 227 300 долара през януари 2017 г., според Националната асоциация на брокерите.
Всъщност купувачите на жилища, които са финансирали дома си, отлагат средно 10% от покупната цена, според Профила на купувачите и продавачите на дома в 2017 г. на NAR. Купувачите за първи път, които използват финансиране, обикновено отлагат само 5% от покупната цена, показва проучването.
За тези, които не могат да си позволят 20% авансово плащане, няколко вида ипотеки предлагат опция за ниско първоначално плащане.
Конвенционални заеми
Програмите Fannie Mae и Freddie Mac (с 3% намаление)
Fannie Mae и Freddie Mac, спонсорирани от държавата предприятия, които купуват и продават повечето ипотеки в САЩ, изискват само 3% намаление за кредитополучателите със силен кредит. И двете програми ще разгледат някои кредитополучатели без кредитен рейтинг, като съставят нетрадиционен кредитен отчет - стига тези кредитополучатели да отговарят на определени насоки за съотношение дълг / доход и заем / стойност в допълнение към други изисквания. Ипотечната програма на HomeReady на Fannie Mae позволява съотношение 97% LTV за кредитополучателите с минимален кредитен рейтинг от 620. Ипотеката за домашен възможен предимство на Freddie Mac също предлага съотношение 97% LTV за кредитополучателите, но изисква минимален кредитен рейтинг от 660, за да се класира.
Индивидуални програми за заеми (1% до 3% надолу)
Много кредитори предлагат програмите на Fannie Mae и Freddie Mac и добавят собствено обезщетение за авансово плащане за конвенционален заем. Например, Guild Mortgage изисква понижение от 1% и предоставя 2% подарък за кредитополучателите с квалифицирани ниски доходи и минимален кредитен рейтинг от 680. Вашата Първа ипотека на Wells Fargo позволява 3% намаление без средни изисквания за доходи на площ. Това са само две от многото възможности. Ако имате нужда от заем с ниско изискване за плащане, попитайте кредиторите за техните предложения, които да ви помогнат да стесните избора си.
Jumbo заеми (10% до 20% намаление)
Jumbo заемите са най-често срещаният вид несъответстващ конвенционален заем, достъпен за купувачите на жилища. Кредиторите имат различни квалифициращи насоки за джъмбо кредити, които надвишават лимита на съответния заем, определен от федералното правителство. Тъй като джъмбо кредитополучателите представляват по-голям риск за кредитор, очаквайте да намалят 10% до 20% от покупната цена. Кредитополучателите с кредитни оценки от 700 или по-високи са склонни да получат най-доброто ценообразуване, но някои кредитори ще работят с джъмбо кредитополучатели с минимален резултат от 660. Кредиторите може да изискват да имате 10% от покупната цена на дома в брой или други активи, в случай срещате проблеми с изплащането на ипотеката.
Застраховани от държавата заеми
FHA заеми (с 3.5% намаление)
Можете да поставите само 3, 5% намаление на заемите от FHA, ако имате минимален кредитен рейтинг от 580. Одобрените от FHA кредитори също така ще вземат предвид кредитополучателите с нетрадиционни кредитни истории, стига да сте извършвали навременни наемни плащания в през последните 12 месеца, не повече от едно 30-дневно закъсняло плащане на други кредитори и не сте извършвали никакви действия за събиране (медицински сметки като изключение), подадени през последните 12 месеца. Освен това имотът, който купувате, трябва да отговаря на стандартите за собственост, определени от Министерството на жилищното строителство и градоустройството на САЩ за еднофамилни и апартаментски домове и да бъде в рамките на лимитите на FHA. Друго предимство на заемите от FHA е, че можете да използвате финансов подарък от роднина или приятел към целия или част от авансовото си плащане, ако предоставите документация, посочваща, че това е подарък, а не заем от трета страна.
VA заеми (0% намаление)
Персоналът на военната служба в САЩ, ветераните и техните семейства могат да се ползват от заеми с нулева сума, подкрепени от Министерството на ветераните на САЩ. Други предимства включват ограничаване на разходите за затваряне (което може да се плати от продавача), без брокерски такси и без MIP. Заемите от VA изискват "такса за финансиране", процент от сумата на заема, която помага да се компенсират разходите за данъкоплатците. Таксата за финансиране варира в зависимост от категорията на вашата военна служба и размера на заема.
USDA заеми (0% намаление)
Министерството на земеделието на САЩ гарантира заеми, за да направи възможно собствеността на жилища за купувачи с ниски доходи в селските райони в цялата страна. Тези заеми не изискват никакви пари за квалифицирани кредитополучатели - стига имотите да отговарят на правилата за допустимост на USDA.
Програми за подпомагане на авансовите плащания
Специалните програми във вашия държавен или местен жилищен орган предлагат помощ на купувачите за първи път. Много от тези програми са достъпни въз основа на доходите или финансовите нужди на купувачите. Тези програми, които обикновено предлагат помощ под формата на субсидии за авансови плащания, също могат да помогнат за затваряне на разходите. Американският департамент по жилищно строителство и градско развитие изброява първоначалните програми за домашни купувачи от държавата. Изберете държавата си, след това „Помощ за собственост на собственика“, за да намерите програмата, която ви е най-близо.
4 начина да спестите повече за авансово плащане
Може да бъде предизвикателство да спестите пари за авансово плащане на жилище. Ето няколко бързи съвета, за да стигнете до там:
- Започнете рано с автоматизиран план. Освен редовна спестовна или спешна сметка, отворете специална спестовна сметка за авансовото си плащане. След всеки период на заплащане или спад (като финансов подарък, възстановяване на данък, бонус или наследство), депозирайте пари във вашия фонд за авансови плащания и наблюдавайте как балансът расте с времето. Приносът към този фонд възможно най-рано и често ще ви помогне да продължите да се движите.
- Намалете разходите си. Ако собствеността на жилището е важна за вас, изрежете или намалете ненужните разходи като кабелна и телевизионна услуга, хранене навън, ваканции или други несъществени неща. Като харчите по-малко, ще спестите повече за авансовото си плащане и ще имате допълнителни пари за изплащане на други дългове. Правенето на жертви сега може да извърви дълъг път към постигане на целите ви за собственост на дома.
- Изплащайте дългове с висока лихва. Кредитни карти или заеми с високи лихвени проценти могат да навредят на вашия кредит и са скъпи в дългосрочен план. Съсредоточете се първо върху изплащането на тези сметки и ще видите ефект на снежна топка върху намаляване на дълга ви. След като тези сметки бъдат изплатени, можете да приложите месечните суми за плащания към вашите спестявания за авансови плащания. Въпреки това не затваряйте тези акаунти; това може да понижи кредитния ви резултат, защото губите отворена кредитна линия и история на акаунта. Вместо това ги използвайте минимално (купувайте бензин или случайна вечеря в ресторант) и изплащайте остатъците незабавно. Това поведение помага за укрепване на историята на вашите кредитни плащания и показва отговорно използване на кредитните бюра и кредиторите.
- Вземете втора работа. Много купувачи за първи път откриват, че могат да спестят много по-бързо, ако увеличат доходите си. Намирането на странични концерти, които да правите от дома или да работите със сезонна работа на дребно, може да помогне да увеличите спестяванията си на авансови плащания. Дори ако работите временно в продължение на шест месеца или година преди закупуването на жилище, добавеният доход може да бъде тласъкът, от който се нуждаете за прилично авансово плащане.
Долния ред
Не е невъзможно да си купите жилище, ако нямате спестени много пари за авансово плащане. Пазаруването наоколо за правилния кредитор и вид заем е критична стъпка. С по-ниско авансово плащане очаквайте да плащате по-високи такси за заем и лихви, както и PMI. Освен това, не забравяйте да включите програми за подпомагане на авансовите плащания, предлагани от вашата държава или град. Ако някой предложи финансов подарък към авансовото ви плащане, уверете се, че разбира, че не може да бъде заем. И накрая, няма пряк път за спестяване за авансово плащане: отнема време, дисциплина и усилия. Но резултатът - закупуването на собствено жилище - може да бъде полезен, както финансово, така и лично.
Продължавай да четеш:
Последен ипотечен наръчник
Как да получа предварително одобрение за ипотека?
Как да изберем най-добрата ипотека
11 грешки, които първоначално трябва да избягват домашните купувачи
Какво е ипотечна застраховка и какви са моите опции?
Какви са крайните разходи?
Как да получите най-добрата ипотечна ставка
Какви са основните видове кредитори?