Как да сформираме Асоциация на собствениците на жилища

Асоциациите на собствениците на жилища (HOAs) управляват проблеми, засягащи цялата общност, като безопасността и сигурността, липсата на поддръжка на собствеността, местните неудобства или предоставянето на услуги, които не се грижат от местната власт. HOA също могат да бъдат източник на големи раздори заради силата, която имат над собствениците на жилища.

HOAs обикновено се формират от разработчици, когато се изгражда нова общност. Като условие за придобиване на собственост в много общности, купувачите трябва да се присъединят към HOA. В резултат на това много хора се присъединяват към HOA, без да разбират истински какво представляват или как работят, само защото се влюбват в конкретен дом.

Растеж на HOAs

Асоциациите на собствениците на жилища (HOAs) стават все по-разпространени. Когато говори за този експлозивен растеж във формирането на етажната собственост, асоциациите на собствениците на жилища и кооперациите професор по публична политика Робърт Х. Нелсън заявява:

До 1970 г. представляваше само около 1% от жилищата в САЩ. Към 2010 г. обаче има повече от 300 000 асоциации на общности, в които живеят над 60 милиона американци, 20% от населението на САЩ ... Между 1980 и 2000 г. половината от новите жилища в Съединените щати са построени и организирани под частното управление на сдружение на общността.

Научете местните закони за HOAs

Кодексите за държавна собственост излагат правните указания за създаване на асоциация на собствениците на жилища. Например в Тексас, код 204 за собственост, казва, че трябва да се сформира комисия от трима лица, която да подаде петиция за създаване на асоциация на собствениците на имоти (POA). Комитетът трябва да подаде официално писмено известие, че възнамерява да създаде POA със задължително членство. Всички собственици на записи в подразделение трябва да бъдат уведомени, а собствениците на поне 60% от имота трябва да подпишат и одобрят петицията в рамките на една година. След като POA съществува, той може да създаде ограничения чрез отделен процес на петиция, който изисква одобрението на собствениците на поне 75% от имуществото на подразделението.

Създаване на HOA

Процесът за установяване на HOA зависи от това къде се намира HOA, но вероятно ще бъдат необходими следните стъпки.

1. Създаване на бизнес структура чрез формиране на LLC или с нестопанска корпорация
2. Създаване на споразумения, условия и ограничения (CC & Rs), които описват как ще работи HOA и какви правила трябва да спазват собствениците на жилища
3. Създаване на процедура за бъдеща промяна на CC & Rs
4. Писане на правила и разпоредби, които поставят CC & Rs на лесен за разбиране език за жителите на общността
5. Изготвяне на ръководни документи, като учредителни документи и подзаконови нормативни актове (които очертават честотата на срещите, насоките за гласуване, избора на ръководители на HOA и други оперативни процедури)
6. Избор на квалифицирани служители / членове на борда (касиерът всъщност трябва да разбере как да съхранява книгите и да управлява парите например)

Ако хората, създаващи HOA, не са експерти в правото на недвижимите имоти, наемането на адвокат с експертиза на HOA би било стабилно решение на този етап. HOA няма да може да наложи своите правила, ако те бъдат оспорени и се установи, че не са законни. Добрият адвокат може също така да посочи ключови въпроси, на които лидерите на HOA трябва да обърнат внимание, като например законите за справедливо жилищно настаняване, за да избегнат правни проблеми, след като асоциацията работи и работи. Федералните, щатските и местните правителствени разпоредби имат предимство пред правилата на HOA.

(За свързаното четене вижте: Как да изберете правилния адвокат .)

Защитете HOA

Служителите и бордът на директорите отговарят за ръководството и надзора на HOA. Заедно с това високо ниво на отговорност идва и високо ниво на риск. HOA се нуждае от начин да се защити, ако собственикът на жилище реши да предяви иск.

Защо собственикът на жилище може да съди? В град Елк Гроув, Калифорния, местен жител подаде иск срещу HOA заради предложените му промени в правилата за паркиране в квартала. Мъж от Хюстън, Тексас, подаде иск срещу хоха си, защото искаше той да премахне кражбите от дома си, въпреки високата престъпност в района. Справедлива жилищна организация съди сдружение за етажна собственост във Флорида за отказ да разреши на децата да живеят в сградата. Член на борда може да бъде съден за нарушаване на неговото доверително задължение към жителите на HOA и може да бъде подведен под отговорност лично.

Застраховката на директори и служители осигурява финансова защита на хората, управляващи HOA. Тя покрива както разходите за правна защита, така и щетите. Тя обаче не покрива умишлено нарушение. Застраховката за кражба на служители може да защити асоциацията, ако директор, служител или управител на собственост присвои средства на HOA.

Водете здрави финансови записи

HOA се нуждае от пари, за да функционира и тези пари идват от жителите на общността. Част от парите финансират администрацията на HOA (напр. Правни, счетоводни и управленски услуги), но по-голямата част от парите отиват за поддръжка на общи части. Може да плаща за услуги по озеленяване, поддръжка на басейна и дори за сметосъбиране. Част от парите се изразходват всеки месец, а останалата част се заделя в резервен фонд. Понякога ще възникнат големи разходи, които не могат да бъдат изплатени от резервния фонд на HOA. В този случай HOA ще изисква жителите да плащат допълнителна такса, наречена специална оценка.

Нов HOA ще трябва да извърши анализ на финансирането и да състави бюджет, за да определи колко да събира месечните такси от собственика (собствениците) на всеки имот. Анализът се основава на това кои разходи ще плащат членовете на общността, колко ще струват, колко ще бъдат разпределени в резервния фонд и процентът на имуществото на общността, собственост на всеки местен жител. Също така резервният фонд трябва да се управлява и инвестира, за да поддържа HOA финансово стабилен (например стойността на фонда трябва да бъде запазена срещу инфлация).

Информирайте собствениците на жилища

Като членове на общността, които плащат такси и са засегнати от решенията на HOA, жителите трябва да бъдат информирани за дейностите на HOA и всички въпроси, засягащи общността. Домакините трябва да провеждат редовни срещи и да уведомяват жителите достатъчно далеч предварително, че всеки има възможност да присъства. Те също трябва да проведат избори за директори и служители и да гарантират, че всеки има възможност да гласува. Бюлетин на общността, имейл и / или уебсайт също могат да помогнат за поддържането на собствениците на жилища в цикъла.

Служителите и директорите на HOA трябва да водят подробни записи на своите дейности, като например протоколи от заседанията на общността. Асоциациите трябва редовно да разкриват важна финансова информация на членовете на общността. Членовете трябва да са запознати с правата си да преглеждат записи на HOA и да получат достъп при поискване.

(За повече информация вижте: Работа с вашия Condo Board .)

Проследяване на жалби

HOA са базирани на правила общности, така че от време на време те трябва да прилагат правила, които членовете на общността нарушават. HOA трябва също да обработват оплаквания от жителите относно съществуващи правила, които не им харесват, или правила, които смятат, че трябва да бъдат добавени за решаване на продължаващ проблем.

HOA трябва да прилагат правилата бързо и последователно. Собствениците на жилища, които отказват да се съобразят, трябва да бъдат глобени. Ако собственикът на жилище откаже да се съобрази, HOA може да се наложи да изпрати акаунта на колекции или да съди собственика на дома. Домашните служители трябва да избягват избирателно правоприлагане - с други думи, те не трябва да играят любими с лидерите на HOA или жителите на общността, с които са приятели. Пристрастното поведение може да доведе до съдебно дело.

Наемането на професионална мениджърска компания може да намали тежестта за служителите и директорите на HOA и да елиминира потенциален източник на конфликт между лидерите на HOA и други членове на общността. Управляващата компания може да поеме голяма част от административната работа и да се справи с неприятности като прилагане на правила и събиране на такси. Той може също да използва своя опит в управлението на собствеността, за да осигури безпроблемната работа на общността и да избегне грешки, които неопитни служители и директори могат да направят. Професионалният мениджмънт обаче струва пари, което означава, че месечните такси на HOA собствениците на жилища ще бъдат по-високи.

Най-лошият сценарий за прилагане на правила включва възбрана върху собствеността на собственика на дома за неплащане на такси или специални оценки. Тази крайна мярка може да създаде спорна ситуация между собственика на жилището и HOA. Възбраните също така намаляват стойностите на имотите, което не е добре за останалите жители в квартала.

Сборища на домакините

HOA могат да бъдат строго свързани с бизнеса, но не е задължително. Понякога забавно занимание позволява на членовете на HOA да се опознаят на приятелска, социална основа, а не само в потенциално състезателната обстановка на среща на HOA. Ако съседите се познават лично, общността може да бъде по-приятно място за живот и конфликтите могат да бъдат по-лесни за разрешаване.

Долния ред

Сформирането и управлението на асоциация на собствениците на жилища е огромна задача със значителни отговорности и големи последици. Ако обмисляте да купувате имот в HOA, разберете в какво се захващате, преди да купите.

(За допълнително четене вижте: 9 неща, които трябва да знаете за асоциациите на собствениците на жилища .)