Как да изчисля колко пари имам домашен капитал?
Въпреки че обикновено се приема, че повечето хора знаят собствения си капитал, мнозина все още са объркани по темата. И е важна тема, която трябва да разберете, особено ако търсите да рефинансирате ипотека или искате да вземете пари срещу местожителството си.
Стойността на вашия собствен капитал е разликата между текущата пазарна стойност на вашия дом и общата сума на дълговете (главно, макар и не изключително, основната ви ипотека), регистрирани срещу него.
Просто казано, собственият капитал е стойността на вашия дял от собственост във вашия дом.
Колко голям заем от собствен капитал можете да получите?
Кредитът, наличен на кредитополучателя чрез заем за собствен капитал, зависи от размера на собствения ви капитал - каква е текущата стойност на вашия дом минус остатъка, дължим върху вашата ипотека. Така че, ако домът ви струва 250 000 долара и дължите 150 000 долара за ипотеката си, имате 100 000 долара в собствения капитал.
Въпреки това, много малко заемодатели ще ви позволят да заемате срещу цялата сума на вашия собствен капитал. Като цяло кредиторите ще ви позволят да заемете до 75% до 90% от наличния си капитал, в зависимост от кредитора, вашия кредит и вашите доходи. По този начин, в гореспоменатия пример, можете да получите кредитна линия за домашен капитал от $ 80 000 до $ 90 000.
Ето още един пример, който взема предвид още няколко фактора. Да предположим, че сте пет години в 30-годишна ипотека на вашия дом. Скорошна оценка или оценка поставя текущата пазарна стойност на къщата ви на 250 000 долара, а вие все още имате 195 000 долара за първоначалния заем от 200 000 долара. (Почти всички ваши ранни ипотечни плащания в домашни условия се използват за изплащане на лихва, не забравяйте).
Ако няма други задължения, свързани с къщата, имате 55 000 долара собствен капитал или 250 000 долара текуща пазарна стойност минус 195 000 долара дълг. Можете също да разделите собствения капитал по пазарна стойност, за да определите процента на собствения си капитал. В този случай процентът на собствения капитал е 22%, или 55 000 ÷ $ 250 000 = .22.
Да предположим, че в допълнение към ипотеката си, вие сте взели и заем за домашен капитал в размер на 40 000 долара. Общата задлъжнялост на имота е 235 000 долара, вместо 195 000 долара. Това променя общия ви собствен капитал до едва 15 000 долара, намалявайки процента на собствения ви капитал до 6%.
LTV е много важна фигура за кредиторите, когато отидете да поискате друг заем или да рефинансирате.
Заема и стойност
Друг начин да изразите собствения си капитал в дома си е чрез формулата заем на стойност (LTV). Това се изчислява чрез разделяне на остатъка от заема на текущата пазарна стойност. Използвайки същия начален пример като преди, вашият LTV е 78%. (Да, това е обратната страна на процента на собствения ви капитал от 22%.) При хвърления заем на вашия собствен капитал той се изкачва до 84%.
Кредиторите не харесват висок LTV, защото това предполага, че може да имате надвишен размер. Стойностите на LTV и на собствения капитал подлежат на колебания, когато пазарната стойност на вашия дом се промени. Например, милиони долари в предполагаемия собствен капитал бяха заличени по време на срива на ипотечните кредити преди 2007 г. - 2008 г.