Как да изберем план за обратно плащане на ипотечни плащания

Има шест различни начина, по които можете да получавате постъпленията от най-популярния вид обратна ипотека, ипотека за конвертиране на собствен капитал (HECM). Американският департамент по жилищно строителство и градско развитие, който регулира HECM, нарича тези решения "планове за плащане". Можете да изберете да получите голяма еднократна сума отпред, да установите кредитна линия, която можете да теглите при нужда, да получавате равни месечни плащания или изберете някаква комбинация от тези опции.

съдържание

• Планът за плащане с фиксирана ставка
• Планове за плащане с регулируема ставка
• Вариант 1: План за плащане на наемане
• Вариант 2: Срочен план за плащане
• Вариант 3: Кредитна линия
• Вариант 4: Променен план за мандат
• Вариант 5: Модифициран план

Избраният от вас план ще се отрази върху това колко пари получавате в краткосрочен и дългосрочен план, колко бързо използвате вашия собствен капитал и колко ефективно обратната ипотека подпомага финансовите ви цели. Ето поглед как работи всеки план за плащане и техните плюсове и минуси. (За повече информация вж . Поглед върху регулирането на обратните ипотеки и Пълното ръководство за обратна ипотека.)

Планът за плащане с фиксирана ставка

Ако искате обратната ипотека с фиксирана лихва, имате само една опция за план за плащане: еднократно плащане с еднократно плащане.

Как работи

Получавате голяма сума наведнъж, веднага щом обратната ви ипотека се затвори. По тази сума се начисляват лихви, текущите месечни премии за застраховка ипотека, както и всички финансирани разходи за затваряне, докато обратната ипотека стане дължима и изискуема. Първоначалният лихвен процент е по-висок, отколкото е при плановете с регулируем лихвен процент, но очакваният лихвен процент с течение на времето е по-нисък.

Плюсовете

Трябва да използвате този вид заем, за да изплатите високо ипотечно салдо или да покриете друг голям разход. „Разпределението с еднократна сума работи най-добре за хора, които имат голяма съществуваща ипотека, която трябва да изплати“, казва Кейси Флеминг, съветник по ипотечните кредити в Сан Хосе, Калифорния, който в момента работи за C2 Financial Corp. и има повече от 30 дългогодишен опит в ипотечната индустрия. Той казва, че това е най-добрият вариант, ако трябва да вземете всички или повечето от наличните си приходи наведнъж.

Минусите

Не можете да получавате допълнителни приходи от този заем в бъдеще. Кредитополучателите, които не са добри в управлението на парите или са загубили способността си да го правят, са изложени на риск да пропилеят постъпленията или да ги изразходват твърде бързо. Измамниците понякога убеждават възрастните хора да вземат този вид заем или да се насочат към собствениците на жилища, които наскоро взеха такъв. (За повече информация вижте Пазете се от тези обратни ипотечни измами .)

Флеминг казва, че най-големият недостатък е, че „за почти всички случаи максималното теглене през първата година е 60% от първоначалната главна граница. Тъй като тази опция има само едно теглене, максималният размер на заема е доста нисък. ”Вие запазвате останалите 40% като собствен капитал. Никога не можете да вземете заем срещу тези 40%, но това може да ви бъде полезно, ако искате да продадете дома си и да изплатите обратната си ипотека.

За да получите достъп до целия си капитал във времето, трябва да изберете схема за плащане с регулируема ставка.

Планове за плащане с регулируема ставка

Останалите пет планове за обратно плащане на ипотечни кредити имат регулируеми ставки. Ако изберете едно от тях, има три възможности за това как вашият лихвен процент може да се промени. Само една важи за вашата ипотека и тя ще бъде оповестена в документацията за вашия заем.

• Вашата лихва ще се коригира веднъж годишно въз основа на индекса на съкровищницата на касата (CMT), плюс маржа, определен от кредитора. Лихвата не може да се увеличи с повече от 2% годишно и не може да се увеличи или намали с повече от 5% от първоначалната ставка за срока на кредита.
• Вашата лихва ще се коригира месечно въз основа на индекса CMT плюс марж, определен от кредитора. Лихвеният процент не може да се увеличи с повече от 10% за срока на кредита и няма ограничение до колко ниският лихвен процент може да достигне.
• Вашата лихва ще се коригира ежемесечно въз основа на предложената междубанкова междубанкова ставка плюс марж, определен от кредитора. Лихвеният процент не може да се увеличи с повече от 10% за срока на кредита и няма ограничение до колко ниският лихвен процент може да достигне.

Въпреки че е без значение кой от тези сценарии се прилага за вашия заем, тъй като влияе върху колко лихви натрупва заема ви с течение на времето, няма значение по отношение на това да повлияе на планираните месечни плащания или на наличната ви кредитна линия. Значителна промяна в лихвения процент с обратна ипотека не ви излага на риск от възбрана по начина, по който може да се използва ипотека с авансово плащане. По-високата лихва обаче влияе върху собствения капитал на вашия дом и означава, че можете да получавате по-малко, ако продадете жилището.

Ако планирате да останете в дома си цял живот, повишаването на лихвите може да не е основен проблем. Ако не го направите, може да искате да се уверите, че лихвеният процент на вашия заем съответства на първия сценарий, тъй като максималното увеличение на лихвата е 5%, вместо 10%. Вашият служител по кредита и съветникът за обратна ипотека може да ви помогне да разберете избора си и как регулируемите лихви влияят на вашата ситуация.

Когато кандидатствате за обратна ипотека с регулируем лихвен процент, илюстрациите на опциите на плана Ви за плащане ще използват очаквана лихва. Това е най-доброто предположение на заемодателя за това, каква ще е средната стойност на регулируемата лихва през целия живот на вашия заем. Това е един от трите ключови фактора за определяне колко можете да вземете заеми, заедно с възрастта на най-младия кредитополучател и стойността на имота.

Сега, когато имате общо разбиране за това как работят плановете с регулируеми ставки, нека да прегледаме петте ви опции за плащане. Не забравяйте, че „плащане“ в този контекст се отнася до това как ще получите постъпленията от заема.

Вариант 1: План за плащане на наемане

Как работи

Получавате равни месечни плащания, стига поне един кредитополучател да живее в дома като основно местожителство. Месечните плащания се изчисляват при предположението, че ще живеете до 100. Ако не очаквате да живеете толкова дълго, планът за срочни плащания, обсъден по-нататък, може да бъде по-добър вариант. Ако живеете по-дълго, ще продължите да получавате плащания. Ако искате да получавате постоянно месечно плащане до края на живота си в дома си, планът за плащане на наема е добър избор.

Плюсовете

„Плащанията за наемане са чудесни за онези, които смятат, че ще живеят в дома дълго време и имат нужда от стабилен месечен доход“, казва Флеминг. Не е нужно да се притеснявате от изчерпване на обратната ипотечна постъпление с план за плащане на наем, стига да продължите да спазвате другите условия на заема.

Минусите

Ако имате големи сметки за изплащане, този план няма да ви помогне да ги платите. Освен това, макар че този план за плащане на пръв поглед осигурява гарантиран доход за цял живот, ако трябва да се изнесете от дома си по здравословни причини - или ако не успеете да се съобразите с необходимите такси за собственост, като застраховка на собственика на жилището, данъци върху имотите и основна поддръжка - обратната ипотека ще бъде дължима и изискуема (това е вярно при всеки план за плащане) и няма да получавате допълнителни плащания, освен ако не излекувате неизпълнението

Вие или вашите наследници ще получите каквито са останали пари от продажбата на вашия дом след изплащане на обратната ипотека. Въпреки това, в най-лошия сценарий на депресиран пазар на недвижими имоти, съчетан с високи лихви, може да не излезете с много пари.

Вариант 2: Срочен план за плащане

Как работи

Получавате равни месечни плащания за избран от вас период от време - например 10 години. „Срочните плащания са най-добри, ако имате ясна представа колко дълго ще живеете в дома“, казва Флеминг. „По-възрастните хора - 80 и повече - или тези, които искат да се отдалечат след няколко години, могат да изберат този тип.“

Плюсовете

Месечното изплащане е по-високо в сравнение с план за плащане на наемане. Въпреки че няма да получавате допълнителни месечни плащания след края на срока на заема, ще можете да продължите да живеете в дома си като основно местожителство, докато не умрете или се изнесете (стига да продължите да отговаряте на другия заем условия, като например плащане на данъка върху собствеността ви).

Минусите

Няма да получавате стабилен доход за цял живот, освен ако не умрете по време на срока на заема. Може да използвате домашния си капитал твърде рано в живота си и да нямате друг източник на средства, на който да разчитате.

Вариант 3: Кредитна линия

Как работи

Получавате достъп до парите, колкото ви трябват. Можете да решите кога да теглите кредитната си линия и колко да вземете, стига балансът ви да е под основния лимит. Вашият кредитор не може да изисква да изтеглите минимална сума или да изтеглите минимална сума по зададен график.

Плюсовете

Кредитна линия осигурява голяма гъвкавост. Можете да изтеглите голяма еднократна сума отпред, след това да вземете назаем допълнителни средства във времето и ще получите достъп до този допълнителен капитал, който остава заключен с плана за плащане с фиксирана лихва. Можете също така да оставите линията недокосната с години в очакване на ден, когато може да ви потрябва. Можете също така да изтеглите еднакви или подобни суми всеки месец. По принцип можете да персонализирате тегленията си според вашите нужди и да ги приспособявате, докато вашите нужди се променят.

Кредитна линия може да работи като еднократна сума, наемане или срочен план, но имате повече контрол. Също така неизползваната част от кредитната ви линия нараства с течение на времето със същия лихвен процент, който плащате върху сумата, която сте взели на заем. Освен това плащате само лихва върху парите, които всъщност вземате, което може да улесни продажбата и преместването по-късно или потенциално да оставите пари на наследниците си. За разлика от кредитната линия на домашен капитал, кредитна линия с обратна ипотека не може да бъде отменена, дори ако стойността на вашия дом намалява или финансовото ви състояние се влошава.

Минусите

Можете да изгорите чрез кредитна линия, като заемете максимума от 60% от основния си лимит през първа година, а останалите 40% на първия ден от втората година. Ако направите това, няма да имате достъп до средства. Освен това може да отнеме до пет бизнес дни за получаване на исканите от вас кредитни кредити средства, така че трябва да се уверите, че съхранявате достатъчно пари в разплащателната си сметка за спешни нужди.

Вариант 4: Променен план за мандат

Как работи

Получавате фиксирани месечни плащания, комбинирани с достъп до кредитна линия, докато един кредитополучател заема жилището като основно местожителство. Фиксираните месечни плащания ще бъдат по-малки, отколкото ако получите план за пряко наемане, а кредитната линия ще бъде по-малка, отколкото ако получите права линия на кредитния план, но ще имате достъп до една и съща обща сума на средствата.

Плюсовете

Имате гъвкавост както при определянето на месечните си плащания, така и при избора на размера на кредитната си линия. Ако искате по-големи месечни плащания, можете да изберете по-малка кредитна линия. Ако искате по-голяма кредитна линия, можете да изберете по-малки месечни плащания.

Тя ви позволява да отговаряте на редовните си месечни нужди от парични потоци, без да заемате повече, отколкото трябва. Тази опция намалява разходите за лихви и ви излага на по-малък риск да използвате целия си капитал и да не можете да си позволите да се движите, ако искате или трябва по-късно.

Минусите

Ако имате нужда от голяма сума веднага, този план за плащане вероятно не е най-добрият ви вариант.

Вариант 5: Модифициран план

Как работи

Получавате фиксирано месечно плащане за предварително определен брой месеци плюс достъп до кредитна линия толкова дълго, колкото един кредитополучател поддържа жилището като основно местожителство. Фиксираните месечни плащания ще бъдат по-малки, отколкото ако получавате директен срочен план, а кредитната линия ще бъде по-малка, отколкото ако получавате права линия на кредитния план, но ще имате достъп до една и съща обща сума на средствата.

Плюсовете

Имате гъвкавост при определянето на размера на месечните си плащания и за колко време ще ги получавате, и те ще бъдат по-високи, отколкото биха били при модифициран план за наемане, като се приеме една и съща размер на кредитната линия. Освен това получавате гъвкавост при избора на размера на кредитната си линия.

В края на срока ще имате достъп до постъпленията от заема, ако не сте използвали кредитната си линия. Както при модифицирания план за наемане, можете да задържите лихвените си разходи и евентуално да имате достатъчно собствен капитал, за да продължите по-късно.

Минусите

Бихте могли да изчерпите обратните ипотечни постъпления. Получавате месечни плащания само за определен брой месеци или години, така че трябва да използвате внимателно кредитната си линия, ако очаквате да се нуждаете от доходи след края на срока. Този план също не е най-добрият избор за големи предходни парични нужди.

Долния ред

HECM предлагат толкова много планове за плащане, защото възрастните собственици на жилища имат много различни финансови нужди. Нито един конкретен вариант не е универсално добър или лош. „Кой вариант е най-добре зависи изцяло от ситуацията и нуждите на клиента“, казва Флеминг. Въпреки това той продължава, „като общо правило предпочитам кредитната линия над срочни или срочни плащания“, като обяснява това, защото кредитната линия ви позволява да извършвате месечни тегления, както бихте могли с план за мандат или срок, но дава вие гъвкавостта да извличате повече при спешни случаи и натрупвате спестявания от лихви, ако не е необходимо да го използвате.

Направете проучване и задайте много въпроси на вашия кредитор и обратния ипотечен съветник, за да разберете кой план за плащане е най-подходящ за вас. (За повече информация вижте 5 знака за обратна ипотека е добра идея и избор на правилния ипотечен кредитор с обратна стойност .)

Продължавай да четеш

Пълно ръководство за обратна ипотека
Сравняване на обратна ипотека с авансова ипотека
Квалифицирате ли се за обратна ипотека?
Видове обратна ипотека
Избор на десния ипотечен кредитор
Обратна ипотека или заем за собствен капитал?
Ръководство за данъците и обратните ипотеки
5 най-добри алтернативи на обратната ипотека
5 Подписва обратна ипотека е добра идея
5 Подписва обратна ипотека е лоша идея
Как да избегнем преживяването на обратната ипотека
Поглед върху регулирането на обратните ипотеки
Правила за получаване на обратна ипотека на FHA
Намерете правилната агенция за обратна ипотечна консултация
Намерете най-добрите компании за обратна ипотека
Обратна ипотека: Може ли вашата вдовица (ер) да загуби къщата?
Пазете се от тези обратни ипотечни измами
Обратни ипотечни клопки