Намиране на най-добрите ипотечни цени

Купуването на дом може да бъде най-голямото и най-важното финансово решение на живота ви и вероятно ще изисква ипотека за финансиране на покупката. С напредването на технологията за закупуване на жилище, процесът на намиране на най-добрите ипотечни проценти може да се извърши онлайн - с удобни инструменти, които да ви помогнат да намерите най-добрия вариант за вас, като например инструментът за калкулатор на ипотечни средства на Investopedia. Този вид калкулатор е добър начин да се запознаете с пазара на ипотека във вашия район - наличните видове, условия и тарифи.

А, но да знаеш числата е просто първа стъпка. Трябва също така да разберете какво им влияе и дали те представляват добра сделка за вас, или не. Така че след като изчислите, прочетете, за да разберете различните категории ипотеки, както и някои съвети за пазаруване как да заемете качествен заем.

Намиране на най-добрите ипотеки с нашия калкулатор

Калкулаторът пита за множество фактори, които да ви помогнат да стесните възможностите, които са най-подходящи за вашите конкретни нужди. Можете да сравните плащанията между къси и дълги договори, да оцените по-ниска първоначална лихва по ипотека с регулируем лихвен процент („ARM“) спрямо по-традиционна опция с фиксиран лихвен процент или да определите дали ипотеката само за лихва („IO“) прави най-много смисъл за теб.

По-долу е даден списък на условията, които вероятно ще срещнете, когато използвате ипотечния калкулатор:

Кредитен рейтинг: Кредитният резултат е числовият израз на кредитоспособността на дадено лице.

Местоположение: Трябва да изберете състоянието, в което ще бъде извадена ипотеката, след което да стесните местоположението или с най-близкия град или с пощенски код.

Сума на заема: Това ще бъде еквивалентът на прогнозната стойност на жилището (минус авансовото плащане) или на остатъка от остатъка по текущата ипотека, който искате да рефинансирате.

Ипотечни точки: Ипотечната точка е равна на един процент от общата сума на ипотека. Има два вида точки: точки за отстъпки, които представляват предплатена лихва върху ипотека; и точки за произход, които са такса, ипотечния кредитор може да наложи кредитополучател.

Процент надолу: Известен също като авансово плащане или първоначално плащане, извършено, когато нещо се купи на кредит.

Продукти: Типът ипотека, от който се интересувате, като традиционна ипотека с фиксирана ставка, ARM или ипотека с IO. Опцията ARM показва съотношение като "7/1", което представлява броя години, в които ипотеката носи фиксиран лихвен процент. След предварително зададения брой години (в случая 7), лихвеният процент се коригира веднъж a година (1) за оставащия срок на заема, според три фактора: нивото на индекса, към който е обвързана ипотеката, като LIBOR; маржът на ARM, установен в началото на кредита, и ипотечната капачка,

Покупка или рефинансиране: Покупните ипотеки се използват за финансиране на покупката на жилище. Рефинансирането се използва за замяна на по-стар заем с нов, предлагащ по-добри условия, срещу заплащане.

Видове ипотеки: Можете ли да получите най-добрата цена?

В зависимост от фактори като кредитния ви рейтинг, историята на заетостта и съотношението дълг / доход, калкулаторът може да е измислил - и заемодателят може да ви предложи - ипотека по първостепенна ставка, ипотека под ипотека или нещо между тях, наречено „ Ипотека Alt-A ”. Нека да разгледаме набързо различните категории ипотечни кредити и да видим какво влияе за коя от тях се класирате.

Основни ипотеки

Основните ипотечни кредити отговарят на стандартите за качество, установени от Fannie Mae (Федералната национална ипотечна асоциация) и Freddie Mac (Федералната корпорация за ипотечни кредити за дома), двете спонсорирани от правителството предприятия, които предоставят вторичен пазар на жилищни ипотеки чрез закупуване на заеми от кредитори с произход., Според Федералния резерв основната жилищна ипотека е „ипотека за кредитополучател, чийто кредитен рейтинг е 740 или по-висок, чиито съотношения между дълга и приходите са по-ниски от средните и чиято ипотека включва стандартния график на амортизация, общ за фиксирана лихва или ипотека с регулируема ставка. "

Кандидатите за основни ипотеки също трябва да внесат значителна авансова вноска - обикновено от 10% до 20% - за местоживеенето, като идеята е, че ако имате кожа в играта, има по-малка вероятност да пропуснете. Тъй като кредитополучателите с по-добри кредитни резултати и съотношенията на дълга към приходите обикновено са по-ниски, те се предлагат най-ниските лихвени проценти - в момента средно 4.6% за 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент - което може да спести десетки хиляди долари за целия срок на заема.

Ипотечни кредити

Ипотечните кредити под предплащане се предлагат на кредитополучатели, които имат по-ниски кредитни рейтинги и кредитни резултати от FICO под около 640, въпреки че точното съкращаване зависи от кредитора. Поради увеличения риск за заемодателите, тези заеми носят по-високи лихви - като 8% до 10%.

Съществуват няколко вида ипотечни структури на ипотечни кредити. Най-често срещаната е ипотеката с регулируема лихва (ARM), която първоначално начислява фиксирана „лихва“, след това преминава към плаваща лихва, плюс марж, за остатъка от заема. Пример за ARM е заем 2/28, който е 30-годишна ипотека, която има фиксиран лихвен процент за първите две години, преди да бъде коригирана. Макар че тези заеми често започват с разумна лихва, след като преминат към по-високата променлива ставка, ипотечните плащания значително се увеличават.

Ипотечни кредити Alt-A

Ипотечните кредити на Alt-A попадат някъде между категориите първостепенна и подмаловажна. Една от определящите характеристики на ипотеката на Alt-A е, че обикновено това е заем с нисък док или без документ, което означава, че кредиторът не изисква много (ако има) документация, за да докаже приходите, активите или разходите на кредитополучателя. Това отваря вратата за измамни ипотечни практики, тъй като както заемодателят, така и кредитополучателят може да преувеличи броя, за да осигури по-голяма ипотека (което означава повече пари за заемодателя и повече къща за кредитополучателя). В действителност, след кризата с ипотечните кредити през 2007-08 г., те станаха известни като „лъжливи заеми“, защото кредитополучателите и заемодателите бяха в състояние да преувеличат доходите и / или активите, за да квалифицират кредитополучателя за по-голяма ипотека.

Докато кредитополучателите от Alt-A обикновено имат кредитни оценки от най-малко 700 - доста над границата на кредитите под предплащане - тези заеми обикновено позволяват сравнително ниски авансови плащания, по-високи съотношения между заем и стойност и по-голяма гъвкавост, що се отнася до дълга на кредитополучателя - съотношение към доход. Тези отстъпки дават възможност на определени кредитополучатели да купят повече къща, отколкото могат разумно да си позволят, увеличавайки вероятността от неизпълнение. Като се има предвид, заемите с нисък док и без документи могат да бъдат полезни, ако всъщност имате добър доход, но не можете да го оправдаете, защото го печелите спорадично (например, ако сте самостоятелно заети).

Тъй като Alt-As се разглежда като някак рисковано (падане някъде между основната и подценната), лихвените проценти обикновено са по-високи от тези на първостепенните ипотеки, но по-ниски от подпространствените - някъде около 5, 5% до 8%, в зависимост от кредитора и ситуацията на кредитополучателя.,

Получаване на най-добрата възможна сделка за ипотека

Очевидно е, че колкото по-висока е лихвата, толкова повече плащате всеки месец и толкова в крайна сметка плащате за дома си. За сравнение, нека разгледаме 30-годишна ипотека с фиксирана лихва за 200 000 долара.

При основната ставка - 4, 6% в този пример - месечното ви плащане ще бъде 1, 025 долара. През целия срок на заема бихте платили 169, 103 долара лихва - така че всъщност бихте изплатили общо 369, 103 долара.

Сега приемете, че получавате същата 30-годишна ипотека с фиксирана ставка за 200 000 долара, но този път ви се предлага подценъчна ставка от 6%. Вашето месечно плащане ще бъде 1, 199 долара, а вие ще платите общо 231 676 долара лихва, с което общата сума, която плащате, възлиза на 431 676 долара. Тази на пръв поглед малка промяна в лихвите ви струва 62 573 долара.

Това, което е важно да се осъзнае, е следното: Само защото кредитор ви предлага ипотека с Alt-A или subprime лихва, не означава, че не бихте могли да се класирате за ипотека с първостепенна ставка с друг кредитор. Кредиторите и ипотечните брокери може да са конкурентоспособни, но обикновено не са задължени да ви предлагат най-добрата налична сделка. Добре си струва усилията да пазарувате: Отделянето на време за намиране на по-добра лихва може да ви спести десетки хиляди долари в течение на заема.

Как да получите по-евтина ипотека

Съвети за намиране на най-добрите ипотечни цени

Това не е моментът да оставите някой друг да пазарува вместо вас. Както видяхме току-що, условията, които получавате, могат да допринесат значително за това, което плащате, за да заемате същата сума пари.

Как избягвате да плащате повече, отколкото трябва за вашата ипотека? Със сигурност сравнете офертите, които получавате, като ги пуснете чрез вашия онлайн ипотечен калкулатор, за да видите какви ще са плащанията и лихвите ви. И както правите - или дори преди да го направите - следвайте стъпките по-долу.

1. Започнете подготовката рано

Ако търсите дом в момента, получаването на вашите финанси в страхотна форма може да е трудно. Затова се опитайте да мислите напред; може би дори да отложите лов на къща, докато не можете да почистите финансовата си къща.

Като цяло се нуждаете от неизплатен кредит. Преди дори да се обмислите за ипотека, конвенционалните кредитори ще търсят кредитен рейтинг от най-малко 700 и, както казахме по-горе, един от 740 за ипотека с най-висок процент. Заемите от FHA идват с по-спокойни стандарти, но по-строги условия. Затова направете всичко възможно, за да постигнете този резултат, като изплащате тези салда по кредитни карти и други лични дългове, доколкото можете.

Дори разлика от 20 точки в резултата ви може да премести скоростта ви нагоре или надолу с повече от 0, 25%. В дома за 250 000 долара една четвърт от точка може да означава допълнителни 12 000 долара или повече, платени лихви през целия срок на заема.

Второ, спестете! Колкото повече можете да отложите, толкова по-ниско е ипотечното ви плащане и по-малко лихва ще платите във времето. По-високото авансово плащане може дори да означава по-ниска лихва. Например, ако вземете 30% авансово плащане (спрямо конвенционалните 20%), можете да намалите вашата ставка повече от 0, 5%.

2. Не гледайте лихвата сам

Лихвеният процент е важен, но има какво повече за сравнение. Има ли санкция за предварително плащане, ако в даден момент решите да рефинансирате? Какви са общите разходи за затваряне? Разходите за затваряне обикновено са от 2% до 5% от цената на жилището. Ако домът ви струва 150 000 долара, очаквайте да платите от 3000 до 7 500 долара разходи. Това е голям диапазон, така че ще трябва да видите какво обикновено таксува кредитор.

3. Разберете PMI

Въпреки че те отчитат общата цена на вашата ипотека, разходите за затваряне са еднократен удар. Но има още една хапка, която продължава да хапе. Ако авансовото плащане е по-малко от 20%, вие се считате за по-висок риск и се изисква да сключите PMI или частна ипотечна застраховка. Това ви прави по-безопасен залог за заемодателя. Проблемът е, че вие ​​сте този, който плаща за това - в размер на 0, 5% до 1% от целия заем всяка година. Това може да добави хиляди долари към онова, което струва за пренасянето на заема. Ако в крайна сметка се налага да плащате за PMI, уверете се, че той спира, щом сте спечелили достатъчно капитал в къщата си чрез ипотечните си плащания, за да отговаряте на условията.

4. Заключване и зареждане

Да речем, че получавате най-невероятната сделка с ипотека. Поздравления, но се движете бързо. Лихвеният процент - и евентуално други условия - са заключени за определен период от време. Трябва да приключите в рамките на периода на заключване или да рискувате да загубите сделката. Не отлагайте.

Долния ред

По-голямата част от работата, свързана с получаването на най-ниската ипотечна ставка, се случва много преди да сте готови да кандидатствате. Звездният кредитен рейтинг и значителното авансово плащане са най-добрите начини да намалите вашите лихви.

Но не се доверявайте сляпо на Вашата банка, брокери или ипотечен брокер, за да Ви осигурят най-добрите условия. Може да имат финансов стимул да ви насочат в определена посока. Направете свое собствено пазаруване, изчисляване и ипотека и сравняване. Освен това, не забравяйте, че само защото отговаряте на изискванията за X размер на ипотека, няма нищо, което да казва, че трябва да заемате толкова много.