Фани Мей: Какво прави и как работи

Има много добър шанс, че сте чували за Fannie Mae. Но знаете ли какво прави и как работи?

Федералната национална ипотечна асоциация (FNMA), обикновено известна като Fannie Mae, е спонсорирано от правителството предприятие (GSE), създадено през 1938 г. от Конгреса по време на Голямата депресия като част от New Deal. Беше създадено, за да стимулира жилищния пазар чрез предоставяне на повече ипотечни кредити на кредитополучателите с умерен до нисък доход.

Fannie Mae не води началото си и не предоставя ипотеки на кредитополучателите. Но тя ги купува и гарантира чрез вторичния пазар на ипотечни кредити. Всъщност това е един от двамата най-големи купувачи на ипотеки на вторичния пазар. Другият е нейният брат, Федералната корпорация за ипотечни кредити за домашни кредити или Фреди Мак, друго предприятие, спонсорирано от правителството, създадено от Конгреса.

Ранните дни

В началото на 1900 г. придобиването на ипотека - да не говорим за дом - не беше лесна задача. Много хора не можеха да си позволят да осигурят авансово плащане, а заемите почти винаги са били краткосрочни - не като тези с дългосрочните амортизационни периоди, каквито знаем днес. В действителност, когато много от заемите са били дължими по това време, те обикновено призовават за големи плащания с балон от длъжника. Ако собственикът на жилището не може да извърши плащането, банката ще бъде възбрана. Когато Голямата депресия удари, приблизително 25% от собствениците на жилища в страната загубиха домовете си.

Конгресът на САЩ отговори, като създаде Fannie Mae. Целта беше да се помогне да се създаде поток от жилищно финансиране, достъпно за всички на всеки пазар. Това доведе до финансиране на дългосрочни ипотеки с фиксирана лихва, което позволява на собствениците на жилища да рефинансират заемите си по всяко време по време на заема.

1938

През годината Конгресът създаде Фани Мей.

В края на 60-те Фани Мей започва да се финансира, като продава акции и облигации, след като правителството го отстрани от Федералния бюджет. Fannie Mae запази връзките си с правителството като GSE, но с съвет на директорите, състоящ се от не повече от 13 членове. Освен това е освободен от местни и държавни данъци.

Ключови заведения

• Fannie Mae е държавно спонсорирано предприятие, което предоставя ипотечните кредити на кредитополучателите с ниски и средни доходи.
• Тя не предоставя заеми, но ги връща или гарантира на вторичния ипотечен пазар.
• Fannie Mae осигурява ликвидност, като инвестира в ипотечния пазар, обединявайки заеми в обезпечени с ипотека ценни книжа.
• Фани Мей беше спасен от правителството на САЩ след финансовата криза и бе изключен от NYSE.

Създаване на ликвидност

Инвестирайки в ипотечния пазар, Fannie Mae създава по-голяма ликвидност за заемодатели като банки, икономии и кредитни съюзи, което от своя страна им позволява да подписват или финансират повече ипотеки. Ипотечните кредити, които купува и гарантират, трябва да отговарят на строги критерии. Например лимитът за конвенционален заем за еднофамилно жилище през 2019 г. е 484 350 долара за повечето райони и 726 555 долара за райони с високи разходи. Тези райони включват Хавай, Аляска, Гуам и Вирджинските острови на САЩ, където средните стойности на домовете са над базовата стойност поне 115%.

За да може ипотечният кредитор да има право да бъде подкрепен от Fannie Mae, той трябва да се съгласи да не упражнява неетични практики за отпускане на ипотечни кредити. Заемите под предплащане имат по-високи лихви от заемите по първоначални лихви и се предлагат на кредитополучатели с лош кредит, които се считат за по-висок риск от кредитора.

Според уебсайта на Fannie Mae, той е осигурил 102 милиарда долара ликвидност за финансиране на жилищния пазар през първото тримесечие на 2019 г. Това помогна на хората от цялата страна да купят, рефинансират и наемат около 527 000 домове.

Fannie Mae подкрепя или гарантира ипотеки, но не ги създава.

Ипотечни ценни книжа

След закупуване на ипотеки на вторичния пазар, Fannie Mae ги обединява, за да образуват обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). MBS са обезпечени с активи ценни книжа, обезпечени с ипотека или пул от ипотеки. Ипотечните ценни книжа на Fannie Mae се закупуват от институции като застрахователни компании, пенсионни фондове и инвестиционни банки. Той гарантира плащания на главница и лихва по своя MBS.

Fannie Mae също има собствено портфолио, обикновено наричано задържано портфолио. Това инвестира в собствени ипотечни ценни книжа, както и тези от други институции. Fannie Mae издава дълг, наречен агентски дълг, за да финансира запазения си портфейл.

Финансовата криза

Fannie Mae се търгува публично от 1968 г. До 2010 г. се търгува на Нюйоркската фондова борса (NYSE). Той бе изключен след ипотечната, жилищната и финансовата криза, след като акциите му паднаха под минималните капиталови изисквания, наложени от Нюйоркската фондова борса. Сега се търгува без рецепта.

Неетичните практики на кредитиране доведоха до кризата. По време на жилищния бум от средата на 2000-те кредиторите понижиха стандартите си и предложиха жилищни заеми на кредитополучатели с лош кредит. През 2007 г. жилищният балон се спука и стотици хиляди от тези кредитополучатели изпаднаха в неизпълнение, което доведе до това, което беше известно като срив на подценката. Това имаше ефект на пулсация върху кредитните пазари, които изпратиха финансовите пазари в крайна сметка и създадоха най-тежката рецесия от десетилетия в Съединените щати. (За повече информация вижте: Преглед на отминалите рецесии .)

Правителствено поемане и спасяване

През втората половина на 2008 г. Фани Мей и Фреди Мак бяха поети от правителството чрез консервация на Федералния комитет за жилищно финансиране. По това време двете гарантирани или притежавани половината ипотеки на страната на стойност около 5 трилиона долара. И двамата бяха спасени до 187, 4 милиарда долара, което ги спаси от колапс. По същество правителството на САЩ се намеси, за да възстанови доверието на пазарите, като обеща да освободи лоши заеми и да предотврати по-нататъшен спад на пазара на жилища. Това от своя страна доведе до увеличаване на размера на държавния дълг, който към момента дължи около 9 трилиона долара.

Опции за кредит

Сега Fannie Mae предлага редица различни бизнес инициативи и възможности за кредитиране на собствениците на жилища, като работи с кредитори, за да помогне на хората, които в противен случай могат да имат трудности при получаването на финансиране.

• HomeReady ипотека: Този продукт позволява на собствениците на жилища да осигурят финансиране и да закупят жилище с ниско първоначално плащане. Кредитополучателите се класират, ако имат ниски до умерени доходи и кредитен рейтинг под 620. Хората с резултати над 620 получават по-добри цени.
• 3% авансово плащане: Друг ресурс за собствениците на жилища, които може да нямат достъп до достатъчно средства, за да осигурят голям авансово плащане.
• Предпочитан HFA: Тази програма помага на собствениците на жилища да получат достъпно финансиране чрез местни и държавни агенции за жилищно финансиране и други кредитори. Нивата на доходите за кредитополучателите се определят от HFA и няма изисквания за купувачи за първи път.

Пълен списък на продуктите и тяхното описание е наличен на уебсайта на Fannie Mae.

Модификации на заем

След срива на ипотеката, Fannie Mae започна да се фокусира върху модификациите на заема. От 2009 г. Fannie Mae извърши повече от 1, 5 милиона модификации на заема. Модификациите на заема променят условията на съществуваща ипотека, за да помогнат на кредитополучателите да избегнат неизпълнение на задължения по ипотечните си кредити, завършвайки с възбрана и в крайна сметка да загубят дома си. Промените могат да включват по-ниска лихва или да удължат срока на заема. Промяната на кредита може също да намали месечните плащания.

Долния ред

Fannie Mae успя да се обърне, откакто беше на ръба през 2008 г. Днес тя е най-големият поддръжник на 30-годишните ипотеки с фиксиран лихвен процент и остава ключов механизъм за улесняване на собствеността на жилищата.