Парични кредити срещу лихвени и кредитни кредити за рефинансиране
„Изплащане на пари“ и „процент и срок“ са вашите два основни решения, когато рефинансирате ипотеката си, за да спестите или получите пари. Ако просто рефинансирате съществуващия си заем, за да получите по-ниска лихва или промените условията, той се нарича лихвен и срочен рефинансиране. Или може да искате да извлечете част от собствения капитал в къщата си - може би да направите ремонт, да изплатите дългове или да помогнете да платите разходите в колежа - с паричен заем. Ето какво означават тези два термина и как могат да повлияят на финансовото ви състояние.
Ключови заведения
- Когато рефинансирате ипотека, вашите две основни опции са рефинансиране на парични средства, при което извличате част от собствения капитал в дома си или рефинансиране по лихви и срокове, при което обменяте текущия си заем за такъв с нов (надяваме се по-добри) условия.
- Паричните заеми обикновено идват с по-строги условия, като добавени точки или по-висок лихвен процент, защото носят по-висок риск за заемодателя.
- Възможно е да извлечете малко пари от рефинансирането си, без да натрупвате допълнителните такси на паричен заем, като се възползвате от припокриването на средствата в края на един заем и началото на друг.
Основите на ипотечното рефинансиране сега
Първо, помислете за рефинансиране като замяна на съществуваща ипотека с друга или за обединяване на двойка ипотеки в един заем. Вън със старата (ипотека) и с новата, както се казва. След като рефинансирате, вашият стар заем или заеми се изплащат, а на тяхно място се поставя нов.
Има много причини да помислите за рефинансиране. Спестяването на пари е очевидното. През август 2008 г. средната 30-годишна фиксирана ипотека имаше лихва 6, 48%. След финансовата криза ставките за същия вид ипотека постоянно намаляват. През декември 2012 г. 30-годишната фиксирана ставка на ипотеката беше намалена почти наполовина от четири години по-рано до 3.35%. Средната годишна ставка за 2017 г. достигна 3, 99%. До 2018 г. той е нараснал до 4, 54%, според Фреди Мак. Но дори и тези по-високи проценти могат да бъдат по-ниски от тези за по-стари ипотечни кредити, които може да имате.
През март 2019 г. ставките на ипотечните кредити спаднаха до 4.27%, което е най-ниско за 60 седмици. През седмицата, приключваща на 29 март 2019 г., молбите за ипотека са се увеличили с 18.6%, според Асоциацията на ипотечните банкери. Нивото на рефинансиране нарасна с 39% до 47, 4% от общите заявления, най-високото ниво от ноември 2016 г. (Най-голямата последна вълна от рефинансиране на ипотечни кредити достигна от 2011 до 2013 г. и 2015 г. до 2016 г., когато лихвените проценти бяха близо до рекордни минимуми.) Въпреки че рефинансирането през следващата седмица индексът спадна до 44, 1% от общите приложения, ниските разходи за заеми и силният пазар на труда продължават да задвижват приложенията.
В исторически план, лихвите все още са сравнително ниски - една от причините собствениците на жилища с по-стари ипотеки с по-висок лихвен процент (или тези, чийто собствен капитал се е повишил, или които имат много по-добри кредитни рейтинги, отколкото когато първоначално са финансирали жилището си) да търсят рефинансиране сега. Когато лихвените проценти се повишават, рефинансирането може да предложи шанс за преобразуване на ипотека с регулируема ставка в такава с фиксирана лихва, за заключване на плащания с по-ниска лихва, преди лихвите да се повишат още по-високо. Властите в индустрията прогнозират, че през 2019 г. ставките ще се повишат
Изплащане на пари срещу процент и срок: Два вида заеми
Има два основни кредита за рефинансиране. Най-простото и най-ясно е рефинансирането със срок и срок (рефи) . Никакви реални пари не сменят ръцете в този случай, извън таксите, свързани със заема. Размерът на ипотеката остава същият; просто търгувате текущите си ипотечни условия за по-нови (вероятно по-добри) условия.
За разлика от това, в заем за изплащане на пари, известен още като рефинансиране на парични средства, новата ипотека е по-голяма от старата. Наред с новите условия за заем, вие също получавате авансови пари - ефективно извличате собствен капитал от дома си под формата на пари.
Можете да се класирате за ставка / срок рефи с по-високо съотношение заем / стойност (сумата на заема, разделена на оценената стойност на имота). По-лесно е да вземете заема, с други думи, дори и да сте с по-беден кредитен риск, защото вземате назаем висок процент от стойността на дома.
Помислете внимателно, преди да получите заем за изплащане на пари, за да инвестирате, тъй като няма смисъл да влагате средствата си в компактдиск, който печели 2, 5%, когато лихвата ви за ипотека е 5% или 6%.
Паричните заеми се получават с по-строги условия. Ако искате обратно част от собствения капитал, който сте натрупали в дома си под формата на пари, вероятно това ще ви струва - колко зависи от това колко капитала сте събрали в дома си и от кредитния си рейтинг. Ако, например, FICO резултатът на кредитополучателя е 700, съотношението заем / стойност е 76%, а заемът се счита за изплащане, кредиторът може да добави 0, 750 точки към предходната цена на кредита. Ако сумата на заема беше 200 000 долара, например, заемодателят ще добави 1500 долара към разходите. (Всеки кредитор е различен.) Алтернативно, кредитополучателят може да плати по-висока лихва - 0, 125% до 0, 250% повече, в зависимост от пазарните условия.
Защо по-строгите условия? Тъй като заемите с парични средства носят по-висок риск за заемодателя, според Кейси Флеминг, съветник по ипотечните кредити, финансовата корпорация C2 и автор на „Ръководството за заем: Как да получите най-добрата възможна ипотека“. „Статистически, кредитополучателят е много по-вероятно да се отдалечи от дом, ако изпадне в беда, ако вече е извадил капитала от него. Особено вярно е, ако той е изтеглил повече, отколкото първоначално е инвестирал в авансовото плащане. Следователно, всеки заем, който се счита за изплащане на пари, е с по-висока цена, за да отразява този риск, докато няма толкова капитал, че кредитополучателят няма да може да се отдалечи повече. “
Но по-високият кредитен рейтинг и по-ниското съотношение заем / стойност може да измести значително числата във ваша полза. Кредитополучателят с кредитен рейтинг от 750 и съотношение заем / стойност по-малко от 60%, например, няма да бъде начисляван никакви допълнителни разходи за заем в брой; кредиторите вярват, че няма по-голяма вероятност за неизпълнение на заема, отколкото ако прави курс / срок refi.
Заемът ви може да е заем в брой, дори ако не получавате пари в брой. Ако изплащате кредитни карти, автокредити или нещо друго, което първоначално не е било част от вашата ипотека, вероятно кредиторът смята за заем в брой. Ако консолидирате две ипотечни кредити в една - а първоначално едната е била паричен заем - новият консолидиран заем също ще бъде класифициран като паричен.
Още една причина да помислите два пъти за парични потоци: Извършването на рефинансиране на парични средства може да повлияе негативно на резултата Ви от FICO.
83%
Броят на ипотечните рефинансирания, които са били парични заеми през Q4 на 2018 г.
Повече американци избират рефинансиране на парични средства
Въпреки че много специалисти по лични финанси биха посъветвали да не отнемате дома си от собствения му капитал при рефинансиране на парични средства, последните данни показват, че много американци избират този тип заем. Тримесечната статистика за рефинансиране на Фреди Мак показа, че през четвъртото тримесечие на 2018 г. (пуснато през март 2019 г.) кредитополучателите на парични средства представляват 83% от всички кредити за рефинансиране, най-високото от третото тримесечие на 2007 г.
Източник: Freddie Mac, Quarterly Refinance Report, 2018
Много от тези рефинансирания не бяха за намаляване на ставката. Най-честото използване на средствата било плащането на сметки или други дългове или извършването на подобрения в дома.
Източник: Freddie Mac, Quarterly Refinance Report, 2018
Интересна ипотечна рефинансираща вратичка
С помощта на вашия ипотечен брокер може да сте в състояние да генерирате малко пари от рефинансирането си, без това да се счита за заем в брой (и да генерирате допълнителните такси, които идват заедно с него). По принцип той работи, като се възползва от припокриването на средствата в края на един заем и началото на друг. Това е сложен процес, така че обръщайте голямо внимание на това как го описва Флеминг:
„Разрешено е да финансирате разходи за затваряне в рефиксиран процент / срок. Повечето кредитори позволяват на тези разходи за затваряне да включват предплатени разходи, като предплатена лихва, неизплатената начислена лихва върху съществуващата ви ипотека, парите, необходими за предварително финансиране на вашата дескроу сметка и дори данъци и застраховки на собственост, ако имате време за това.
„Когато рефинансирате, плащате начислената лихва по съществуващата ипотека до деня, в който е изплатена. Вие предплащате лихвата по новия си заем от деня, в който финансирате до първия на следващия месец, и след това не извършвате плащане през следващия месец. Следователно, вие сте финансирали едномесечна лихва върху ипотеката си в рамките на новия заем.
„Ако имате вградена (или ескроу) сметка, за да плащате застраховки и данъци със съществуващата си ипотека, тогава вашият съществуващ заемодател държи част от парите си - поне няколко месеца данъци и застраховки всеки. Когато рефинансирате, новият ви кредитор ще се нуждае от малко пари, когато вашите сметки за данъци и застраховки идват, така че те ще поискат пари предварително. Обикновено можете да финансирате това.
„След това, след като заемът ви се затвори, старият ви заемодател - който държи част от парите ви - ви изпраща чек, равен на салдото на вашата сметка за ескроу, когато сте го изплатили. Пари в брой!
„Освен това, тъй като някои от таксите се променят малко до финансирането, повечето кредитори позволяват малко възглавница - до 2000 долара в брой обратно в ескроу, без заемът да се счита за изплащане.
„Всичко това означава, че можете да финансирате„ разходи “, които всъщност не са разходите за създаване на заема, а по-скоро представляват разходите за заема. При заем / срочен заем от 200 000 долара би било много възможно да се генерират около 4000 долара в брой - при правилни обстоятелства, ако бъдат структурирани внимателно - без да се плаща неустойка за изплащане. “
Долния ред
Вашата работа като кредитополучател е да имате достатъчно знания, за да обсъдите опциите с кредитора си. За повечето хора избягването на добавената цена на заема без пари е най-добрият финансов ход. Ако имате конкретна причина за теглене на пари от вашия дом, заемът за изплащане на пари може да бъде полезен, но не забравяйте, че допълнителната сума пари, която ще платите с лихва през целия срок на кредита, може да го направи лоша идея.