Коефициент на капитализация
Коефициентът на капитализация (известен също като капиталова норма) се използва в света на търговските недвижими имоти за обозначаване на степента на възвръщаемост, която се очаква да бъде генерирана върху недвижим имот за инвестиране. Тази мярка се изчислява на базата на нетния доход, който имотът се очаква да генерира и се изчислява чрез разделяне на нетния оперативен доход на стойност на имотния актив и се изразява като процент. Използва се за оценка на потенциалната възвръщаемост на инвеститора от тяхната инвестиция на пазара на недвижими имоти.
Макар че максималният процент може да бъде полезен за бързо сравняване на относителната стойност на подобни инвестиции в недвижими имоти на пазара, той не трябва да се използва като единствен показател за силата на инвестицията, тъй като не взема предвид лоста, стойността на парите във времето, т.е. и бъдещи парични потоци от подобрения на собствеността, наред с други фактори. Няма ясни граници за добра или лоша норма на лимитиране и те до голяма степен зависят от контекста на имота и пазара.
Ключови заведения
- Коефициентът на капитализация се изчислява чрез разделяне на нетния оперативен доход на имота на текущата пазарна стойност.
- Това съотношение, изразено като процент, е оценка за потенциалната възвръщаемост на инвеститора от инвестиция в недвижими имоти.
- Коефициентът на капитала е най-полезен като сравнение на относителната стойност на подобни инвестиции в недвижими имоти.
Разбиране на процента на капитализация
Коефициентът на капитала е най-популярната мярка, чрез която инвестициите в недвижими имоти се оценяват за тяхната рентабилност и потенциал за възвръщаемост. Ставката на капацитета просто представлява доходността на имот за период от една година, при условие че имотът е закупен в брой, а не на заем. Коефициентът на капитализация показва вътрешната, естествената и неизобразената норма на възвръщаемост на собствеността.
Формула на процента на капитализация
Съществуват няколко версии за изчисляване на процента на капитализация. В най-популярната формула, процентът на капитализация на инвестиция в недвижими имоти се изчислява чрез разделяне на нетния оперативен доход на имота (NOI) на текущата пазарна стойност. Математически,
Коефициент на капитализация = нетен оперативен доход / текуща пазарна стойност
където,
Нетният оперативен доход е (очакваният) годишен доход, генериран от имота (като наемите), и се получава чрез приспадане на всички разходи, направени за управление на имота. Тези разходи включват разходите, платени за редовното поддържане на съоръжението, както и данъците върху собствеността.
Текущата пазарна стойност на актива е днешната стойност на имота според преобладаващите пазарни цени.
В друга версия цифрата се изчислява въз основа на първоначалните капиталови разходи или цената на придобиване на имот.
Коефициент на капитализация = нетен оперативен доход / покупна цена
Втората версия обаче не е много популярна по две причини. Първо, той дава нереални резултати за стари имоти, закупени преди няколко години / десетилетия на ниски цени, и второ, той не може да бъде приложен към наследствено имущество, тъй като тяхната покупна цена е нула, което прави разделянето невъзможно.
Освен това, тъй като цените на имотите се колебаят значително, първата версия, използваща текущата пазарна цена, е по-точно представяне в сравнение с втората, която използва първоначалната покупна цена с фиксирана стойност.
Примери за процент на капитализация
Да приемем, че инвеститор има 1 милион долара и обмисля да инвестира в една от двете налични възможности за инвестиция - една, той може да инвестира в държавни облигации, които предлагат номинална лихва от 3 процента годишно и се считат за най-безопасните инвестиции и две, той може да закупете търговска сграда, която има множество наематели, които се очаква да плащат редовен наем.
Във втория случай приемете, че общият наем, получен на година, е 90 000 долара и инвеститорът трябва да плати общо 20 000 долара за различни разходи за поддръжка и данъци върху собствеността. Оставя нетните приходи от инвестицията в имоти на 70 000 долара. Да приемем, че през първата година стойността на имота остава стабилна при първоначалната покупна цена от 1 милион долара.
Коефициентът на капитализация ще бъде изчислен като (нетен оперативен доход / стойност на имота) = $ 70 000 / $ 1 милион = 7%.
Тази възвръщаемост от 7 процента, генерирана от цените на инвестициите в имоти, е по-добра от стандартната възвръщаемост от 3 процента от безрисковите съкровищни облигации. Допълнителните 4 процента представляват възвръщаемостта на поетия от инвеститора риск от инвестиране в имотния пазар срещу инвестиране в най-сигурните облигационни облигации, които са с нулев риск.
Инвестицията в имоти е рискована и може да има няколко сценария, при които възвръщаемостта, представена чрез мярката за капитализация, може да варира в големи граници.
Например, няколко от наемателите могат да се преместят и доходите от наем от имота могат да намалят до 40 000 долара. Намаляването на 20 000 долара спрямо различни разходи за поддръжка и данъци върху собствеността и ако се приеме, че стойността на имотите остава 1 милион долара, процентът на капитализация достига (20 000 долара / 1 милион долара) = 2%. Тази стойност е по-малка от възвръщаемостта, налична от безрисковите облигации.
В друг сценарий приемете, че доходът от наем остава на първоначалните 90 000 долара, но разходите за поддръжка и / или данък върху имотите се увеличават значително, да речем 50 000 долара. След това процентът на капитализация ще бъде (40 000 долара / 1 милион долара) = 4%.
В друг случай, ако текущата пазарна стойност на самия имот намалее, да кажем 800 000 долара, като приходите от наем и различни разходи останат същите, процентът на капитализация ще се увеличи до $ 70 000 / $ 800 000 = 8, 75%.
По същество вариращите нива на доходи, които се генерират от собствеността, разходите, свързани с имота и текущата пазарна оценка на имота, могат значително да променят процента на капитализация.
Излишъкът от възвръщаемостта, който теоретично е на разположение на инвеститорите в собственост над и над инвестициите в държавни облигации, може да се отнесе към свързаните с тях рискове, водещи до гореспоменатите сценарии. Рисковите фактори включват:
- Възраст, местоположение и статус на имота
- Тип имот - многофамилна, офис, индустриална, търговска или развлекателна
- Платежоспособността на наемателите и редовни постъпления от наеми
- Срок и структура на наемателя (ите)
- Общ пазарен процент на имота и факторите, влияещи върху неговата оценка
- Макроикономически основи на региона, както и фактори, влияещи върху бизнеса на наемателите
Тълкуване на процента на капитализация
Тъй като лихвените проценти се основават на прогнозните прогнози за бъдещия доход, те са обект на голяма разлика. Тогава става важно да се разбере какво представлява добра норма на капитал за инвестиционен имот.
Размерът също така показва продължителността на времето, необходимо за възстановяване на инвестираната сума в имот. Например за имот с максимална ставка от 10% ще са необходими около 10 години за възстановяване на инвестицията.
Различните коефициенти на капачки между различните имоти или различни проценти на капацитет в различни времеви хоризонти на една и съща собственост, представляват различни нива на риск. Един поглед върху формулата показва, че стойността на максималния лихвен процент ще бъде по-висока за имоти, които генерират по-висок нетен оперативен доход и имат по-ниска оценка и обратно.
Да речем, има две свойства, които са сходни във всички атрибути, с изключение на това, че са географски разделени. Единият е в широк център на града, а другият е в покрайнините на града. При равни други условия, първият имот ще генерира по-висок наем в сравнение с втория, но тези частично ще бъдат компенсирани от по-високите разходи за поддръжка и по-високите данъци. Имотите в центъра на града ще имат сравнително по-ниска ставка на капацитет в сравнение с втората поради значително високата си пазарна стойност.
Той показва, че по-ниската стойност на максималния лихвен процент съответства на по-добрата оценка и по-добрата перспектива за възвръщаемост с по-ниско ниво на риск. От друга страна, по-високата стойност на лихвения процент предполага относително по-ниски перспективи за възвръщаемост на инвестициите в имоти, а оттам и по-високо ниво на риск.
Докато горният хипотетичен пример прави лесен избор инвеститорът да отиде с имота в центъра на града, реалните сценарии може да не са толкова прости. Инвеститорът, оценяващ имот въз основа на лихвения процент, е изправен пред предизвикателната задача да определи подходящия лимит за определено ниво на риска.
02:00Коефициент на капитализация
Представяне на модел на Гордън за скорост на задържане
Друго представяне на лихвения процент идва от Gordon Growth Model, който се нарича още модел на дивидент дисконтиране (DDM). Това е метод за изчисляване на присъщата стойност на цената на акциите на компанията, независимо от текущите пазарни условия, а стойността на акциите се изчислява като настоящата стойност на бъдещите дивиденти на акцията. Математически,
Стойност на акциите = Очакван годишен паричен поток от дивидент / (Необходима норма на възвръщаемост на инвеститора - Очакван темп на растеж на дивидентите)
Пренареждане на уравнението и обобщаване на формулата извън дивидента,
(Необходима норма на възвръщаемост - очакван темп на растеж) = очакван паричен поток / стойност на активите
Горното представяне съответства на основната формула на процента на капитализация, спомената в предишния раздел. Очакваната стойност на паричния поток представлява нетния оперативен доход и стойността на активите съвпада с текущата пазарна цена на имота. Това води до това, че процентът на капитализация е еквивалентен на разликата между изискваната норма на възвръщаемост и очаквания темп на растеж. Тоест, коефициентът на ограничаване е просто необходимата норма на възвръщаемост минус темповете на растеж.
Това може да се използва за оценка на оценката на даден имот за дадена възвръщаемост, очаквана от инвеститора. Например, например, нетният оперативен доход на имот е 50 000 долара и се очаква да се увеличава с 2 процента годишно. Ако очакваният процент на възвръщаемост на инвеститора е 10 процента годишно, тогава нетната норма на капитала ще достигне (10% - 2%) = 8%. Използвайки го в горната формула, оценката на активите достига (50 000 долара / 8%) = 625 000 долара.
Сравнете инвестиционни сметки Име на доставчика Описание Разкриване на рекламодатели × Офертите, които се появяват в тази таблица, са от партньорства, от които Investopedia получава компенсация.