Зад кулисите на вашата ипотека
Ипотеката може да се разглежда като поток от бъдещи парични потоци. Тези парични потоци се купуват, продават, отнемат, траншират и секюритизират на вторичния ипотечен пазар. Вторичният ипотечен пазар е изключително голям и много ликвиден.
От момента на възникване до момента, в който месечното плащане на кредитополучателя завършва с инвеститор като част от обезпечена с ипотека ценна книга (MBS), обезпечена с активи ценна книга (ABS), обезпечено ипотечно задължение (CMO) или задължение, обезпечено с обезпечен дълг ( CDO) плащане, има няколко различни институции, които всички отделят някакъв процент от първоначалните такси и / или месечни парични потоци.
Повечето ипотеки се продават на вторичния ипотечен пазар. В тази статия ще ви покажем как работи вторичният ипотечен пазар и ще ви запознаем с основните му участници.
За повече информация вижте Основи за ипотечните кредити.
Участници на вторичен ипотечен пазар
На този пазар има четири основни участника: ипотечен инициатор, агрегатор, търговец на ценни книжа и инвеститор.
1. Ипотечен инициатор
Ипотечният инициатор е първата компания, участваща на вторичния ипотечен пазар. Ипотечните инициатори се състоят от банки, ипотечни банкери и ипотечни брокери. Едно отличие, което трябва да се отбележи е, че банките и ипотечните банкери използват свои собствени средства, за да затворят ипотечните кредити, а ипотечните брокери не го правят. Ипотечните брокери действат като независими агенти за банки или ипотечни банкери. Докато банките използват традиционните си източници на финансиране, за да затворят заеми, ипотечните банкери обикновено използват това, което е известно като складова линия на кредит, за да финансират заеми. Повечето банки и почти всички ипотечни банкери бързо продават нововъзникнали ипотеки на вторичния пазар.
Въпреки това, в зависимост от размера и сложността на инициатора, той може да обедини ипотеки за определен период от време, преди да продаде целия пакет; може също така да продава индивидуални заеми, тъй като те са с произход. Съществува риск за инициатора, когато притежава ипотека, след като лихвеният процент е котиран и заключен от кредитополучател. Ако ипотеката не се продаде едновременно на вторичния пазар по времето, когато кредитополучателят блокира лихвения процент, лихвените проценти могат да се променят, което променя стойността на ипотеката на вторичния пазар и в крайна сметка - печалбата, която създателят прави върху ипотеката.
Оригинаторите, които обединяват ипотеките, преди да ги продадат, често защитават ипотечните си тръбопроводи срещу лихвени промени. Съществува специален вид сделка, наречена най-добрата сделка с усилия, предназначена за продажба на единична ипотека, която елиминира необходимостта инициаторът да хеджира ипотека. По-малките оригинатори са склонни да използват най-добрите сделки. (За да научите повече, вижте "Ръководство за начинаещи за хеджиране.")
Като цяло, ипотечните инициатори правят пари чрез таксите, които се начисляват за възникване на ипотека, и разликата между лихвения процент, даден на кредитополучател, и премията, която вторичен пазар ще плаща за този лихвен процент.
2. Агрегаторът
Агрегаторите са следващата компания в редицата участници на вторичния пазар на ипотечни кредити. Агрегаторите са големи ипотечни инициатори, които са свързани с фирми от Уолстрийт и държавни спонсорирани предприятия (GSEs), като Fannie Mae и Freddie Mac. Агрегаторите купуват новопостъпили ипотеки от по-малки инициатори и заедно със собствените си произведения формират групи от ипотечни кредити, които те или секюритизират в ценни книжа, обезпечени с ипотечни кредити (чрез работа с фирми от Уолстрийт), или образуват агенция MBS (чрез работа чрез GSEs). (За да научите повече за GSE, вижте "Печалба от ипотечен дълг с MBS.")
Подобно на инициаторите, агрегаторите трябва да хеджират ипотеките в своите тръбопроводи от момента, в който поемат ангажимент за закупуване на ипотека, чрез процеса на секюритизация и докато MBS бъде продаден на търговец на ценни книжа. Хеджирането на ипотечен тръбопровод е сложна задача поради риск от отпадане и разпространение. Агрегаторите реализират печалби от разликата в цената, която плащат за ипотеките, и цената, за която могат да продават MBS, подкрепени от тези ипотеки, зависещи от ефективността на хеджирането им.
3. Дилъри на ценни книжа
След формирането на MBS (а понякога и преди формирането му, в зависимост от вида на MBS), той се продава на търговец на ценни книжа. Повечето брокерски фирми от Уолстрийт имат MBS търговски бюра. Дилърите правят всякакви творчески неща с MBS и ипотекират цели заеми. Крайната цел е да се продават ценни книжа на инвеститорите. Дилърите често използват MBS за структуриране на сделки с CMO, ABS и CDO. Тези сделки могат да бъдат структурирани така, че да имат различни и донякъде определени характеристики за предплащане и подобрени кредитни рейтинги в сравнение с базовия MBS или цели заеми. Дилърите правят разпростиране в цената, на която купуват и продават MBS, и гледат да спечелят арбитражни печалби по начина, по който структурират сделки с CMO, ABS и CDO.
4. Инвеститори
Инвеститорите са крайните потребители на ипотеки. Чуждестранните правителства, пенсионните фондове, застрахователните компании, банките, GSEs и хедж фондовете са всички големи инвеститори в ипотечни кредити. MBS, CMO, ABS и CDO предлагат на инвеститорите широк спектър от потенциални доходи въз основа на различни рискове за кредитното качество и лихвените проценти.
Чуждестранните правителства, пенсионните фондове, застрахователните компании и банките обикновено инвестират във високо оценени ипотечни продукти. Някои траншове от различните структурирани сделки с ипотека се търсят от тези инвеститори за техните предплатени и лихвени рискови профили. Хедж фондовете обикновено са големи инвеститори в ипотечни продукти с ниски кредитни рейтинги и структурирани ипотечни продукти, които имат по-голям лихвен риск.
От всички ипотечни инвеститори, GSE имат най-голям портфейл. Видът на ипотечния продукт, в който могат да инвестират, до голяма степен се регулира от Службата за надзор на Федералното жилищно предприятие.
Долния ред
Малко кредитополучатели осъзнават степента, в която ипотеката им е нарязана, нарязана на кубчета и търгувана. След няколко седмици, може би и месец, от момента на възникване на ипотека, тя може да стане част от сделка за CMO, ABS или CDO. Крайният потребител на ипотека може да бъде хеджиращ фонд, който прави насочени лихвени залози или използва позиции с предимство, за да използва малки нередности при релационното ценообразуване, или може би централната банка на чужда държава харесва кредитния рейтинг на агенция MBS.
От друга страна, това може да бъде застрахователна компания със седалище в Брюксел, привлечена от продължителността и изпъкналостта на определен транш в сделка с ABS, CMO или CDO. Вторичният ипотечен пазар е огромен, ликвиден и сложен с няколко институции, всички желаещи да консумират парче от ипотечния пай.
(Продължете тук за обслужване на едно гише по ипотечни кредити на първостепенно ниво и понижаване на допълнителните разходи.)