Предполагаема ипотека
Предполагаемата ипотека е вид договор за финансиране, при който неизплатена ипотека и нейните условия се прехвърлят от настоящия собственик на купувач. Поемайки оставащия дълг на предишния собственик, купувачът може да избегне необходимостта да получи собствена ипотека.
Ключови заведения
- Предполагаема ипотека е споразумение, при което неизплатена ипотека и нейните условия могат да бъдат прехвърлени от настоящия собственик на купувач.
- Когато лихвените проценти се повишават, предполагаема ипотека е привлекателна за купувач, който вземе съществуващ заем, обезпечен с по-нисък лихвен процент.
- Единствените два вида заеми, които са приемливи, са заеми, осигурени от Федералната жилищна администрация и Министерството на ветераните по въпросите на САЩ.
Разбиране на предполагаема ипотека
Много купувачи на жилища обикновено вземат ипотека от кредитна институция за финансиране на закупуването на дом или имот. Договорното споразумение за погасяване на имотния заем включва лихвите, които кредитополучателят трябва да плаща на месец в допълнение към главните погашения на кредитора.
Ако собственикът на жилището реши да продаде жилището си по някое време в бъдеще, може да бъде в състояние да прехвърли ипотеката си на купувача. В този случай първоначалната извадена ипотека е предполагаема.
Предполагаемата ипотека позволява на купувача на жилища до текущия главен баланс, лихвата, срока на погасяване и всякакви други договорни условия на ипотеката на продавача. Вместо да преминава през строгия процес на получаване на жилищен кредит от банката, купувачът може да поеме съществуваща ипотека. При това може да има предимство за спестяване на разходи, ако настоящите лихвени проценти са по-високи от лихвения процент по предполагаемия заем.
В период на повишаване на лихвите, цената на заемите също се увеличава. Когато това се случи, кредитополучателите ще бъдат изправени пред високи лихви по всички одобрени заеми. Следователно вероятно през този период една ипотека може да има по-ниска лихва, отразяваща текущото състояние на икономиката. Ако предполагаемата ипотека има заключен лихвен процент, това няма да бъде повлияно от повишаването на лихвите.
Предполагаемата ипотека е привлекателна за купувачите, когато лихвите се повишават. Съществуващата ипотека на продавача може да има по-нисък заключен лихвен процент от текущия текущ лихвен процент.
Предимства и недостатъци на предполагаемите ипотеки
Предимствата на придобиването на предполагаема ипотека в среда с високи лихви са ограничени до размера на съществуващия ипотечен баланс по кредита или собствения капитал. Например, ако купувач купува жилище за 250 000 долара, а предполагаемата ипотека на продавача има само салдо от 110 000 долара, купувачът ще трябва да извърши авансово плащане в размер на 140 000 долара, за да покрие разликата или купувачът ще се нуждае от отделна ипотека, за да обезпечи допълнителни средства.
Недостатък е, че ако покупната цена на жилището надвиши ипотечния баланс със значителна сума, купувачът може да се наложи да получи нова ипотека. Ако това се случи, банката или кредитната институция може да включи по-висока лихва върху ипотеката от 140 000 долара в зависимост от кредитния риск на купувача.
Обикновено купувачът ще извади втора ипотека върху съществуващия ипотечен баланс, ако капиталът на продавача е много висок. Купувачът може да се наложи да вземе втория заем с различен кредитор от заемодателя на продавача, което би могло да създаде проблем, ако и двата кредитора не си сътрудничат помежду си или ако кредитополучателят има неизпълнение по двата кредита.
Ако обаче собственият капитал на продавача е нисък, предполагаемата ипотека може да бъде привлекателна придобивка за купувача. Ако стойността на дома е 250 000 долара, а предполагаемият ипотечен баланс е 210 000 долара, купувачът се нуждае само от 40 000 долара. Ако купувачът разполага с тази сума в брой, той може да плати директно на продавача, без да се налага да осигури друга кредитна линия.
Специални съображения за предполагаеми ипотеки
Окончателното решение дали може да бъде прехвърлена предполагаема ипотека не се оставя на купувача и продавача. Кредиторът на първоначалната ипотека трябва да одобри предположението за ипотека, преди сделката да може да бъде подписана от която и да е от страните. Купувачът на жилища трябва да кандидатства за заемния кредит и да отговаря на изискванията на кредитора, като например да има достатъчно активи и да е кредитоспособен.
Ако бъде одобрен, заглавието на имота се прехвърля на купувача, който извършва необходимите месечни погасявания в банката. Ако прехвърлянето не е одобрено от заемодателя, продавачът трябва да намери друг купувач, който е готов да поеме ипотеката си и има добър кредит.
Ипотеката, която е поета от трета страна, не означава, че продавачът е освободен от плащането на дълга. Продавачът може да носи отговорност за неизпълнения, които от своя страна биха могли да повлияят на техния кредитен рейтинг. За да избегне това, продавачът трябва да освободи своята отговорност в писмен вид по време на поемането, а заемодателят трябва да одобри искането за освобождаване, освобождавайки продавача от всички задължения от заема.
Бърз факт
Продавачът все още носи отговорност за плащания по дълга, ако ипотеката е поета от трета страна, освен ако кредиторът не одобри искане за освобождаване, освобождавайки продавача от всички задължения от заема.
Конвенционалните ипотеки не са приемливи. Възможни са два вида заеми: FHA заеми, които са осигурени от Федералната жилищна администрация, и VA заеми, които са гарантирани от Министерството на ветераните по въпросите на САЩ.