7 решения за собственици на жилища, борещи се с ипотеката си
Ако сте изпълнили предпоставките да закупите жилището си, но сега се мъчите да извършите ипотечните си плащания, не сте сами. Според RealtyTrak, 1 на всеки 2 005 домове е с възбрана. В Ню Джърси, тя е 1 на всеки 718 домове; в Мериленд, това е 1 на всеки 1023 домове. Може да почувствате, че също сте в бърза посока да се превърнете в друга статистика за възбрана. Въпреки това, не се отказвайте все още. Възможно е да можете да намалите ипотечните си неволи, като намалите месечните си ипотечни плащания. Всяка ситуация е различна, затова Investopedia разговаря с няколко ипотечни експерти, за да намери седем различни варианта.
Решение №1: Рефинансиране на дългосрочен заем
Разполагането на вашия заем за по-дълъг период е една възможност, която може да намали месечната сума на плащането ви. Рефинансирането на по-дългосрочен заем е най-простият начин за намаляване на месечните ипотечни плащания - особено когато паричният поток е проблем, според Ал Хенслинг, президент на обединената американска ипотека в Ървайн, Калифорния.
Важно е обаче да се отбележи, че лихвеният ви процент ще се увеличи. За да компенсира това, Мат Хакет, мениджър и ръководител на операции в базираната в Ню Йорк акция Сега казва, че по-голямата част от ипотечните кредити нямат неустойка за предплащане: „В резултат на това, след като финансовото ви състояние се подобри, препоръчвам да правите по-високи плащания, за да увеличите скоростта при която плащате главницата ", казва Хакет.
Той също така съветва собствениците на жилища да се уверят, че предварителните плащания са разрешени без неустойка, и предлага да определят разликата между текущата си ставка и новата лихва по дългосрочния заем, за да проверят дали има смисъл.
Решение №2: Рефинансиране на ARM
Рефинансирането на ипотека с регулируема ставка (ARM) е подходящ вариант, ако почти сте приключили с изплащането на ипотеката си. „Все повече потребители признават финансовите ползи, които ипотеката с регулируема ставка може да осигури при правилните обстоятелства“, казва Хенслинг. Перфектен пример е собственикът на жилище, който очаква да продаде жилището си през следващите три години и в момента има заем от 400 000 долара с фиксиран лихвен процент при 4, 25%, плащащ 1, 976, 76 долара на месец.
Според Хенслинг собственикът на жилището се рефинансира на ипотека с хибридна регулируема ставка, фиксирана за пет години на 2.875%, това би намалило месечното плащане до 1695.57 долара на месец и ще спести 281.19 долара на месец.
Джеръми Бранд, главен изпълнителен директор на WeBuyHouses.com, се съгласява и добавя: „Ако жилището е почти изплатено, по-голямата част от месечните плащания преминават в собствен капитал, а не в лихва. Рефинансирането на ARM може да реши краткосрочни проблеми с паричния поток чрез намаляване на месечното плащане за сметка на последващи плащания. “Като се има предвид, ако лихвените проценти започнат да се увеличават, месечните плащания могат да се увеличават за период.
Решение № 3: Рефинансиране от ARM към ипотека с фиксирана лихва
Ако имате ARM, преминаването към фиксирана ставка може да не понижи месечните Ви плащания, но сега може да спре плащанията Ви да се повишат. „Това има смисъл, ако текущите фиксирани лихви са по-ниски от ARM лихвения процент или ако очаквате да се премести по-късно от следващите три години“, казва Бранд. Той обаче предупреждава, че ако сте били в ARM известно време, фиксираната ставка, в която рефинансирате, може да бъде по-висока от съществуващата ви ставка и това може да доведе до повишаване на месечното ви плащане.
„Ако се притеснявате от повишаване на лихвите, рефинансирането от ARM в заем с фиксирана лихва осигурява спокойствието да знаете, че плащането ви няма да се промени“, казва Брайън Кос, изпълнителен вицепрезидент на Mortgage Network в Данвър, Масачузетс. Въпреки това той се съгласява, че обикновено това означава по-високо месечно плащане, което да започнете от текущата сума.
Решение № 4: Оспорвайте данъците върху собствеността
Ако стойността на вашия дом е спаднала, оспорването на данъка върху имотите ви може да осигури финансово облекчение. Кара Пиърс, сертифициран консултант по жилищно настаняване в Clearpoint Credit Counseling Solutions, национална организация с нестопанска цел, обяснява: „Ще трябва да се свържете с офиса на окръжния данъчен оценител в окръга, в който се намира къщата, за да видите какъв тип информация ще им е необходима. като доказателство, че стойностите на жилищата са спаднали “, казва Пиърс.
Пиърс обаче казва, че това е краткосрочна стратегия. Тя предупреждава, че стойностите на имотите се увеличават и с тях ще се повишат данъците върху имотите. Също така, имайте предвид, че може да струва някъде между няколкостотин и петстотин долара, за да бъде оценен вашият дом.
Решение № 5: Промяна на заема
Промяната на заема е алтернатива за онези, които не могат да финансират заема си, но трябва да намалят месечното си плащане за къща. Но за разлика от рефинансирането, тя изисква трудности. Пиърс казва, че кредитополучателите трябва да покажат на заемодателя, че в резултат на финансови затруднения те не са в състояние да продължат да извършват редовното месечно плащане на жилището. „Този процес включва обширна документация, която трябва да бъде завършена и изпратена на кредитора за преглед“, казва Пиърс,
Тя препоръчва на собствениците на жилища да получат консултации чрез сертифицирана от HUD организация, за да разберат напълно техните възможности и да получат помощ при контакт с кредитора. "Въпреки това, не всички кредитори предлагат модификации на заем или могат просто да предлагат краткосрочни модификации на заема", казва Пиърс.
Решение № 6: Вземете заем за собствен капитал
Получаването на заем за собствен капитал може да осигури незабавна помощ за борба със собствениците на жилища, но само ако имате много капитал в къщата си, което означава, че домът ви се оценява на много повече, отколкото дължите по него. Антъни Пили, директор на стратегическото планиране в Greater Hudson Bank в Бардония, Ню Йорк, съветва затруднените собственици на жилища да обмислят изплащането на ипотека с линия на собствения капитал. „Банките обикновено покриват всички разходи за затваряне по линия на собствения капитал. Спестяването на разходите за затваряне може да се използва за изплащане на основния баланс по-бързо “, казва Пили.
Той добавя, че тази стратегия е много ефективна за кредитополучателите, които имат самодисциплина да плащат повече от дължимото всеки месец, тъй като обикновено минималното плащане е само лихвата, натрупана през месеца.
Решение № 7: Вземете заемодателя за премахване на частната ипотечна застраховка
В зависимост от размера на собствения капитал във вашия дом, премахването на частната ипотечна застраховка (PMI) може да намали ипотечните ви плащания. "Ако имате най-малко 20% собствен капитал в имота, препоръчвам да се свържете с кредитора за отпадане на ипотечната застраховка", казва Пиърс. Тя обяснява, че кредитополучателите, които обикновено не плащат 20% намаление, трябва да имат PMI поне две години, но казва, че може да има изключения от правилото за две години. Например, ако собственикът на жилище направи подобрения в къщата, които увеличиха стойността, Пиърс казва, че изискването може да бъде отказано.
Не всички заеми обаче отговарят на условията за отпадане на ипотечната застраховка. За заемите от FHA, взети преди юни 2013 г., Пиърс казва, че правилото е намалено с 22%, а собственикът на жилището е длъжен да има пет години PMI. При заеми от FHA след юни 2013 г. може да се наложи застраховката да се плаща за целия живот на заема.
Долния ред
Ако се борите с ипотеката си, не хвърляйте кърпата. Има различни решения, които могат да ви помогнат да останете в дома си и да управлявате месечните си ипотечни плащания.