Шестте фази на възбрана
Много от нас или са преминали през процеса на възбрана, процес, който позволява на заемодателя да възстанови дължимата сума по заем с неизпълнение, като продаде или вземе собственост върху имота от първа ръка, или познава някой, който има.
В СНИМКИ: 6 съвета за продажба на вашия дом в низходящ пазар
Realty Trac публикува своя доклад за пазара на възбрани на САЩ на 15 април 2010 г. за първото тримесечие на 2010 г. Докладът, който изчислява регистрациите за възбрана, включително известия по подразбиране, насрочени търгове и банкови репозиции, показа, че 932 234 имота са участвали през първото тримесечие, 7% увеличение от последното тримесечие на 2009 г. и 16% увеличение за първото тримесечие на 2009 г. Удивителното на всеки 138 американски жилищни единици получи изтегляне на възбрана през тримесечието. Ако вие (или любим човек) сте изправени пред възбрана, не забравяйте да разберете процеса. Макар процесът да варира от държава до държава, обикновено има шест фази на възбрана.
Фаза 1: По подразбиране на плащането
По подразбиране на плащането възниква, когато кредитополучателят е пропуснал поне едно ипотечно плащане. Кредиторът ще изпрати известие за пропуснато плащане, което показва, че все още не са получили плащането за този месец. Обикновено ипотечните плащания се дължат в първия ден на всеки месец, а много кредитори предлагат гратисен период до 15-то число на месеца. След това кредиторът може да начисли такса за забавено плащане и да изпрати известие за пропуснато плащане.
След пропускане на две плащания, заемодателят може да изпрати писмо за търсене. Това е по-сериозно от съобщение за пропуснато плащане; обаче в този момент кредиторът вероятно все още е готов да работи с кредитополучателя, за да направи уговорки за наваксване на плащанията. Обикновено кредитополучателят трябва да върне забавените плащания в рамките на 30 дни или получаване на писмото. (Когато имате трудно финансово решение за дома си, уверете се, че разполагате с цялата информация. Научете повече в „ Отбиване на възбрани“ - с фалит? )
Фаза 2: Известие за неизпълнение (NOD)
Известие за неизпълнение се изпраща след 90 дни пропуснати плащания. В някои държави известието за неизпълнение се поставя на видно място в дома. В този момент заемът ще бъде предаден на отдела за възбрана на кредитора в същия окръг, където се намира имотът. Кредитополучателят е информиран, че известието ще бъде записано. Кредиторът обикновено дава на кредитополучателя още 90 дни, за да уреди плащанията и да възстанови заема. Това се нарича период на възстановяване.
Фаза 3: Известие за продажбата на довереник
Ако заемът не е актуализиран в рамките на 90 дни след известието за неизпълнение, в графството, в което се намира имотът, ще бъде записано известие за продажба на довереник. Кредиторът също трябва да публикува известие в местния вестник в продължение на три седмици, което показва, че имотът ще бъде на разположение на публичен търг. Имената на всички собственици ще бъдат отпечатани в Известието и във вестника, заедно с правно описание на имота, адреса на имота и кога и къде ще се извърши продажбата.
Фаза 4: Продажба на довереник
Имотът е пуснат на публичен търг и ще бъде възложен на най-високия участник в търга, който отговаря на всички необходими изисквания. Кредиторът (или фирма, представляваща заемодателя) ще изчисли встъпителна оферта въз основа на стойността на неизплатения заем, всякакви залог и всички неплатени данъци и всички разходи, свързани с продажбата. След като бъде потвърден най-високият участник и Продажбата на довереника приключи, на спечелилия участник ще бъде предоставен Договорът за продажба на довереника. След това имотът е собственост на купувача, който има право на незабавно владение.
Фаза 5: Собственост на недвижими имоти (REO)
Ако имотът не бъде продаден по време на публичния търг, кредиторът ще стане собственик и ще се опита да продаде имота самостоятелно, чрез брокер или със съдействието на РЕО Управител на активи. Тези имоти често се наричат „собственост на банката“. Кредиторът може да премахне част от залога и други разходи в опит да направи имота по-привлекателен.
Фаза 6: Изгонване
Кредитополучателят често може да остане в дома, докато не бъде продаден или чрез публичен търг или по-късно като REO собственост. В този момент се изпраща известие за изгонване с искане всички лица да освободят помещенията незабавно. Може да се осигурят няколко дни, за да се даде възможност на пътниците да извадят всякакви лични вещи, след което обикновено местният шериф ще посети имота и ще премахне хората и всички останали вещи. Всякакви вещи могат да бъдат поставени на склад и изтеглени на по-късна дата срещу заплащане. (Труден избор е, но някои хора ще бъдат принудени да бъдат възбрани. Други не ще. Разберете кои фактори вероятно ще имат значение в „ Бихте ли се отклонили от дома си?“ )
Долния ред
По време на процеса на възбрана много кредитори ще се опитат да направят уговорки за кредитополучателя да се хване на заема и да избегнат възбрана. Очевидният проблем е, че когато кредитополучателят не може да изпълни едно плащане, става все по-трудно да наваксате няколко плащания. Ако има вероятност да наваксате плащанията - например, току-що сте започнали нова работа след период на безработица - си струва да говорите с кредитора си. Ако възбрана е неизбежна, знанието какво да очаквате по време на процеса може да ви помогне да се подготвите за шестте фази на възбрана. (За да научите повече, вижте Съхраняване на дома ви от възбрана .)
Чувствате се неинформиран? Прочетете актуалните финансови новини за тази седмица във „ Финанси за водни охладители“: „Бъфет“ е въоръжен и Гърция продължава да пада .