5 рискови типа ипотека, които трябва да се избягват

Ако има нещо, което научихме от срива на 2008 г. и краха на 1987 г., ние трябва да продължим с повишено внимание, когато заемаме пари за закупуване или рефинансиране на жилище. Типът ипотека, който сте избрали, може да означава разликата между еднодневното притежаване на дома ви направо или попадането в средата на възбрана или дори фалит. В тази статия ще обсъдим видовете ипотеки, с които хората най-често имат проблеми, и ще обясним защо те са лоша идея, когато са съчетани с грешен кредитополучател.

Какво прави ипотечен риск?

Поради кризата с жилищата, много от нас са убедени, че определени видове ипотеки са по своята същност рисковани. Въпреки това, ипотечните експерти ще ви кажат, че рисковата ипотека наистина е продукт на заем, който не е съчетан със способността за погасяване на кредитополучателя. (Обърнете внимание на факторите, които накараха този пазар да избухне и да изгори, вижте The Fuel That Feed Subprime Meltdown .)

Кийт Т. Гъмбингер, вицепрезидент на HSH Associates, е съгласен, казвайки: „вярвате или не, предлаганите продукти [около 2009 г.] не бяха особено рискови за подходящата аудитория“. Проблемът беше, че някои видове ипотека се съпоставят с грешните кредитополучатели, а кредиторите казваха на кредитополучателите: „Винаги можете да рефинансирате“. Това може да ви се струва вярно, когато цените на жилищата се повишават с години, но не е вярно, когато стойностите на жилището намаляват.

Статистиката на пазара на жилища малко след кризата през 2008-2009 г. подкрепя тези твърдения. Според Националното проучване на делинквентивността на Асоциацията на ипотечните банкери през второто тримесечие на 2010 г. видовете заеми с най-висок процент на започване на възбрана са ипотеки с регулируема подпространствена ставка (ARM), които имат начална ставка на възбрана от 3.39%. ARM, с променящите се лихвени проценти, са особено рисков ипотечен продукт за кредитополучателите с финансови ситуации, които не са идеални.

За сравнение, проучването отчете, че кредитите за VA имат начална ставка на възбрана от 0, 70%, първостепенни фиксирани заеми 0, 71%, заеми с FHA 1, 02%, първостепенни ARM 1, 96% и фиксирани заеми с подпространствен размер 2, 3%. Тези данни показват, че всеки вид ипотека може да бъде лоша идея за кредитополучател под ипотечен принцип и че дори основните кредитополучатели могат да изпаднат в проблеми, ако не разбират ARM.

Всъщност дори ипотеките с фиксирана лихва могат да бъдат пагубни за кредитополучателите. Нека разгледаме първия ни рисков вид ипотека.

1. 40-годишни ипотеки с фиксирана лихва
Кредитополучателите с ипотека с фиксиран лихвен процент може да имат нисък процент на възбрана, но това не означава, че ипотеките с фиксирана лихва винаги са добра идея. 40-годишната ипотека с фиксирана лихва е един такъв продукт, тъй като колкото по-дълго заемате пари, толкова повече лихва плащате.

Да речем, че искате да купите дом за 200 000 долара с 10% авансово плащане. Сумата, която ще трябва да заемете, е 180 000 долара (200 000 долара минус 20 000 долара).

При лихвен процент от 5%, ето месечните плащания и общата сума, която ще плащате за дома при различни условия, ако държите заема за живота му:

Диаграмата по-горе е опростено сравнение. В действителност лихвеният процент ще е най-нисък за 15-годишния заем и най-висок за 40-годишния заем. Ето по-реалистично сравнение:

Както можете да видите на фигура 2 по-горе, 40-годишната ипотека е с 0, 6% по-висока лихва и тя ще намали месечната ви сметка само с $ 23, от $ 988 на $ 965. Въпреки това, това ще ви струва допълнителни 107 570, 82 долара през живота на заема. Повечето хора не могат да си позволят да изхвърлят този вид пари. Вземането на 40-годишна ипотека увеличава риска ви да нямате достатъчно за пенсиониране, да не можете да платите за образованието си в колежа или за всеки друг сценарий. В най-добрия случай вие се отказвате от 107 570, 82 долара, които бихте могли да похарчите за ваканции, електроника, хубави вечери и други забавни разходи. Кой иска да направи това?

2. Ипотеки с регулируем процент
Ипотеките с регулируем лихвен процент (ARM) имат фиксиран лихвен процент за кратък първоначален срок, който може да варира от шест месеца до 10 години. Този първоначален лихвен процент, наречен тийзър лихвен процент, често е по-нисък от лихвения процент по 15- или 30-годишен фиксиран заем. След първоначалния срок курсът се коригира периодично - това може да бъде веднъж годишно, веднъж на шест месеца или дори веднъж месечно.

"Всеки заем с фиксирана лихва за период, по-кратък от срока на заема, носи огромен лихвен риск", казва калифорнийският брокер за недвижими имоти Грег Кук от мрежата за купувачи на първи път за дома.

Лихвеният риск е рискът, ако лихвените проценти се увеличат, месечните плащания под ARM ще станат по-скъпи, а в някои случаи това е разход, който собственикът на жилището не може да си позволи.

Елементът на непредсказуемостта, който идва с ARM, е проблем за много хора, особено ако те са с фиксиран доход или не очакват доходите им да се увеличат.

ARM стават още по-рискови, ако имате джъмбо ипотека, просто защото колкото е по-висока главницата ви, толкова повече промяна в лихвения процент ще се отрази на месечното ви плащане.

Като се казва, Мери Тоотикян, опитен ипотечен преработвател и подписвач и автор на книгата „Зашеметен в Америка“, изтъква, че „В исторически план хората не остават в домовете си или в ипотеките си повече от пет до седем години. Следователно, защо да плащате по-висока ставка [за 30-годишен фиксиран заем, когато ипотеката с по-ниска ставка ще направи? "

Важно е също да се отбележи, че регулируем лихвен процент може да се коригира надолу, като намалява месечното плащане. Това означава, че ARM могат да бъдат добър избор, ако очаквате лихвите да намаляват в бъдеще. Разбира се, не можете да предскажете бъдещето. (И двата вида ипотечни кредити имат предимства и недостатъци в зависимост от вашите финансови нужди и перспективи. За повече информация прочетете Ипотеки: Фиксирана ставка срещу регулируема ставка .)

3. Ипотечни само за лихви
При ипотека само за лихва (IO), кредитополучателят плаща само лихвата върху ипотеката за първите от пет до 10 години, което позволява по-ниско месечно ипотечно плащане през това време. Това прави само ипотечните ипотеки привлекателни за някои инвеститори в недвижими имоти, които ще притежават жилище само за кратък период от време и искат да намалят разходите си.

Ипотечните кредити могат да бъдат полезни за хора, които печелят нередовен доход и хора, които имат значителен потенциал за увеличаване на доходите в бъдеще, но само ако са достатъчно дисциплинирани, за да извършват по-високи плащания, когато могат да си позволят това.

Недостатъкът е, че лихвеният процент по IO ипотека има тенденция да бъде по-висок от лихвения процент, който бихте плащали за конвенционална ипотека с фиксиран лихвен процент, защото хората не изпълняват лихвите по-често. (Тези заеми могат да бъдат от полза, но за много кредитополучатели те представляват финансов капан. Научете повече в ипотеките, които са само за лихви: безплатни жилища или бездомни? )

Освен това, ако не сте финансово усъвършенстван кредитополучател, само ипотечните ипотеки могат да бъдат изключително рискови поради някоя или повече от следните причини:

• Не можете да си позволите значително по-високите месечни плащания, когато приключи само лихвеният период. Към този момент все още ще плащате лихва, но и ще изплащате главницата за по-кратък период, отколкото бихте получили с фиксиран заем.
• Не можете да рефинансирате, тъй като нямате почти никакъв собствен капитал.
• Не можете да продавате, тъй като нямате почти никакъв собствен капитал, а цените на жилищата са намалели, което ви поставя под вода.
• Кредитополучателите, които държат само за лихвата заем за живота на заема, ще плащат значително повече лихви, отколкото биха имали при конвенционална ипотека.
• В зависимост от това как е структуриран заемът, в края на срока на кредита може да срещнете плащане на главница с голяма балон.

Ако сте кредитополучател, който не е добър кандидат за IO заем, всеки от тези проблеми може да доведе до загуба на дома при най-лош сценарий. В малко по-лош сценарий, заемът за IO може просто да ви струва много повече, отколкото наистина трябва да платите, за да сте собственик на жилище.

4. ARM-и само за интерес
При някои заеми само за лихви, наречени ARM, само за лихви, лихвеният процент не е фиксиран, но може да се повиши или намалява въз основа на пазарните лихвени проценти. По същество единственият ARM взема два потенциално рискови типа ипотека и ги комбинира в един продукт.

Ето пример за това как може да работи този продукт. Кредитополучателят плаща лихва само с фиксирана лихва за първите пет години. След това, през следващите пет години, кредитополучателят продължава да плаща само лихва, но лихвеният процент се коригира ежегодно въз основа на пазарните лихви, което означава, че лихвеният процент на кредитополучателя може да се увеличава или намалява. Тогава за остатъка от срока на кредита, да речем, 20 години, кредитополучателят ще изплаща фиксирана сума на главницата всеки месец плюс лихва всеки месец при лихва, която се променя годишно.

Много хора просто нямат финансовото или емоционалното си състояние, с което да издържат на несигурността, която идва с ARM-и, само за лихви. (За повече проверка ARM-и за опция за плащане: бомба с време?

5. Кредити за ниски авансови плащания
Изглежда нискорисков да намалите само 3, 5%, защото не се разделяте с много пари. И всъщност заемите на VA и Федералната жилищна администрация (FHA), които имат изискване за авансово плащане съответно 0% и 3, 5%, имат едни от най-ниските начални ставки на възбрана. Проблемът с извършването на ниско първоначално плащане е, че ако цените на жилищата спаднат, можете да останете в ситуация, в която не можете да продадете или рефинансирате.

Ако имате достатъчно пари в банката, можете да си купите от ипотеката си, но повечето хора, които правят ниски авансови плащания по домовете си, нямат значителни парични резерви.

Долния ред

Въпреки че повечето от заемите, които някои ипотечни кредитори биха могли да считат за наистина високорискови, като ARM само за лихви, вече не се предлагат на пазара, все още има много начини да завършите с лоша ипотека, ако се регистрирате за продукт, който наистина не е подходящ за вас. (Вижте също така Самостоятелно заети? 5 стъпки за вписване на ипотека .)