10 съвета за закупуване на вашия първи имот под наем

Недвижимите имоти са произвели много от най-богатите хора в света, така че има много причини да мислят, че собствеността е добра инвестиция. Въпреки това, както при всяка инвестиция, е по-добре да сте добре запознати, преди да се потопите със стотици хиляди долари. Въоръжете се с информацията по-долу, преди да започнете нова кариера като магнат на недвижими имоти.

Уверете се, че е за вас

Знаете ли как се движите около инструментариум? Как сте на ремонт на суха стена или отпушване на тоалетна? Разбира се, можете да се обадите на някой, който да го направи вместо вас, но това ще изяде печалбите ви. Собствениците на имоти, които имат едно или две жилища, често правят свои собствени ремонти, за да спестят пари. Ако не сте удобния тип и нямате много резервни пари, това да бъдете хазяин може да не е подходящо за вас.

Разбира се, това се променя, когато добавите още свойства към портфолиото си. Лорънс Перейра, президент на King Harbor Wealth Management в Redondo Beach, Калифорния, притежава имоти на Източното крайбрежие, докато живее на Западния бряг. Като някой, който казва, че той изобщо не е удобен, той го кара да работи. Как? "Събрах солиден екип от чистачи, майстори и изпълнители", казва Перейра. Това не се препоръчва за нови инвеститори, но тъй като получавате обекта на инвестиране в недвижими имоти, не е нужно да оставате местни.

Първо изплатете дълга

Находчивите инвеститори могат да носят дълг като част от своя инвестиционен портфейл, но обикновеният човек трябва да го избягва. Ако имате студентски заеми, неплатени медицински сметки или деца, които скоро ще посещават колеж, закупуването на имот под наем може да не е правилният ход. Перейра се съгласява, че да бъдеш предпазлив е от ключово значение, казвайки: „Не е необходимо да изплащате дълг, ако възвръщаемостта ви от недвижимите ви имоти е по-голяма от цената на дълга. Това е изчислението, което трябва да направите. Въпреки това, не се поставяйте в положение, в което ви липсват паричните средства, за да извършите плащания по дълга си. Винаги имайте резерв за безопасност. "

Вземете авансовото плащане

Обикновено инвестиционните имоти изискват по-голямо първоначално плащане от заетите от собственици имоти, така че имат по-строги изисквания за одобрение. 3%, които може да сте сложили в дома, в който живеете в момента, няма да работят за инвестиционен имот. Ще ви трябват най-малко 20 процента, като се има предвид, че ипотечната застраховка не е налична за имоти под наем.

Внимавайте за високите лихви

Цената на заемането на пари може да е сравнително евтина в момента, но лихвеният процент за инвестиционен имот ще бъде по-висок от традиционните ипотечни лихвени проценти. Не забравяйте, че се нуждаете от ниско ипотечно плащане, което няма да изяде значително месечните Ви печалби.

Изчислете маржовете си

Фирмите на Уолстрийт, които купуват затруднени имоти, целят да върнат от 5% до 7%, защото трябва да плащат персонал. Индивидите трябва да си поставят цел от 10%. Оценете разходите за поддръжка на 1% от стойността на имота годишно. Други разходи включват застраховка, възможни такси за асоцииране на собственици на жилища, данъци върху собствеността и месечни разходи, като контрол на вредителите и озеленяване. И тогава има застраховка от наемодател.

Избягвайте Fixer-Upper

Съблазнително е да потърсите къщата, която можете да получите на изгодна цена и да превърнете в имот под наем. Ако обаче това е първото ви свойство, това вероятно е лоша идея. Освен ако нямате изпълнител, който да работи качествено на евтините - или ако сте квалифицирани в мащабни подобрения на дома - вероятно ще платите твърде много за обновяването. Вместо това, гледайте да си купите жилище, което е на цена под пазарната и се нуждае само от незначителен ремонт.

Мат Холмс, основател / изпълнителен директор на Holmes Real Estate Group, казва, че най-добрият тип дом за закупуване е този, в който можете да добавите спалня веднага или в близко бъдеще. Той добавя, че:

Добавянето на спалня не само увеличава стойността на препродажбата, но често се изплаща през първия месец, ако наемате имота по стая. Плюс това добавянето на спалня струва около 10% от прекрояването на кухнята и може да се твърди, че на много пазари също има по-смислено въздействие върху препродажбата.

Изчислете оперативни разходи

Оперативните разходи за новата ви собственост ще бъдат между 35 процента и 80 процента от брутния ви оперативен доход. Ако таксите 1500 долара за наем, а разходите ви идват от 600 долара на месец, вие сте на 40 процента. За още по-лесно изчисление използвайте 50-процентното правило. Ако наемът, който таксувате, е 2000 долара на месец, очаквайте да платите 1000 долара общи разходи.

Определете връщането си

За всеки долар, който инвестирате, каква е възвръщаемостта на този долар? Акциите могат да предлагат 7, 5% възвръщаемост на пари, докато облигациите могат да плащат 4, 5%. 6% доходност през първата ви година като наемодател се счита за здравословна, особено като се има предвид, че броят им трябва да се увеличава с течение на времето.

Вземете дом с ниска цена

Колкото по-скъпо е жилището, толкова по-големи ще бъдат текущите ви разходи. Някои експерти препоръчват да започнете с дом от $ 150 000.

Намерете правилното местоположение

Когато избирате изгоден имот под наем, потърсете ниски данъци върху имотите, приличен училищен квартал, квартал с ниски нива на престъпност и район с нарастващ пазар на работа и много удобства, като паркове, молове, ресторанти и киносалони.

5 прости начина да инвестирате в недвижими имоти

Риск срещу възнаграждение

Всяко финансово решение е за претегляне на наградите, определяне на изплащането спрямо потенциалния риск. Има ли смисъл да инвестирате в недвижими имоти?

Награди:

• Вашите доходи са пасивни. Освен първоначалната инвестиция и разходите за поддръжка, можете да печелите пари, като влагате по-голямата част от времето и енергията си в редовната си работа.
• Вашите доходи трябва да растат. Вие не просто печелите доходи от наем; с увеличаване на стойностите на недвижимите имоти, вашата инвестиция се увеличава.
• Можете да поставите недвижими имоти в самостоятелна IRA.
• Доходите от наем не са включени като част от доходите Ви, подлежащи на облагане с данък.
• Лихвата, която плащате по заем за инвестиционна собственост, се облага с данък.
• Освен друга криза, стойностите на недвижимите имоти са по-стабилни от борсовите.
• Недвижимите имоти са физически актив. Инвестирането в акции или продукти на Уолстрийт не е нещо, което можете да видите или докоснете.

Рискове:

• Въпреки че доходите от наем са пасивни, наемателите могат да се справят, освен ако не използвате компания за управление на имоти.
• Ако коригираният ви брутен доход е над 200 000 щатски долара (единичен) или 250 000 щатски долара (съпружески подаване съвместно), може да бъдете подложени на надбавка от 3, 8 процента върху нетния доход от инвестиции, включително приходите от наем.
• Доходът от наем не може да покрива общото ипотечно плащане.
• За разлика от акциите, не можете незабавно да продавате недвижими имоти, ако пазарите станат кисели.
• За разлика от акциите, в повечето случаи не можете да продадете част от недвижимите си имоти. Това е всичко или нищо.
• Разходите за влизане и излизане са високи.
• Ако нямате наемател, трябва да заплатите всички разходи.

Долния ред

Поддържайте реалистичните си очаквания. Както при всяка инвестиция, имотът под наем няма да произвежда голяма месечна заплата за известно време и избирането на грешен имот може да бъде катастрофална грешка. Помислете да работите с опитен партньор на първия си имот или да наемете собствен дом, за да тествате вашите наемодателски способности.