Дали продажбата ви за дома ще ви напусне с данъчен шок?

За много хора домовете им са най-големите им придобивки - тези, които биха могли да планират да продадат някой ден, за да се преместят в друга част на страната, да надстроят до по-голямо жилище или да помогнат за финансиране на пенсиониране. Освен ако не сте продали жилище през последните няколко години, може да не осъзнаете, че ревизиите в данъчния кодекс могат да повлияят на това колко ще свършите след продажбата. Научете как най-новите данъчни закони ще ви повлияят, ако решите да се преместите.

Старите правила
В миналото продавачите можеха да отложат данъците върху печалбата от капитала върху всички минали печалби, независимо колко големи, стига да отговарят на следните две изисквания:

• Закупен дом за подмяна, който струва повече от получената сума за продадения дом.
• Закупили замяната в рамките на две години преди или две години след датата на продажбата.

Да предположим, че сте купили дом за 200 000 долара и сте го продали за пет години за 300 000 долара. Докато закупите друг в рамките на две години за поне 300 000 долара, можете да избегнете данък върху капиталовата печалба върху печалбата от 100 000 долара. Освен това бихте могли да продължите този процес всяка година, потенциално изграждайки неограничен размер на отложените данъци печалби. Тогава, когато умряхте, печалбата можеше да бъде заличена поради осигуряването на основни разпоредби за вашите бенефициенти.

В допълнение, продавач, който е навършил 55 години, може трайно да изключи до 125 000 долара печалба, без да купува друго жилище.

Новите правила
На 6 май 1997 г. влезе в сила Законът за облекчаване на данъкоплатците от 1997 г. Актът премахва непрекъснатото неограничено отсрочване на печалбата и го заменя с ограничени изключения.

Единичните данъкоплатци вече могат да изключат до 250 000 долара печалба от продажбата на дома си. Женените двойки, които подават съвместно, могат да изключат 500 000 долара от облагаемия си доход. Възрастта не е фактор и не е нужно да купувате дом за подмяна. След като вземете изключването, можете да си купите по-малко скъпо жилище или дори да го наемете. Още по-добре, IRS ще ви позволи да използвате изключването всеки път, когато продавате основното си местожителство.

Има две правила:

• Сигурно сте притежавали и използвали дома като основно място на пребиваване поне две от предходните пет години.
• Не можете да използвате изключването през предходните две години.

Да предположим например, че омъжена двойка е купила дома им преди осем години за 200 000 долара и през това време е живяла в него. Сега те са готови да продадат за 450 000 долара и да се преместят в по-голямо жилище, което струва 400 000 долара в по-малко скъпа част от страната, за да се настанят разширяващото се семейство. Поради изключването те няма да трябва да плащат данък върху капиталовите печалби върху печалбата от 250 000 долара.

Нека погледнем 20 години в бъдещето, когато нашата двойка иска да се пенсионира и да намали размера на апартамент. Те продават големия си дом за 1 милион долара и купуват кондо за 750 000 долара. Те ще имат капиталова печалба от 600 000 долара (1 милион долара - 400 000 долара) от продажбата на къща. Те обаче ще трябва да плащат данък само на 100 000 долара печалба заради изключването от 500 000 долара. Те могат да използват 250 000 долара в брой, които остават, след като купят апартамента по какъвто и да е начин.

Допълнителни точки
Необходимите две години собственост и използване през петгодишния период, завършващ на датата на продажба, не трябва да бъдат непрекъснати. Ето защо, ако сте наели дома си през първата, третата и петата година на собственост, но сте живели в него през втората и четвъртата година, все още можете да изключите.

Освен това има изключения от правилото за настаняване на две години. Те включват: увреждане, осъждане и развод.

Ако изключването премахва цялата ви печалба, не е нужно да отчитате продажбата на данъчната си декларация. В противен случай трябва да подадете транзакцията в списък D. И в двата случая не забравяйте да съхранявате всички записи най-малко три години.

Не мислете, че можете да използвате това изключване само ако притежавате еднофамилна, традиционна къща. Актът се прилага за всяко жилище, което считате за основно местожителство, като например:

• Houseboat
• Кондо или градска къща
• Кооперативен апартамент
• Подвижен дом

Как да намалим данъка
Въпреки че избягването на данък върху печалбата от 250 000 долара (500 000 долара за съвместни данъчни регистратори) е значително, това може да не е достатъчно за напълно компенсиране на печалбите на някои продавачи. Има няколко неща, които можете да направите, за да увеличите разходите си и да намалите данъчното задължение.

Върнете се през документите си, за да разберете дали сте имали други разрешени разходи, включително:

• Такси за уреждане или разходи за затваряне, когато сте закупили дома
• Данъци върху недвижими имоти, които продавачът дължи, но за които сте платили и не са възстановени
• Подобрения в дома, като нов покрив или допълнение към помещението

Долния ред
Накрая погледнете и другите си инвестиции. Притежавате ли акции, облигации или други недвижими имоти, които струват по-малко, отколкото сте платили за тях? Можете да ги продадете и да използвате загубите, за да компенсирате капиталовата печалба от продажбата на жилище.