Данъчни облекчения за собственици на имоти под наем

Притежавате ли недвижими имоти, които давате под наем? Освен потенциала за текущо увеличение на дохода и капитала, такива инвестиции предлагат удръжки, които могат да намалят данъка върху дохода върху печалбите ви. Но първо, какъв инвеститор в недвижими имоти сте: пасивен инвеститор или професионалист в недвижими имоти? В тази статия ще ви покажем как вашата класификация може да доведе до голяма степен в броя на получените данъчни облекчения.

Ако прекарвате по-голямата част от времето си в бизнеса с недвижими имоти като професионалист по недвижими имоти, загубите от наемите ви не са пасивни. Това означава, че загубите ви се приспадат изцяло спрямо всички доходи, пасивни и не пасивни. В противен случай вашите загуби са пасивни и могат да се приспадат само до 25 000 долара спрямо доходите от вашите наеми (фази на приспадане, ако модифицираният ви коригиран брутен доход (MAGI) е между 100 000 и 150 000 долара). Загубите от над 25 000 долара обаче могат да бъдат пренесени към следващата година.

IRS определя специалист по недвижими имоти като човек, който прекарва повече от половината от работното си време в наемния бизнес. Това включва развитие на имоти, строителство, придобиване и управление. Освен това трябва да прекарвате повече от 750 часа годишно, като работите върху имотите си под наем.

Общи източници на доходи
Доходи от наем
Парите, които получавате за наем, обикновено се считат за облагаеми през годината, в която го получавате, а не когато са били дължими или спечелени; следователно, трябва да включите авансовите плащания като доход.

Например, да предположим, че наемате къща за 1000 долара на месец и изисквате новите наематели да плащат наем от първия и последния месец, когато подпишат договор за наем. В този случай ще трябва да декларирате получените 2000 долара като доход, въпреки че 1000 долара от тези 2000 долара покриват период, който може да бъде няколко години в бъдеще.

Платени разходи за наематели
Разходите, които наемателят ви плаща за вас, се считат за доход. Това включва, например, спешен ремонт на хладилник, който наемателят трябва да направи, докато сте извън града. След това можете да приспаднете плащането за ремонт като разход за наем.

Търговия за услуги
Вашият наемател може да предложи да търгува неговите услуги в замяна на наем. Трябва обаче да включите справедлива пазарна стойност на услугите като доход. Например, ако наемателят ви предлага да боядисате къщата под наем в замяна на наем за един месец (оценена на 1000 долара), трябва да включите 1000 долара като доход, въпреки че всъщност не сте получили парите. Въпреки това, вие ще можете да приспаднете $ 1000 като разход.

Депозити в ценни книжа
Депозитите по сигурността не се облагат с данъци, когато ги получите, ако намерението е да върнете тези пари на наемателя в края на лизинговия договор. Но какво ще стане, ако наемателят ви не спазва условията на лизинга?

Да предположим например, че събирате депозит от 500 долара за сигурност и след това наемателят ви се премества и оставя дупки в стените, които струват 400 долара за ремонт. Можете да приспаднете тази сума от гаранционния депозит през годината, в която я върнете. Тогава обаче трябва да включите $ 400, които сте използвали за поправка на стената като доход. Ще можете да покажете и 400 долара като приспадащ разход.

Ремонти Vs. подобрения
Собствениците на имоти под наем могат да приемат, че всичко, което правят върху тяхната собственост, е приспадаем разход. Според IRS не е така.

Ремонт поддържа доброто ви наемане на имота и е приспадащ разход през годината, в която плащате. Ремонтите включват боядисване, поправяне на счупена тоалетна и замяна на дефектен превключвател на светлината. Подобренията, от друга страна, добавят стойност на вашия имот и не се приспадат, когато плащате за тях. Трябва да възстановите разходите за подобрения, като амортизирате разходите над продължителността на живота на вашия имот. Подобренията могат да включват нов покрив, вътрешен двор или гараж.

Следователно от данъчна гледна точка трябва да направите ремонт, тъй като проблемите възникват, вместо да чакате, докато се умножат и изискват обновяване.

Общи удръжки
Ипотечни разходи
Разходите за получаване на ипотека не се приспадат, когато ги платите. Те включват комисионни и оценки. Можете обаче да ги амортизирате през живота на ипотеката си.

След като започнете да извършвате ипотечни плащания, не забравяйте, че не всички плащания могат да бъдат приспадани. Тъй като част от всяко плащане отива за изплащане на главницата, тази сума не е приспадаем разход; частта, платена за лихви, се приспада. Вашата ипотечна компания ще ви изпраща формуляр 1098 всяка година, показващ колко сте платили лихви през цялата година. Това е приспадащо. Освен това, ако част от плащането ви включва пари, които влизат в дескроу сметка за покриване на данъци и застраховки, вашата ипотечна компания трябва да докладва за това и на вас.

Пътни разходи
Парите, които харчите за пътуване за събиране на наем или за поддръжка на вашия имот под наем, се приспадат. Ако обаче целта на пътуването е била подобрения, трябва да възстановите този разход като част от подобрението и неговата амортизация.

Имате два варианта за това как да приспаднете пътните разходи: действителните разходи или стандартната тарифа за пробег. Можете да прочетете повече за изискванията на IRS и текущите надбавки за пробег в Публикация 463.

Други общи разходи
В допълнение към ремонта и амортизацията, някои от другите общи разходи, които можете да приспаднете, са:

• Застраховка
• Данъци
• Грижа за тревата
• Такса за подготовка на данъчна декларация
• Загуби от причинител (ураган, земетресение, наводнение и др.) Или кражби

Кондоминиуми и кооперации
Ако сте собственик на етажна собственост или кооперация, всеки има някои специални правила.

Condominiums
С етажна собственост може да плащате такси или оценки, за да се грижите за обичайно собственост. Това включва строителната конструкция, фоайетата, асансьорите и зоните за отдих.

Когато наемате етажната си собственост, можете да приспаднете разходи, като амортизация, ремонти, лихви и данъци, свързани с общата собственост. Въпреки това, както при еднофамилния наем, не можете да приспаднете пари, изразходвани за подобрения на капитала, такава оценка за кабана в клубната къща. Вместо това трябва да амортизирате разходите си за всяко подобрение за неговата продължителност на живота.

кооперации
Разходите за кооперативен апартамент, който отдавате под наем, се приспадат. Това включва таксите за поддръжка, платени на кооперативната жилищна корпорация. Капиталовите подобрения се третират различно - не можете да приспаднете разходите за подобрението, нито можете да го амортизирате. Трябва да добавите цената на подобрението към базата на разходите си в акциите на корпорацията. Това ще намали капиталовата ви печалба при продажба на апартамента.

Водете добри записи
Съгласно схема E на IRS има място за много категории разходи. Следователно IRS ви предоставя гъвкавост в елементите, които можете да приспадате. Но бъдете готови да резервирате искането си и не забравяйте да изплатите разходите, свързани с ремонти и поддръжка, от тези, които са капиталови подобрения. Не забравяйте, че парите, които харчите за подобрения, биха могли да намалят данъчното задължение при продажба.

Освен това, ако твърдите, че сте професионалист на недвижими имоти, трябва да съхранявате подкрепяща документация (книги за срещи, дневници, календари, дневници и др.), За да доказвате активното си участие и времето, прекарано във вашите имоти всяка година.

Като цяло, има доста видове удръжки на разположение на инвеститорите в недвижими имоти и струва да знаете за кои от тях отговаряте на условията.