Обратни ипотечни клопки

Обратните ипотеки са начин за по-възрастните собственици на жилища да получат доход (или на вноски или еднократна сума) срещу собствения капитал, който са натрупали в домовете си. За много възрастни хора, които се нуждаят от средства, за да живеят, това не е нищо, освен благословия, но има някои клопки в процеса, които всеки, който го счита, трябва да размишлява. Разберете какво трябва да знаете, преди да поемете.

съдържание

• Пазете се от високи разходи
• Децата ви не могат да наследят семейния дом
• Обратните ипотеки могат да повлияят на ползите от медикаида
• Други потенциални клопки

Пазете се от високи разходи

По-голямата част от обратните ипотеки, известни като ипотеки за конвертиране на собствени капитали (HECMs), са застраховани от федералното правителство и са достъпни чрез кредиторите на Федералния жилищен фонд (FHA). Обратните ипотечни кредити идват с редица такси. Някои от тях се заплащат предварително, като вашата такса за оценка или такса за кредитен отчет; други се изплащат във времето, като вашата ипотечна застрахователна премия или таксата за обслужване. Ето поглед върху разходите, които могат да намалят дохода, който ще получите от обратна ипотека.

1. Такси за трети страни - Заключителните разходи от трети страни могат да включват оценка (средна цена е 450 долара, но може да бъде много по-висока в зависимост от местоположението), търсене на заглавие (варира според размера на заема и региона), застраховка, проучвания, инспекции, такси за запис, ипотечни данъци, кредитни проверки, проверка на вредители (около 100 долара), такса за сертифициране на наводнения (20-30 долара) и други такси.

2. Такса за оригиналност - Тази такса компенсира заемодателя за обработка на вашия HECM заем. Таксите варират от заемодател до заемодател, но са ограничени от FHA. За домове, които се оценяват на 125 000 долара или по-малко, таксата за произход е ограничена до 2 500 долара. За домове, които са на стойност над 125 000 долара, заемодателят може да начисли до 2% от първите 200 000 долара и и 1% върху стойността на дома над 200 000 долара, за максимум 6 000 долара.

3. Премия за ипотечна застраховка - Вие също ще понесете разходи за ипотечна застраховка на FHA. Ипотечната застраховка гарантира, че ще получите очаквани авансови заеми. Можете да финансирате премията за ипотечна застраховка (MIP) като част от вашия заем.

4. Такса за обслужване - Кредиторите или техните агенти предоставят обслужване през целия живот на HECM. Обслужването включва изпращане на извлечения по сметките, изплащане на постъпленията от заема и гарантиране, че сте в крак с изискванията за заем, като например плащане на данъци върху недвижимите имоти и премии за застраховане на опасност. Кредиторите могат да начисляват месечна такса за обслужване не повече от 30 долара, ако заемът има годишна коригираща лихва или има фиксиран лихвен процент и не повече от 35 долара, ако лихвата се коригира месечно. При затварянето на заема кредиторът заделя таксата за обслужване и приспада таксата от наличните ви средства. Всеки месец месечната такса за обслужване се добавя към баланса на вашия заем. Кредиторите могат също да изберат да включат таксата за обслужване в лихвения процент по ипотеката.

Предвид значителните първоначални разходи, свързани с процеса, собствениците на жилища, нуждаещи се от ликвидност, които обмислят да продадат домовете си в рамките на следващите няколко години, вероятно би било по-добре да кандидатстват за по-традиционна кредитна линия, заем от собствен капитал или личен заем. Обратна ипотека или заем за собствен капитал? подробно описва стъпките за вземане на решение.

Децата ви не могат да наследят семейния дом

Често родителите искат да предадат семейното жилище на следващото поколение. Когато обаче се извади обратната ипотека, въпреки че заемащата институция не взема право на собственост върху жилището, ипотекарният кредитор има задължение да изплати заема съгласно условията на споразумението. В много случаи това погасяване се извършва чрез продажба на жилището и след това предаване на постъпленията (или част от тях) на банката.

Като възможно решение, за да избегнат продажбата на семейното жилище, някои семейства ще сключат застрахователна полица за собственика на дома и ще направят пълнолетно дете или заемащата институция бенефициент. Използвайки тази стратегия, банката може да бъде изплатена, без да се налага да продава имота след смъртта на собственика на дома. Помислете за консултация със застрахователен агент, за да определите най-добрия начин да гарантирате, че постъпленията от такава полица са достатъчни за удовлетворяване на непогасения заем.

Обратните ипотеки могат да повлияят на ползите от медикаида

Кредитните институции бързо казват, че получаването на обратна ипотека няма да повлияе на нечии плащания на Medicaid, но за да е вярно, заемът трябва да бъде структуриран много внимателно. Еднократното плащане например ще се счита за актив, който би трябвало да похарчите, преди да имате право на плащания в Medicaid.

Въпреки това, според LongTermCare.gov, от Министерството на здравеопазването и човешките услуги на САЩ, „Докато харчите плащанията, които получавате през месеца, в който ги получавате, парите не се облагат с данък и не се отчитат за доходите или засягат социалните Ползи за сигурността или Medicare. " Такива плащания също „не се отчитат като доход за допустимост на Medicaid“.

LongTermCare.gov също така отбелязва, че ако общите ликвидни ресурси са повече от 2000 долара за физическо лице или 3000 долара за двойка, това може да направи някой неприемлив за Medicaid. Ако обаче получавате месечни плащания, които изразходвате за текущите си разходи и не трупате спестявания, може да сте наред. За подробности относно избора как да получавате постъпления от обратна ипотека, вижте Как да изберете план за обратно плащане на ипотека.

Лица, които понастоящем получават - или които предвиждат получаването - Medicaid трябва да се консултират със счетоводител и финансов съветник, за да се уверят, че са запознати с всички потенциални последици от изтеглянето на обратна ипотека.

Други потенциални клопки

Въпреки че заемната институция може да не иска наследниците си срещу пари, нито има право да вземе повече от оценената стойност на вашия дом, има няколко предмета, които обикновено се намират във финия отпечатък на тези договори, които могат да повдигнат звънци на тревога.

Може да бъдете принудени да продадете. Някои ипотечни кредити имат клаузи, в които се посочва, че заемът трябва да бъде погасен, ако последният оцелял кредитополучател трайно се премести извън дома. Това поражда опасенията, че бихте могли (хипотетично) да бъдете в болницата, където да се лекувате за медицинско състояние и да бъдете освободени, за да установите, че домът ви е възбранен. Всъщност ще трябва да живеете някъде другаде (като старчески дом или подпомогнато жилище) повече от 12 последователни месеца - ситуация, която се счита за "постоянен ход" и може да предизвика изискването да продадете дома си.

Вие носите отговорност за други плащания. Тъй като собствениците на жилища остават отговорни за всички данъци, застраховки и поддържане на жилището, неплащането на данъци или поддържането на адекватна застраховка може да доведе до изискане на заема.

Може да получите по-малко, отколкото очаквахте. Имайте предвид, че имотът е обект на оценка. Така че, въпреки че през годините може да сте вложили големи суми в дома си, има вероятност да струва по-малко, отколкото сте платили за това. В резултат на това приходите, които получавате като част от процеса на обратна ипотека, може да са по-малко, отколкото сте предполагали.

Долния ред

Обратните ипотеки са чудесен начин хората да използват капитала в домовете си, или на вноски, или на еднократна сума. Изключително важно е обаче да сте наясно с потенциалните недостатъци преди да сключите такова споразумение. (За да разберете повече, проверете 5 знака за обратна ипотека е лоша идея.)

Продължавай да четеш

Пълно ръководство за обратна ипотека
Сравняване на обратна ипотека с авансова ипотека
Квалифицирате ли се за обратна ипотека?
Видове обратна ипотека
Как да изберем план за обратно плащане на ипотечни плащания
Обратна ипотека или заем за собствен капитал?
5 най-добри алтернативи на обратната ипотека
5 Подписва обратна ипотека е добра идея
5 Подписва обратна ипотека е лоша идея
Как да избегнем преживяването на обратната ипотека
Поглед върху регулирането на обратните ипотеки
Правила за получаване на обратна ипотека на FHA
Обратна ипотека: Може ли вашата вдовица (ер) да загуби къщата?
Пазете се от тези обратни ипотечни измами