Пътят REIT

Изобилието от инвестиционни средства създава предизвикателство за обикновения инвеститор, който се опитва да разбере за какво става въпрос. Акциите са основата на инвестирането, облигациите винаги са били безопасното място за паркиране на парите си, опциите са увеличили лоста за спекуланти, а взаимните фондове се считат за едно от най-лесните средства за инвеститори. Един вид инвестиция, която не попада съвсем в тези категории и често се пренебрегва, е доверието за инвестиции в недвижими имоти или REIT.

Ключови заведения

• Фондът за инвестиции в недвижими имоти (REIT) е компания, която притежава, оперира или финансира имоти за доход.
• Собственият капитал АДСИЦ притежава и управлява имоти.
• Ипотечните АДСИЦ притежават или търгуват ипотеки и обезпечени с ипотека ценни книжа.
• АДСИЦ генерират постоянен поток от доходи за инвеститорите, но предлагат малко по отношение на увеличаването на капитала.
• Повечето АДСИЦ се търгуват публично като акции, което ги прави силно ликвидни - за разлика от повечето инвестиции в недвижими имоти.

Какво е REIT?

Доверително дружество REIT, което акумулира резерв от пари, чрез първоначално публично предлагане (IPO), което след това се използва за покупка, развитие, управление и продажба на активи в недвижими имоти. IPO е идентично с всяко друго предлагане на ценни книжа с много от същите правила по отношение на проспекти, изисквания за отчитане и разпоредби; Въпреки това, вместо да купува акции в една компания, собственикът на един REIT дял купува част от управляван пул от недвижими имоти. След това този набор от недвижими имоти генерира доходи чрез отдаване под наем, лизинг и продажба на собственост и редовно го разпределя на притежателя на АДСИЦ. (За допълнително обяснение прочетете нашата статия: Какво представляват REITs? )

Видове АДСИЦ

REITs, както повечето инвестиции, се предлагат в различни вкусове. Тези фондове имат класификации, които указват вида бизнес, който извършват и могат да бъдат допълнително класифицирани в зависимост от това как техните акции се купуват и продават.

Акционерът REITs е най-често срещаната форма на предприятие. Тези субекти купуват, притежават и управляват недвижими имоти, генериращи доход. Приходите идват предимно чрез наеми, а не от препродажба на имотите на портфейла.

Ипотечните АДСИЦ, известни още като mREIT, дават заеми на собственици и оператори на недвижими имоти. Заемите могат да бъдат или директно чрез ипотеки и заеми, или косвено чрез придобиване на обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). MBS са инвестиции, притежаващи пулове от ипотеки, емитирани от спонсорирани от държавата предприятия (GSEs). Печалбите им идват предимно от нетния лихвен марж - разликата между лихвата, която печелят по ипотечните заеми, и разходите за финансиране на тези заеми. Поради ипотечния фокус на този АДСИЦ, те са потенциално чувствителни към повишаването на лихвите.

Предприятията с хибридни АДСИЦ притежават както физически имоти под наем, така и ипотечни заеми в своите портфейли. В зависимост от заявения инвестиционен фокус на предприятието, те могат да претеглят портфейла към повече имущество или повече ипотечни участия.

Предимства

Когато купувате дял от АДСИЦ, вие по същество купувате физически актив с дълга очаквана продължителност на живота и потенциал за доходи чрез наем и поскъпване на имуществото. Това контрастира с обикновените акции, при които инвеститорите купуват правото да участват в рентабилността на компанията чрез собственост. При закупуване на АДСИЦ човек не само взема реален дял в собствеността върху собственост чрез увеличения и намаления на стойността, но и участва в приходите, генерирани от имота. Това създава малко предпазна мрежа за инвеститорите, тъй като те винаги ще имат права върху имота, който е в основата на доверието, докато се ползват от предимствата на доходите си.

Друго предимство, което този продукт предоставя на обикновения инвеститор, е възможността да инвестира в недвижими имоти без обикновено свързаните с него големи капиталови и трудови потребности. Освен това, тъй като средствата на това доверие са обединени заедно, се генерира по-голяма диверсификация, тъй като доверителните компании са в състояние да закупят много имоти и да намалят негативните ефекти от проблеми с един актив. Отделните инвеститори, които се опитват да имитират REIT, ще трябва да закупят и поддържат голям брой инвестиционни имоти, а това обикновено води до значително време и пари в инвестиция, която не се ликвидира лесно. При закупуване на АДСИЦ капиталовата инвестиция се ограничава до цената на единицата, инвестираният труд се ограничава до количеството изследвания, необходими за правилната инвестиция, а акциите са ликвидни на редовни фондови борси.

Последното и вероятно най-важното предимство, което REITs предоставя, е тяхното изискване да разпределят близо 90% от годишния си облагаем доход, създаден от недвижими имоти, генериращи доход, на своите акционери. Тази сума подлежи на приспадане на корпоративно ниво и като цяло се облага с данъци на лично ниво. Така че, за разлика от дивидентите, има само едно ниво на данъчно облагане за разпределенията, изплащани на инвеститорите. Този висок процент на дистрибуция означава, че притежателят на REIT участва значително в рентабилността на управлението и имуществото в рамките на тръста, за разлика от общата собственост на акции, където корпорацията и нейният борд решават дали излишните пари се разпределят на акционера или не.

Избор на правилния REIT

Както при всяка инвестиция, трябва да направите домашната си задача, преди да решите кой REIT да закупите. Има някои очевидни признаци, които трябва да разгледате, преди да вземете решение:

1. Управление
Винаги е важно, когато купувате в доверие или управляван пул от активи, за да разберете и да знаете резултатите от мениджърите и техния екип. Рентабилността и поскъпването на активите са тясно свързани със способността на мениджъра да избере правилните инвестиции и да вземе решение за най-добрите стратегии. Когато избирате в какво REIT да инвестирате, уверете се, че познавате мениджърския екип и техните резултати. Проверете, за да видите как се компенсират. Ако се базира на представянето, има вероятност те да се грижат и за вашите най-добри интереси.

2. Диверсификация
REITs са тръстове, фокусирани върху собствеността върху собствеността. Тъй като пазарите на недвижими имоти се колебаят в зависимост от местоположението и вида на имота, от решаващо значение е REIT, който решите да купите, да бъде правилно диверсифициран. Ако REIT е инвестиран силно в търговски недвижими имоти и има спад в заетостта, тогава ще изпитате големи проблеми. Диверсификацията означава също, че доверието има достатъчен достъп до капитал, за да финансира бъдещи инициативи за растеж и правилно да се възползва от увеличената възвръщаемост.

3. Доходи
Последната позиция, която трябва да вземете предвид, преди да купувате в конкретен REIT, са средствата от операции и наличните пари за разпространение. Тези цифри са важни, тъй като измерват цялостното представяне на REIT, което от своя страна се превръща в парите, които се прехвърлят на инвеститорите. Внимавайте да не използвате регулярните номера на доходите, генерирани от REIT, тъй като те ще включват амортизация на имотите и по този начин да променят числата. Тези цифри са полезни само ако вече сте разгледали внимателно другите два знака, тъй като е възможно REIT да има аномална възвръщаемост поради условията на пазара на недвижими имоти или късмета на ръководството при вземането на инвестиции. (За повече информация, вижте как да оцените REIT .)

Долния ред

При толкова много различни начини да инвестирате парите си, важно е всяко решение, което вземете, да е добре информирано. Това се отнася за акции, облигации, взаимни фондове, АДСИЦ или всяка друга инвестиция. Независимо от това, REITs имат някои интересни функции, които биха могли да се поберат добре във вашето портфолио.